Jak stanowi art. 3 ustawy o własności lokali - dalej u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nieruchomość wspólną stanowi więc nieruchomość wyjściowa (cały budynek) pomniejszona o wszystkie samodzielne lokale (wyodrębnione i niewyodrębnione) oraz pomieszczenia do nich przynależne. Współwłaścicielami tej nieruchomości są wszyscy właściciele samodzielnych lokali, tzn. właściciele lokali wyodrębnionych oraz właściciele lokali niewyodrębnionych – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2015 r., sygn. VI ACa 736/14, LEX nr 1746363.
Nieruchomość wspólna
Nieruchomość wspólna, tak jak każdy przedmiot własności, może podlegać obrotowi – sprzedaż (art. 535 i n. k.c.), darowizna (art. 888 i n. k.c.), zamiana (art. 603 i n. k.c.). Ograniczenia w tym zakresie wynikają przede wszystkim z art. 3 ust. 1 zdanie drugie u.w.l., który stanowi, iż nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 5 u.w.l. wynika, że współwłasnością przymusową objęty jest grunt niezbędny do korzystania z budynku, a nadto wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego niewyodrębnione lokale. W budynku wielomieszkaniowym, tzw. współwłasnością przymusową objęte będą zatem takie jego części, jak klatki schodowe czy windy. Powszechnie przyjmuje się także, że współwłasnością objęte są ściany zewnętrzne, dachy oraz fundamenty. Współwłasnością tą objęte są urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jeżeli budynek wyposażony jest w jednolity system ogrzewania. Instalacja grzewcza jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Ustalenie zatem zakresu uprawnień każdego ze współwłaścicieli musi zostać dokonane z uwzględnieniem przede wszystkim przepisów u.w.l., które stanowią lex specialis w stosunku do przepisów k.c. określających sytuację prawną współwłaścicieli – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 9 maja 2014 r., sygn. I ACa 71/14, LEX nr 1473644.
Wszelkie działania zmierzające do likwidacji (całkowitego zniesienia) nieruchomości wspólnej są niemożliwe w świetle prawa. Wynika to z istoty nieruchomości wspólnej, która jest niezbędna dla możliwości w ogóle funkcjonowania odrębnej własności lokali. Jednak powyższy zapis nie uniemożliwia właścicielom podjęcia decyzji o zbyciu – zbędnej, nieprzydatnej, kosztotwórczej itp. – części nieruchomości wspólnej.
Grunt
Podstawę prawną możliwości zbywania przez właścicieli lokali części gruntu, wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, stanowi art. 5 u.w.l. W myśl § 1 ww. przepisu, jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości. Z kolej § 2 odnosi się do sytuacji, gdy na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu. W takim przypadku współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub więcej działek budowlanych.
