Obrót nieruchomościami wciąż utrudniają przepisy dotyczące pierwokupu. W praktyce to fikcja. Zbędna formalność. Ale okazuje się, że może napsuć sporo krwi i zablokować na długie miesiące zakup lokalu. Przekonał się o tym klient dewelopera.
Sorry, ale tu jest las
Deweloper wybudował legalnie domy jednorodzinne z dwoma lokalami na działce, której niewielki fragment posiada status lasu. Następnie z jednym ze swoich klientów zawarł umowę notarialną przenoszącą własność. Nowy właściciel lokalu wystąpił do sądu rejonowego w Wołominie o wpisanie siebie jako właściciela do księgi wieczystej, a sąd mu odmówił.
Zdaniem sądu część nieruchomości posiada status gruntu leśnego. Umowa sprzedaży lokalu obejmuje udział w gruncie, na którym stoi budynek a skoro tak stosuje się art. 37a ustawy z 28 września 1991 roku o lasach. Zgodnie z tym przepisem w wypadku sprzedaży gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków jako las, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tego gruntu. A skoro tak to w tym konkretnym wypadku LP przysługiwało prawo pierwokupu, o czy nie wiedział, bo nikt się do niego z zapytaniem czy chce z niego skorzystać nie zwrócił.
Z tego powodu sąd wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej oddalił.
Z jego postanowieniem polemizuje Michał Gliński, radca prawny, wspólnik w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy. - Nie zgadzam się z tym orzeczeniem. Narusza ono bowiem długoletnią praktykę i dlatego stanowi niebezpieczny w niej wyłom. Po wejściu w życie 30 kwietnia 2016 r. przepisów przyznających Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, prawo pierwokupu nieruchomości leśnych notariusze, z ostrożności, zawiadamiali nadleśniczych o tym prawie, ale zaprzestali po reakcji Lasów Państwowych, które uznały, że pierwokupu nie stosuje się do obrotu lokalami – stwierdza.
Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu gruntów leśnych w świetle praktyki notarialnej >
- W tym konkretnym wypadku nie popełniono błędów. Deweloper uzyskał pozwolenie na budowę, następnie na gotowe już lokale otrzymał zaświadczenia o samodzielności lokalu. Starosta wydaje je przecież tylko wówczas, gdy inwestycja jest zgodna z miejscowym planem a gdy go nie ma z warunkami zabudowy – tłumaczy Michał Gliński
I dodaje, że poza tym obrót dotyczy lokalu a prawo własności lokalu jest prawem dominującym (przeważającym) nad prawami związanymi z odrębną własnością lokalu, w tym nad udziałem w nieruchomości wspólnej, nawet jeśli jej cześć jest zadrzewiona. Znajduje to również wyraz w aktach normatywnych i orzecznictwie, które wskazują np. że nie można obracać samym udziałem w nieruchomości wspólnej bez obrotu lokalem. - Nie bardzo sobie wyobrażam, jak w wypadku inwestycji deweloperskich miałoby wyglądać wykonanie prawa pierwokupu. Komu nadleśniczy miałby zapłacić za lokal: deweloperowi czy jego klientowi, który na jego zakup zaciągnął kredyt - zastanawia się mec. Gliński.
Według niego, gdyby to orzeczenie utrzymało się, deweloper będzie musiał podpisać z klientem nową umowę, a to przedłuży i tak długotrwałe procedury uzyskiwania wpisu do księgi wieczystej, co uderzy po kieszeni kupującego. Do czasu uzyskania wpisu płaci przecież bankowi wyższą marżę.
Takie mamy prawo
Nieco inaczej na ten problem patrzą inni prawnicy, choć przyznają, że prawo pierwokupu LP to zbędna formalność, która tylko utrudnia obrót nieruchomościami. Ale winnych jest dwóch. Po pierwsze są nimi absurdalne przepisy, a po drugie sami właściciele. Często w ewidencji gruntów i budynków grunty budowlane widnieją jako leśne.
- Art. 37a ustawy o lasach mówi, że prawo pierwokupu przysługuje wtedy, kiedy grunt oznaczony jest jako leśny, chociaż w rzeczywistości dana działka już od dawna nie ma nic wspólnego z lasem i jest to już teren typowo budowlany. Przepis jest surowy i absurdalny, ale jest jaki jest i niestety trzeba go stosować w praktyce – mówi adwokat Maciej Obrębski.
- Znam wiele przypadków, że informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków rozmijają się z rzeczywistością. Jest to wynik wieloletnich zaniedbań. Nie przywiązuje się do tego wagi. Tymczasem w interesie właścicieli nieruchomości leży, żeby uaktualnić wpis, bo sami dobie szkoda – twierdzi mec. Obrębski.
Jego zdaniem skoro nawet fragment gruntu był zakwalifikowany jako las, to prawo pierwokupu przysługuje Lasom Państwowym. - A skoro nie dopełniono tej formalności, umowa jest nieważna i trzeba zawrzeć kolejną. Inne wyjście znacznie prostsze, to uaktualnienie ewidencji gruntów i budynków. Wystarczy do tego celu zatrudnić geodetę. Oczywiście sam art. 37a ustawy o lasach jest zbyt rygorystyczny i powinno się go zmienić. Nawet w wypadku gruntów rolnych przepisy są znacznie łagodniejsze i dopuszczają wyjątki – podkreśla Maciej Obrębski.
Wtóruje mu Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy. - Sądy wieczystoksięgowe opierają się jedynie na wniosku o wpis, dołączonych do niego dokumentów oraz treści księgi wieczystej. Jeżeli nie wynika z nich jasno, że działka ma charakter budowlany, to mogą oddalić wniosek o wyodrębnienie lokalu i założenie dla niego nowej księgi wieczystej, jeśli w ewidencji figuruje częściowo jako grunt leśny a Lasy Państwowe nie mogły skorzystać z prawa pierwokupu. Prawdopodobnie nie zrealizują tego uprawnienia, ale notariusz jest zobowiązany niezwłocznie zawiadomić nadleśniczego o umowie celem realizacji prawa pierwokupu. Oczywiście, gdyby grunt miał w całości charakter typowo leśny, to inwestor zapewne nie otrzymałby pozwolenia na budowę, a wybudowany budynek byłby samowolą – uważa mec. Jarzyński.
Czytaj w LEX: Prawo pierwokupu i prawo wykupu w świetle ustawy o lasach >
Kupujemy lasy
Generalna Dyrekcja Lasów Państwowych tłumaczy, że zdarzają się takie przypadki, że korzysta z prawa pierwokupu, ale tylko wyłącznie w przypadkach uzasadnionych względami racjonalnej gospodarki.
- Chodzi o likwidowanie enklaw obcej własności pośród gruntów Skarbu Państwa, łączenie działek leśnych należących do Skarbu Państwa bądź powiększanie niewielkich kompleksów lasów w zarządzie Lasów Państwowych. Nie jest naszym interesem skupowanie gruntów do innych celów. Kiedy nie występują tego rodzaju okoliczności, nadleśnictwa nie podejmują żadnych działań po otrzymaniu zawiadomienia. Dlatego też nie prowadzą ewidencji zawiadomień i nie raportują szczegółowo nt. ich charakteru. Posiadamy wyłącznie ogólną informację nt. liczby zawiadomień od notariuszy - zapewnia Michał Gzowski z generalnej dyrekcji LP.
Przez pięć lat, tj. od 2016 do 2020 r, do nadleśnictw wpłynęło 73 tys. zawiadomień od notariuszy. W 2018 r. LP zakupiły grunty za kwotę ogółem – 1,7 mln zł, w 2019 r. – 2,94 mln zł, a 2020 r. – 3,5 mln zł. W tym roku część spraw jest jeszcze nie zamknięta, ale do tej pory poniosły koszty na poziomie ok. 6 mln zł.