Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego przeprowadził kontrolę użytkowania i utrzymania obiektu, na skutek której stwierdzono, że obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Zachodzi konieczność wydania w drodze decyzji obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na podstawie art. 66 ustawy - Prawo budowlane. Właścicielem obiektu, decyzją wojewody, jest powiat, natomiast w drodze aktu notarialnego nieruchomość wraz z budynkiem przekazano w nieodpłatne użytkowanie na zespół zakładów opieki zdrowotnej (ZZOZ).
Czy na podstawie ww. umowy można uznać, że ZZOZ jest zarządcą obiektu?
Na kogo wydać decyzję z art. 66 ustawy - Prawo budowlane - na powiat, jako właściciela budynku czy też na ZZOZ, traktując go jako zarządcę obiektu?
Zgodnie z unormowaniem zawartym w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. adresatami decyzji o nakazie rozbiórki mogą być właściciel lub zarządca nieruchomości. Pojęcie właściciela nieruchomości wynika z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., natomiast definicja zarządcy nieruchomości zdefiniowana jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n., gdzie w art. 184 i art. 185 zarządca nieruchomości określany jest jako osoba fizyczna, która posiada licencję i na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością podejmuje czynności mające utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz inwestuje w nią. Należy zwrócić uwagę, że pr. bud., pomimo że nie zawiera definicji zarządcy, rozumie to pojęcie szerzej aniżeli u.g.n., bowiem pr. bud. posługuje się pojęciem obiektu budowlanego, który obejmuje nie tylko budynki, ale i budowle i obiekty małej architektury. W doktrynie wskazuje się, że zarządcą będzie więc osoba, która włada obiektem budowlanym, a obowiązek z art. 5 ust. 2 pr. bud. będzie na niej spoczywał na podstawie stosunku prawnego, który łączy ją z właścicielem (np. umowy użytkowania).
W analizowanym stanie faktycznym budynek będący własnością Skarbu Państwa przekazano na mocy umowy w nieodpłatne użytkowanie ZOZ. Należy domniemywać, że sposób zarządu nieruchomością określony został w przywołanej umowie. W pierwszej kolejności więc PINB prowadząc postępowanie w trybie art. 66 pr. bud. powinien wezwać do przedłożenia przedmiotowej umowy, celem zbadania jej treści, pod kątem zarządu obiektem budowlanym. Jeżeli w umowie został wskazany sposób zarządu nieruchomością, a z jej treści wynika, że czynności zarządu wykonywać będzie ZOZ wówczas adresatem decyzji będzie ZOZ jako zarządca.
W odniesieniu do zakładów opieki zdrowotnej na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego znajdują się wyjaśnienia, zgodnie z którymi samodzielny publiczny zakład opieki zdrowotnej uzyskuje osobowość
prawną z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego. Jeśli jego organizatorem jest np. powiat to instytucja ta posiada status powiatowej osoby prawnej. Zgodnie z art. 38 kodeksu cywilnego osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie. Zgodnie z powyższym dyrektor takiego zakładu może zawierać umowę np. o wykonanie robót budowlanych. Publiczny ZOZ może również zawierać umowę użytkowania czy dzierżawy nieruchomości. Bez wątpienia może być zatem stroną w postępowaniu administracyjnym, tym samym może być adresatem nakazów z rozdziału 6 pr. bud.
Jeżeli jednak z treści umowy nie można wyinterpretować jednoznacznie kto jest zarządcą obiektu budowlanego organ winien wydając decyzję winien mieć na uwadze stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 15 marca 2006 r., II OSK 637/05, gdzie sąd wyjaśnił, że "adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie obiektu decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym".
Anna Kawecka
Czy na podstawie ww. umowy można uznać, że ZZOZ jest zarządcą obiektu?
Na kogo wydać decyzję z art. 66 ustawy - Prawo budowlane - na powiat, jako właściciela budynku czy też na ZZOZ, traktując go jako zarządcę obiektu?
Zgodnie z unormowaniem zawartym w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud. adresatami decyzji o nakazie rozbiórki mogą być właściciel lub zarządca nieruchomości. Pojęcie właściciela nieruchomości wynika z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., natomiast definicja zarządcy nieruchomości zdefiniowana jest w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) - dalej u.g.n., gdzie w art. 184 i art. 185 zarządca nieruchomości określany jest jako osoba fizyczna, która posiada licencję i na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością podejmuje czynności mające utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz inwestuje w nią. Należy zwrócić uwagę, że pr. bud., pomimo że nie zawiera definicji zarządcy, rozumie to pojęcie szerzej aniżeli u.g.n., bowiem pr. bud. posługuje się pojęciem obiektu budowlanego, który obejmuje nie tylko budynki, ale i budowle i obiekty małej architektury. W doktrynie wskazuje się, że zarządcą będzie więc osoba, która włada obiektem budowlanym, a obowiązek z art. 5 ust. 2 pr. bud. będzie na niej spoczywał na podstawie stosunku prawnego, który łączy ją z właścicielem (np. umowy użytkowania).
W analizowanym stanie faktycznym budynek będący własnością Skarbu Państwa przekazano na mocy umowy w nieodpłatne użytkowanie ZOZ. Należy domniemywać, że sposób zarządu nieruchomością określony został w przywołanej umowie. W pierwszej kolejności więc PINB prowadząc postępowanie w trybie art. 66 pr. bud. powinien wezwać do przedłożenia przedmiotowej umowy, celem zbadania jej treści, pod kątem zarządu obiektem budowlanym. Jeżeli w umowie został wskazany sposób zarządu nieruchomością, a z jej treści wynika, że czynności zarządu wykonywać będzie ZOZ wówczas adresatem decyzji będzie ZOZ jako zarządca.
W odniesieniu do zakładów opieki zdrowotnej na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego znajdują się wyjaśnienia, zgodnie z którymi samodzielny publiczny zakład opieki zdrowotnej uzyskuje osobowość
prawną z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego. Jeśli jego organizatorem jest np. powiat to instytucja ta posiada status powiatowej osoby prawnej. Zgodnie z art. 38 kodeksu cywilnego osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie. Zgodnie z powyższym dyrektor takiego zakładu może zawierać umowę np. o wykonanie robót budowlanych. Publiczny ZOZ może również zawierać umowę użytkowania czy dzierżawy nieruchomości. Bez wątpienia może być zatem stroną w postępowaniu administracyjnym, tym samym może być adresatem nakazów z rozdziału 6 pr. bud.
Jeżeli jednak z treści umowy nie można wyinterpretować jednoznacznie kto jest zarządcą obiektu budowlanego organ winien wydając decyzję winien mieć na uwadze stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 15 marca 2006 r., II OSK 637/05, gdzie sąd wyjaśnił, że "adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie obiektu decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym".
Anna Kawecka