Lokal samodzielny, czyli jaki?

Zgodnie z ustawą o własności lokali, odrębną nieruchomość może stanowić jedynie lokal posiadający przymiot samodzielności. Jednak ustawowa definicja samodzielnego lokalu w odniesieniu do różnorodnych sytuacji faktycznych napotyka często na trudności interpretacyjne oraz niejednolitość zastosowania.

Ustawa o własności lokali rozróżnia dwa rodzaje lokali mogących stanowić odrębne nieruchomości, tj. lokale mieszkalne oraz lokale o innym przeznaczeniu (użytkowe). Niezależnie od zakwalifikowania do danej kategorii, warunkiem dopuszczenia do obrotu jest posiadanie przez dany lokal atrybutu samodzielności.

Samodzielny lokal mieszkaniowy

Samodzielnym lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba bądź zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Również lokal wykorzystywany na inne cele niż mieszkalne – z odpowiednim uwzględnieniem różnic – winien posiadać przywołaną cechę samodzielności. Wyłącznie lokal posiadający taki przymiot może stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności. Potwierdzenie wymagań stawianych przez ustawę - w formie zaświadczenia - powierzone zostało staroście, jako organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Zatem zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali za samodzielny lokal należy uznać jedynie taki, który:

• jest izbą lub zespołem izb, 
• jest wydzielony trwałymi ścianami w obrębie budynku,
• jest przeznaczony na stały pobyt ludzi,
• wraz z pomieszczeniami pomocniczymi zaspokaja potrzeby mieszkaniowe (w odniesieniu do lokalu o innym przeznaczeniu, odpowiednio inne właściwe potrzeby).

Biorąc pod uwagę kryterium funkcjonalne, izbą lub zespołem izb są pomieszczenia, w których mieszkańcy - co do zasady - stale przebywają. Bez wątpienia więc należy uznać, iż w rozumieniu ustawy izbami są pokoje (tak się WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 24 września 2008 r., II SA/Sz 515/08). Sporną pozostaje zaś kwalifikacja kuchni, raz uznawanej za izbę, kiedy indziej natomiast za pomieszczenie pomocnicze. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przeznaczenie na stały pobyt ludzi oznacza przebywanie tych samych osób w ciągu doby dłużej niż 4 godziny.

Kolejnym desygnatem samodzielności lokalu jest jego wydzielenie trwałymi ścianami. Lokal winien być oddzielony od reszty budynku w którym się znajduje, w sposób niepozostawiający wątpliwości co do trwałości i solidności konstrukcji. Bez wątpienia należy uznać, iżsamodzielnym lokalem będzie taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami. Oznacza to, że funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością użytkowania urządzeń znajdujących się w innym lokalu (tak NSA w wyroku z dnia 6 lipca 2005 r., OSK 1653/2004).

Pełna treść artykułu dostępna jest w Serwisie Samorządowym>>>