Kupno mieszkania krok po kroku. Rynek wtórny

Kupowanie mieszkania nie jest zadaniem ekstremalnym, chociaż dość złożonym i często długotrwałym. Jak przygotować się do zakupu mieszkania z drugiej ręki, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o dopełnieniu wszystkich formalności? Portal Bankier.pl radzi krok po kroku.

1. Mieszkanie czy zdolność kredytowa - od czego zacząć?

Teoretycznie cały proces zaczyna się od znalezienia wymarzonego mieszkania. Ale łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której bank odmawia kredytu na całą potrzebną do zakupu kwotę. Godziny spędzone na oglądaniu zbyt dużych lub zbyt drogich - jak się wtedy okazuje - lokali, okażą się stracone. Żeby oszczędzić sobie rozczarowań, jeszcze przed wszczęciem poszukiwań mieszkania warto sprawdzić w banku lub u doradcy finansowego własną zdolność kredytową (Jak poprawić swoją zdolność kredytową?). Podając poziom wynagrodzenia i innych comiesięcznych zobowiązań, poznamy maksymalny pułap kredytu do uzyskania w banku i szacunkową miesięczną ratę.

2. Szukamy mieszkania - z pośrednikiem czy samemu?

Ogrom ofert sprzedaży mieszkań pochodzi dziś z biur nieruchomości. Kosztami tej wynajętej przez sprzedawcę obsługi często obciążany jest kupujący. On też może wynająć pośrednika, który pomoże mu w znalezieniu, a później kupnie mieszkania. Pośrednik świadczy usługi na mocy zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości i pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości nabywanego mieszkania (zwykle ok. 1,5-3% + VAT).

Poszukując lokalu na własną rękę, warto przede wszystkim wspomóc się internetem, będącym najszerszym źródłem informacji o mieszkaniach do sprzedaży. Pomocne będą ogłoszenia w gazetach, tablice w supermarketach, sugestie znajomych. Jeśli mamy upatrzoną lokalizację, rozglądajmy się za zamieszczonymi tam ogłoszeniami biur sprzedaży (często są wywieszane w oknach lub na balkonach sprzedawanych mieszkań).

Bez względu na to, z kim poszukuje się mieszkania, należy się upewnić, czy nie ma ono wad prawnych. Pierwszym krokiem będzie skorzystanie z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikowanie, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa ją obciążają. Kolejnym - poproszenie sprzedającego o okazanie aktualnych zaświadczeń o niezaleganiu z opłatami za lokal od spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a jeśli sprzedający to przedsiębiorca - także pisma poświadczającego opłacanie składek w ZUS-ie.
 

3. W oczekiwaniu na kredyt podpisujemy umowę przedwstępną

Gdy już znajdziemy mieszkanie, a jego zakup planujemy sfinansować środkami pożyczonymi z banku, sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. By ze spokojną głową dopełnić formalności kredytowych (ale też dokończyć postępowanie spadkowe lub z innych powodów odwlec moment zakupu w czasie), podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego - pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej - ale - uwaga - wiąże się z podwyższonym ryzykiem. Gdyby bowiem druga strona uchylała się od wypełnienia zapisów umowy (czyli sprzedania nam mieszkania), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet rekompensujące szkodę w pełnej kwocie.

Akt notarialny gwarantuje mocniejsze skutki prawne, ale też kosztuje - wysokość taksy notarialnej jest powiązana z wartością nabywanego mieszkania i sięga najczęściej kilkuset złotych (Sprawdź, ile zapłacisz notariuszowi). Do kosztów ponoszonych wtedy u prawnika należy doliczyć opłatę za wypis - 36,60 zł za każdy egzemplarz.

Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej uiszcza się też zwykle część zapłaty za mieszkanie - w postaci zadatku lub zaliczki (Sprawdź różnicę pomiędzy zadatkiem a zaliczką), gotówką lub przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron.

Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły z pewnością zadbają notariusz i pośrednik nieruchomości - warto zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości i samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się też pożądany termin podpisania właściwej umowy kupna nieruchomości (warto dać sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena i sposób, w jaki kupujący sfinansuje zakup (na przykład kredytem).

4. Do banku po kredyt hipoteczny

Tak naprawdę na tym etapie wybór banku powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać - samemu (Rankingi kredytów hipotecznych Bankier.pl) albo u doradcy finansowego - szczegółowe warunki, na jakich różne instytucje udzielą nam kredytu.

Podpisawszy umowę przedwstępną, można oficjalnie wnioskować o kredyt. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w banku (lub częściej - w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie w mieszkaniu zjawi się rzeczoznawca majątkowy, który na potrzeby banku oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości.

Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi środków. Od tego momentu bank daje zwykle miesiąc (okres ten może być dłuższy w niektórych bankach) na podpisanie umowy o kredyt. To czas dla kupującego na ostateczne porównanie zaoferowanych nam warunków z innymi bankami, a dla sprzedającego - na doprowadzenie mieszkania do sprzedaży w umówionym stanie (np. dokończenie remontu, opróżnienie lokalu).

Po wyborze instytucji kredytowej można podpisywać umowę. Warto się do tego przygotować. Ponieważ mowa o co najmniej kilkunastu stronach zapisów wiążących klienta na wiele lat, najlepiej zapoznać się z nimi wcześniej zamiast czytać pobieżnie przy podpisywaniu. Doradca bankowy prześle na prośbę wzór umowy kredytowej, co pozwoli zapoznać się ze szczegółowymi zapisami, a później - ewentualnie negocjować je.

5. Kupujemy nieruchomość

Mając pewność, że bank udzieli nam kredytu na wybrane M, można przystąpić do podpisania właściwej (tzw. przyrzeczonej) umowy zakupu. Odbędzie się to u notariusza, w obecności kupującego, sprzedawcy i ewentualnych pośredników reprezentujących strony. Potrzebne będą:

• akt notarialny poświadczający nabycie nieruchomości przez obecnego właściciela,
• aktualny odpis z księgi wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości,
• zaświadczenie z banku, że kupującemu został udzielony kredyt na nabycie przedmiotowej nieruchomości,
• zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za eksploatację lokalu.

(Wszystko, co warto wiedzieć o umowie kupna mieszkania z rynku wtórnego - radzi prawnik i pośrednik nieruchomości)

Podpisanie umowy to kolejny wydatek, na który składa się podatek od umowy sprzedaży (2% wartości rynkowej przedmiotu umowy), koszty notarialne - taksa notarialna powiększona o podatek 23-proc. VAT, opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej (200 zł) oraz opłata za odpis aktu notarialnego (maksymalnie 6 zł za każdą stronę dokumentu plus 23-proc. VAT).

6. Ustanowienie hipoteki i zapłata za mieszkanie

Po podpisaniu aktu notarialnego nadchodzi czas na złożenie w odpowiednim sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste wniosku o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Można to zlecić notariuszowi (dodatkowy, kilkusetzłotowy koszt w postaci taksy) albo też uczynić samemu; w tym celu wypełniamy druk wniosku (wzór znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości). Opłata sądowa w postaci znaczka na pojedynczy wniosek wynosi 200 zł. Do wniosku dołączamy:

• oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, podpisywane przy umowie kredytowej,
• zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu.
• Teraz udajemy się do banku, by przedstawić: 
• potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki oraz 
• akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości.

Na tej podstawie bank przyjmie zlecenie przelewu środków z kredytu na konto sprzedającego.

Uwaga! Wpisanie hipoteki do KW trwa zwykle kilka miesięcy. Zawiadomienie o dokonaniu wpisu sąd przyśle do nabywcy nieruchomości pocztą. Trzeba będzie wówczas udać się do banku z informacją o uaktualnieniu treści księgi wieczystej. Do tego czasu, z racji podwyższonego ryzyka, kredytodawca będzie pobierał od klienta specjalną opłatę w postaci ubezpieczenia pomostowego (Na początek kredytu: ubezpieczenie pomostowe). Bywa, że banki każą sobie dodatkowo dopłacić za przedłużające się oczekiwanie na ustanowienie hipoteki na swoją rzecz. Wskazują wtedy w umowie kredytowej termin, po którym dostarczenie do banku zaświadczenia będzie obciążone swoistą karą.

7. Wydanie mieszkania

Po wpłynięciu wszystkich środków na konto sprzedającego (bank daje sobie na to zwykle kilka dni roboczych), czas na odbiór mieszkania. Powinno być ono przygotowane do stanu, na jaki w umowie umówiły się strony. Ostatnie spotkanie ze sprzedającym powinno odbyć się w mieszkaniu i zostać sfinalizowane protokołem zdawczo-odbiorczym. Taki dokument można sporządzić samodzielnie (pobierz wzór) - tak, by znalazł się tam zapis o aktualnym stanie liczników i inne uwagi dotyczące stanu mieszkania.

Podpisanie protokołu przez obie strony będzie potwierdzeniem, że lokal gotów jest do przejęcia. W tym momencie właściciel przekazuje klucze do mieszkania, piwnicy, garażu etc.

8. Urzędowe formalności po zakupie mieszkania

Po zakupie mieszkania, nie obędzie się bez wizyty w urzędzie skarbowym. Na konto urzędu właściwego z racji dotychczasowego miejsca zameldowania należy zapłacić podatek od ustanowienia hipoteki. Trzeba to zrobić w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki, czyli od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Podatek od ustanowienia hipoteki wynosi 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wartości (hipoteka kaucyjna) lub 0,1% zabezpieczonej wierzytelności o ustalonej wartości (hipoteka zwykła); typ hipoteki sprecyzowano w umowie kredytowej, w części definiującej obowiązkowe zabezpieczenie spłaty kredytu. Jednocześnie należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno-prawnych na druku PCC-3.

Odwiedzić trzeba również urząd miasta lub gminy właściwy dla nowego miejsca zamieszkania, celem poinformowania o nowym właścicielu nieruchomości. To dla urzędu jednocześnie informacja o zmieniającym się od tej pory płatniku podatku od nieruchomości. W urzędzie złożymy też wniosek o meldunek - stały (nie jest wymagany przy zakupie mieszkania) albo tymczasowy, a informacja o tym fakcie zostanie przesłana do urzędu właściwego dla poprzedniego miejsca zameldowania, gdzie nie trzeba już będzie składać wizyty.

Na tym nie koniec wizyt w instytucjach. Dotychczasowe umowy z zakładem energetycznym czy gazownią będą wymagały przepisania na nowego właściciela. Warto złożyć wizytę w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, by chociażby przedstawić się i zapoznać z obowiązującym regulaminem. Ponadto, o nowym miejscu zamieszkania warto poinformować bank, zakład pracy, uczelnię i inne instytucje, które mogą potrzebować aktualizacji danych.

Choć można by uznać, że na tym formalności się kończą, niektórzy twierdzą, że w tym momencie obowiązki dopiero się zaczynają. Przy przeprowadzce nie warto umniejszać roli nieformalnych "obowiązków", jak choćby przedstawienia się najbliższym sąsiadom. Paradoksalnie niedopełnienie najmniej sformalizowanych kwestii mogłoby mieć najbardziej odczuwalne skutki.

Malwina Wrotniak, Bankier.pl