Kto może kupić nieruchomość bez przetargu?

Prawo pierwszeństwa przy zakupie nieruchomości Skarbu Państwa jest instrumentem ograniczającym swobodny obrt nieruchomościami pisze Leszek Kot, prawnik w Kancelarii Barylski Olszewski Brzozowski. Zgodnie bowiem z treścią art. 37 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego jest sprzedawana lub oddawana w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej, jeżeli jest zbywana na rzecz osoby, ktrej przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu. Ustawodawca dokładnie wskazał podmioty, ktre są uprawnione do nabycia własności nieruchomości w drodze bezprzetargowej.

Powyższe prawo posiadają osoby fizyczne lub prawne, którym przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy lub przepisów odrębnych, jeżeli złożyli stosowny wniosek przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, z tym że termin ten nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu.

Kolejną grupę z prawem pierwszeństwa stanowią poprzedni właściciele zbywanej nieruchomości, pozbawieni prawa własności tej nieruchomości przed 5 grudnia 1990r., bądź ich spadkobiercy, analogicznie muszą oni złożyć stosowny wniosek przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, z tym że termin ten nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu. Najemcom lokali mieszkalnych, których umowa najmu została zawarta na czas nieoznaczony również przysługuję prawo pierwszeństwa w nabywaniu nieruchomości w trybie bezprzetargowym od Skarbu Państwa. Należy jednak zaznaczyć, iż zasada pierwszeństwa najemców lokali mieszkalnych nie ma charakteru absolutnego.. Ustawodawca wyłączył stosowanie zasady w sytuacji zbycia praw do zamieszkiwanych przez nich budynków między Skarbem Państwa a jednostkami samorządu terytorialnego albo między tymi jednostkami dla realizacji celów publicznych oraz w przypadku byłych właścicieli lub ich następców lub osób, którym na innej podstawie przysługuje roszczenie o nabycie.

Przytoczone przepisy mają charakter bezwzględnie obowiązujących i w sposób naturalny eliminują inne podmioty, starające się pozyskać tę samą nieruchomość. Osoba uprawniona do skorzystania z prawa pierwszeństwa musi złożyć stosowne oświadczenie, iż wyraża zgodę na cenę ustaloną w sposób określoną w ustawie.

Nieraz może wystąpić sytuacja, w której dojdzie do zbiegu uprawnień kilku osób do pierwszeństwa w nabyciu. Przewidując takową możliwość ustawodawca uznał, iż w pierwszej kolejności zbycie następuje pomiędzy Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami. Następnie pierwszeństwo przysługuje osobie fizycznej lub prawnej, która prowadzi działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo rozwojową, wychowawczą lub sportowo-turystyczną, na cele nie związane z działalnością zarobkową. W dalszej kolejności nabywać prawa do nieruchomości może użytkownik wieczysty, właściciel nieruchomości przyległej, jeżeli zbywana nieruchomość lub jej część niezbędne są do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości do której przylega. Ostatnimi uprawnionymi do skorzystania z prawa pierwszeństwa są państwowe lub samorządowe osoby prawne i fundacje, w których zbywana nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny oraz zarządzający specjalnymi strefami ekonomicznymi na których zbywana nieruchomość jest położona.

Poza uwzględnionymi powyżej sytuacjami procedurę bezprzetargową należy zastosować, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe, a nabycie ma na celu realizację urządzeń infrastruktury technicznej lub innych celów publicznych, a cele te będą realizowane przez podmioty, dla których są celami statutowymi i których dochody przeznacza się w całości na działalność statutową.

W przypadku zbycia nieruchomości na rzecz osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej na co najmniej 10 lat i zabudowała nieruchomość na podstawie zezwolenia na budowę również znajdzie zastosowanie procedura bez przetargowa. Podobnie jak w sytuacji, gdy zbycie nieruchomości nastąpi na rzecz kościołów i związków wyznaniowych z przeznaczeniem na cele działalności sakralnej. Dodatkowa przesłanka jaka musi zaistnieć w przytoczonym przypadku, to istnienie uregulowanych stosunków z państwem.

W przypadku dochowania przez osoby uprawnione aktów staranności, niezbędnych do nabycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej może dojść do wszczęcia rokowań o nabycie własności nieruchomości lub ustanowienie na niej prawa użytkowania wieczystego. W imieniu jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadza zarząd tej jednostki, (lub wójt, burmistrz, prezydent miasta dla nieruchomości gminnej), a w imieniu Skarbu Państwa właściwy terytorialnie starosta. Z rokowań zakończonych pozytywnie (porozumienie stron) sporządza się protokół stanowiący podstawę do zawarcia umowy sprzedaży lub umowy o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego na nieruchomości. Przy negatywnym wyniku rokowań organ rozpoczyna rokowania z inną osobą, której przysługuje prawo pierwszeństwa lub przy braku takowych osób przeznacza nieruchomość do sprzedaży w drodze przetargu.