Mieszkanie bez wkładu własnego to jeden z głównych punktów programu Polski Ład. 26 maja wchodzi w życie ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym (dalej jako: ustawa kredytowa), która go wdraża. Moment jednak nie jest najlepszy. Ceny mieszkań szaleją, a ustawa narzuca ich maksymalną wysokość. Jednocześnie przewiduje, że przyszły kredytobiorca musi mieć taką samą zdolność kredytową jak inni klienci banku. A ta z miesiąca na miesiąc jest coraz mniejsza. Sukcesu więc prędko nie będzie, bo niewiele osób skorzysta z nowego kredytu. Problemy zauważyło także Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Zapowiada zmiany w ustawie kredytowej.
Czytaj też: Rząd proponuje kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego, ale sztywna cena będzie blokadą>>
Dla kogo kredyt
Z ustawy wynika, że Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować do 20 proc. kwoty kredytu, jednak nie więcej niż 100 tys. zł. BGK będzie też jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko.
Czytaj więcej: Polski Ład – kredyty hipoteczne bez wkładu własnego. Nowa propozycja kredytowań >
Kredyt bez wkładu własnego będzie można uzyskać na zakup mieszkania na własność (na rynku pierwotnym oraz wtórnym) albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pokryje on również koszty budowy domu jednorodzinnego (w tym jego wykończenie), zakupu na własność działki (jej części) pod budowę domu. Będzie udzielany na minimum 15 lat w walucie polskiej do 31 grudnia 2030 r.
Kredytów będą udzielały tylko banki, które podpiszą umowę z BGK. Ich zawieranie ma ruszyć od 27 maja.
Z informacji BGK wynika, że o terminach udostępnienia gwarancji klientom będą decydować banki udzielające kredytów. One także zdecydują o tym, jakie będą procedury udzielenia kredytu i zabezpieczenia wkładu własnego gwarancją BGK, bo klient wszystkie formalności związane z kredytem mieszkaniowym i gwarancją zrealizuje bezpośrednio w banku kredytującym.
Sprawdź też: Wypowiedzenie umowy kredytu – najczęstsze błędy - zaproszenie na szkolenie >
Stopy szaleją a zdolność kredytowa spada
Jednym z warunków udzielenia przez BGK gwarancji jest więc konieczność posiadania zdolności kredytowej, a z tą może być krucho.
- Jesteśmy obecnie w ekstremalnie trudnej sytuacji. Zdolność kredytowa dramatycznie kurczy się. Od jesieni ubiegłego roku zmalała 2-3 krotnie. Osoba, która we wrześniu ubr. mogła liczyć na kredyt w wysokości miliona zł teraz otrzyma co najwyżej 350 – 400 tys. zł. Z tego powodu nie sądzę, by nowy rodzaj kredytu ze wsparciem państwa cieszył się dużą popularnością. Do tego dojdą ograniczenia narzucone przez ustawę o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym, które jeszcze bardziej zawężą krąg potencjalnych kredytobiorców - twierdzi Marcin Krasoń ekspert Obido.pl.
Przypomina, że w założeniu program ma pomóc osobom, których nie stać na zaciągnięcie kredytu na komercyjnych zasadach. Ale tak nie będzie z prostego powodu. - Rządzący powielają błąd popełniony przy okazji poprzednich rządowych programów kredytowych tj. Rodziny na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych. Tak jak w wypadku wcześniejszych kredytów nie jest to bowiem program skierowany do osób, które rzeczywiście tej pomocy potrzebują, czyli pracujących, ale zarabiających zbyt dużo by otrzymać lokal socjalny czy komunalny i zbyt mało, by bank udzielił im kredytu. Do nich był adresowany program Mieszkanie Plus, ale poniósł on fiasko - przypomina.
Bardziej optymistycznie patrzy Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments. - To prawda, że liczba kredytów obecnie spadła o 30-40 proc. ale porównujemy się do rekordowych wyników sprzed roku. Nie jest więc tak źle. Owszem, jest trudniej o kredyt, zdolność kredytowa wielu osobom spadła. Ale nie oznacza to, że nikt nie bierze kredytów. Podobnie będzie z nowym kredytem. W ocenie skutków regulacji projektu ustawy podaje się, że średnio rocznie z kredytu będzie korzystało 80 tys. osób. Tak na początku nie będzie. Liczba będzie znacznie niższa. Ale z czasem, czyli za rok, dwa lata, kiedy stopa procentowa przestanie rosnąć, a prawdopodobnie zacznie też spadać, wtedy nowy kredyt będzie jak znalazł - uważa. Większe zagrożenia widzi on zupełnie gdzie indziej.
Sztywna cena ogranicza ofertę mieszkań
Chcąc kupić mieszkanie z pomocą rządowego wsparcia trzeba będzie spełnić jeszcze jeden warunek. Cena mieszkania nie może przekroczyć wyznaczanego co pół roku limitu. Już dziś znamy te limity dla niemal wszystkich miast wojewódzkich. Wynika z nich niestety, że choć część rodaków będzie miała łatwy dostęp do wsparcia, to inni będą musieli obejść się smakiem. Dzieje się tak, ponieważ limity cen kwalifikujące do wsparcia nie są określane na bazie cen faktycznie płaconych za mieszkania, a na podstawie informacji na temat tego ile kosztuje budowa metra kwadratowego mieszkania na danym obszarze. Szczególnie dziś – gdy ceny gruntów, materiałów budowlanych i robocizny rosną – ten punkt odniesienia bywa nieprzystającym do cen mieszkań.
- Najmocniej zostaną przez to poszkodowani mieszkańcy Krakowa. Tu do programu będą się kwalifikować mieszkania, których cena za metr nie przekroczy prawie 8,2 tys. zł dla mieszkań używanych oraz niecałych 8,9 tys. zł dla mieszkań od deweloperów. Dla porównania pod koniec 2021 roku za metr lokalu z drugiej ręki płacono 9,8 tys. złotych, a cena nowych „czterech kątów” opiewała na 10,3 tys. zł. Limity cen metra kwadratowego są więc o 1,4-1,6 tys. złotych niższe niż ceny faktycznie płacone za mieszkania w stolicy województwa małopolskiego - tłumaczy Bartosz Turek.
Aby pokazać to w sposób jeszcze bardziej namacalny, to można dodać, że warunki programu kredytów bez wkładu własnego spełnia w Krakowie tylko 4 proc. wystawionych na sprzedaż mieszkań używanych i 7 proc. ofert mieszkań nowych. Wszystko wskazuje na to, że trudno będzie też skorzystać z rządowego programu w Lublinie i Szczecinie. W miastach tych oferty mieszkań na sprzedaż, które spełniają cenowe warunki programu ,stanowią kilka procent całej rynkowej oferty. To w praktyce znaczy, że liczba ofert kwalifikujących się do wsparcia jest niewielka. Są to zazwyczaj mieszkania położone dalej od centrum, wymagające remontu lub położone w budynku o gorszym standardzie.
To czy będzie sukces zależy od banków
W opinii Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl gwarancja wkładu własnego kredytów mieszkaniowych mogła by stanowić wymierną pomoc państwa dla pewnej grupy młodych rodaków, czyli tych nieźle zarabiających, ale nie dysponujących wystarczającymi oszczędnościami. Jednak idea tego typu kredytów preferencyjnych ma od początku zdecydowanie kiepską prasę, była wielokrotnie krytykowana, a co ciekawe, bodaj najbardziej przez przedstawicieli sektora bankowego z NBP i ZBP na czele.
- Niestety wiele wskazuje na to, że po mieszkaniowych kredytach frankowych i tych hojną ręką udzielanych w trakcie okresu blisko zerowych stóp procentowych, ustawa o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym może wykreować kolejny segment hipotek o podwyższonym ryzyku. Potwierdzają to nie tylko wypowiedzi przedstawicieli sektora bankowego, ale i od dawna znana zasada, według której osoby bez zgromadzonego wkładu własnego są dla banków klientami drugiej kategorii, mało wiarygodnymi finansowo i bez statusu posiadacza pełnej zdolności kredytowej - mówi Jędrzyński.
Według niego wiele będzie zależało od tego, jak sektor bankowy potraktuje potencjalnych beneficjentów przepisów o kredycie gwarantowanym. Czy potwierdzą się przewidywania o windowaniu do zaporowego poziomu 4-5 proc. marż kredytów preferencyjnych? Jeśli tak, to przy obecnych poziomach stawek WIBOR i perspektywach ich kolejnych podwyżek o jakimkolwiek zainteresowaniu gwarancjami kredytowymi możemy raczej zapomnieć. Jeżeli natomiast bankowcy przyjmą wobec ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym bardziej liberalną politykę, odpowiadającą tradycyjnym kredytom mieszkaniowym, zainteresowanie nimi i tak nie będzie imponujące, ale z pewnością znajdą się jacyś chętni. Bardzo trudno jednak o zdecydowanie optymistyczne prognozy.
Będą zmiany programu
Ministerstwo Rozwoju i Technologii widzi wady ustawy kredytowej i planuje zmiany, które uelastycznią i uatrakcyjnią program.
- Proponujemy, by każdy kto będzie miał wkład własny nawet do 20 proc., również był objęty programem. Nie będzie wtedy miał gwarancji (zastępującej wymóg wniesienia wkładu własnego), bo nie będzie takiej potrzeby, ale będzie się kwalifikował do rodzinnych spłat (w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego). Jak ktoś ma 17 proc. wkładu, to 3 proc. będzie gwarantowane przez BGK. Więc jeśliktoś chce mieć więcej wkładu własnego, będzie miał taką możliwość - poinformował we wtorek minister rozwoju Waldemar Buda na konferencji prasowej.
Przekazał, że w związku ze wzrostem cen mieszkań planowane jest też urealnienie wskaźników, które pozwalają zakwalifikować dane mieszkanie do programu. - Chcemy podnieść ten wskaźnik odtworzeniowy lokalu z 1,3 do 1,4 na rynku pierwotnym i 1,2 do 1,3 na rynku wtórnym. To znaczy, że pula mieszkań, którą będziemy mogli kupić w ramach tego programu, będzie większa na rynku, w związku z tym zakładamy, że zainteresowanie będzie większe – powiedział.
Dodał, że to oznacza, że program będzie kierowany do dwóch grup odbiorców: bez wkładu własnego i potrzebną gwarancją BGK oraz dla tych, którzy mają wkład własny, ale chcą w przyszłości skorzystać z dopłat rodzinnych przy urodzeniu się drugiego i kolejnego dziecka.
Cena promocyjna: 44.1 zł
|Cena regularna: 49 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: zł
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.