Kontrola stanu technicznego budynków mieszkalnych

Budynek mieszkalny należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W tym celu ustawodawca przewidział system kontroli stanu technicznego obiektw budowlanych, a obowiązkiem przeprowadzania kontroli obciążył właściciela i zarządcę obiektu (art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane).Niezależnie od okresowych kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego, przeprowadzane powinny być rwnież przeglądy robocze w celu określenia stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym.

Dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego

Przez dokumentację użytkowania budynku mieszkalnego należy rozumieć – zgodnie z § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (rozporządzenie) ¹ – dokumentację odbioru budynku wraz z książką obiektu budowlanego, kopiami imiennych przydziałów lokali, protokołami zdawczo-odbiorczymi lokali, umowami najmu lokali, protokołami pomiaru powierzchni użytkowej lokali, dokumentacją eksploatacyjną wraz z protokołami okresowych kontroli stanu technicznego, opiniami technicznymi i ekspertyzami dotyczącymi budynku, dokumentację eksploatacyjną, w tym również metrykę instalacji piorunochronnej, a także dokumentację powykonawczą robót budowlanych i remontów wraz z protokołami odbioru tych robót. Dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana przez okres istnienia budynku (§ 9 rozporządzenia).

W miejscu tym zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 64 ust. 1 pr. bud. właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego jest obowiązany prowadzić książkę obiektu budowlanego. Stanowi ona dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych w okresie użytkowania obiektu budowlanego badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy. Do książki obiektu budowlanego powinny być dołączone m.in. protokoły z kontroli obiektu budowlanego oraz oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego (art. 64 ust. 3 pr. bud.). Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 64 ust. 2 pr. bud. obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje m.in. właścicieli i zarządców: budynków mieszkalnych jednorodzinnych (pkt 1), obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego (pkt 2 lit. a).

W myśl art. 65 pr. bud. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie następujące dokumenty: protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania, a także dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą.

Obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego, które powinny być dokonywane co najmniej – w zależności od rodzaju kontroli – raz w roku bądź raz na 5 lat. Obiekt budowlany w czasie jego użytkowania powinien być poddawany następującym kontrolom stanu technicznego: co najmniej raz w roku okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a pr. bud.), co najmniej raz w roku okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b pr. bud.), co najmniej raz w roku okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c pr. bud.), co najmniej raz na 5 lat okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, jak również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 pr. bud.).

Podkreślić należy, iż obowiązek okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a pr. bud., nie dotyczy: budynków mieszkalnych jednorodzinnych (chodzi tu o budynek wolnostojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku) obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów budowlanych wskazanych w art. 29 ust. 1 pr. bud.

Nakaz przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego

W przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nadzoru budowlanego – zgodnie z art. 62 ust. 3 pr. bud. – nakazuje przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego. Podkreślić należy, iż przesłanką wydania nakazu przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, który może, choć nie musi, spowodować zagrożenie któregokolwiek z dóbr wskazanych przez ustawodawcę. Organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego w formie decyzji. W decyzji nakazującej przeprowadzenie tego typu kontroli organ nadzoru budowlanego może nałożyć również obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części (art. 62 ust. 3 in fine pr. bud.).

(...)