Zmiany i inicjatywy legislacyjne w prawie nieruchomości w roku 2009

Rok 2009 stoi pod znakiem licznych zmian w przepisach regulujących aspekty prawne związane z nieruchomościami. Przewidują one wiele ułatwień dla inwestorów z branży nieruchomości. Będą miały poważny wpływ na czas trwania procesu inwestycyjnego oraz jego koszt, na zachowania inwestorów, a co za tym idzie – na rozwój całego rynku nieruchomości. Poniżej krótka charakterystyka najistotniejszych zmian w zakresie prawa nieruchomości, zarówno tych planowanych jak i tych, które w ostatnim czasie już weszły w życie, wraz z opinią na ich temat oraz ocenà potencjalnego wpływu na inwestycje
na rynku nieruchomości.

Ochrona środowiska

Od 15 listopada 2008 roku obowiązuje ustawa o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Zastąpiła ona m.in. przepisy ustawy Prawo ochrony środowiska, które regulowały dotąd postępowanie w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia budowlanego na środowisko.

Nowa ustawa wprowadza szereg zmian, które należy ocenić negatywnie. Spowodują one wydłużenie procesu inwestycyjnego. Zmiany m.in.:

• Znacznie rozszerzają zakres uprawnień organizacji ekologicznych w postępowaniach w sprawie oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko. Obecnie organizacje mogą zgłaszać swój udział w postępowaniu przez cały okres jego trwania. Usunię to wymóg
uzasadniania chęci uczestnictwa w postępowaniu miejscem działania organizacji i przyznano im prawo do wniesienia skargi na wydanà decyzję nawet wówczas, gdy wcześniej nie brały udziału w postępowaniu.

• Wprowadzają wymóg uzyskania decyzji środowiskowej jeszcze przed wystąpieniem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. To niewątpliwie wydłuży czas starania się o decyzją o warunkach zabudowy. Znoszą przepis, który stanowił o możliwości przeniesienia decyzji środowiskowej na inny podmiot. Ograniczają sytuacje, w których nie jest wymagane wydanie nowej decyzji środowiskowej. Przed zmianà przepisów wydanie nowej decyzji środowiskowej nie było konieczne – np. w przypadku zmiany pozwolenia na budowę, która polegała na odstąpieniu od zatwierdzonego projektu budowlanego (np. w zakresie kubatury, czy też powierzchni zabudowy). Obecnie niestety tego rodzaju modyfikacje będą musiały zostać poprzedzone uzyskaniem nowej decyzji środowiskowej.

Świadectwa energetyczne

Od 1 stycznia 2009 roku budynki oddawane do użytkowania oraz budynki podlegające zbyciu lub wynajmowi (z nielicznymi wyjątkami określonymi przez art. 5 ustawy Prawo budowlane) powinny posiadać tzw. świadectwa charakterystyki energetycznej. Są to dokumenty określające wielkość energii niezbędną do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Świadectwo jest ważne 10 lat. Wymóg posiadania świadectw energetycznych dotyczy również lokali, z tym, że w przypadku budynków ze wspólną instalacją grzewczą, świadectwo sporządza się wyłącznie dla całego budynku lub dla jednego lokalu mieszkalnego najbardziej reprezentatywnego dla danego budynku.

Nowe przepisy nie są precyzyjne, dlatego pojawiły się poważne trudności w interpretacji funkcjonujących już regulacji. Pewne jest, że świadectwa będą musiały posiadać nowe budynki, które w 2009 roku zostaną oddane do użytkowania. W przypadku braku takiego dokumentu, deweloper nie otrzyma po prostu pozwolenia na użytkowanie budynku. Sytuacja nie jest jednak do końca jasna w przypadku budynków już istniejących, które dopiero zostaną
wprowadzone do obrotu. Ustawodawca bowiem nie wprowadził żadnej sankcji za brak posiadania przez zbywcą, czy też wynajmującego świadectwa energetycznego. Jeżeli nabywca/najemca żąda takiego świadectwa, to wówczas oczywiście na zbywcy/wynajmującym będzie ciążył obowiązek przedstawienia odpowiedniego dokumentu.

Sporne jest natomiast, czy bez jego posiadania będzie można w ogóle sprzedać np. lokal  mieszkalny, w przypadku gdy nabywca świadectwa nie żąda. Tu odpowiedź wydaje się twierdząca, bo ustawa nie wprowadza sankcji w postaci nieważności czynności prawnej. Warto jednak pamiętać, że świadectwa energetyczne należą do dokumentów związanych z obiektami budowlanymi, a ich nieposiadanie, zgodnie z ustawą Prawo budowlane, zagrożone jest karą grzywny.

Odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe zbywcy nieruchomości

Od początku roku obowiązują również zmienione przepisy Ordynacji podatkowej. Istotna dla inwestorów z branży budowlanej zmiana polega na zniesieniu przepisu przewidującego odpowiedzialność nabywcy za zaległości podatkowe zbywcy w przypadku nabycia składników majątkowych, a więc m.in. nieruchomości. Przed zawarciem transakcji inwestorzy nie będą więc musieli uzyskiwać zaświadczeń o braku zaległości podatkowych zbywcy, w celu uchronienia się od odpowiedzialności za te zobowiązania.

Grunty rolne w miastach

Od dnia 01 stycznia 2009 roku można łatwiej zmienić status działki z rolnej na inwestycyjnà (dzięki nowelizacji przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Spod ochrony zostały wyłączone grunty rolne położone na terenie miast. Nie oznacza to, że takie działki automatycznie utraciły status gruntu rolnego. Proces przekształcenia takiej nieruchomości na cele budowlane będzie mniej czasochłonny, a inwestorzy zaoszczędzą sporo pieniędzy, które do tej pory przeznaczane były na opłaty związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej.
Zanim weszły w życie nowe przepisy, aby przekształcić większość działek z rolnych na budowlane, należało przede wszystkim doprowadzić do zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie trzeba było wystąpić z wnioskiem o wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej. Procedura ta była długotrwała. Dla wielu terenów nie było planów zagospodarowania przestrzennego i inwestor musiał czekać na uchwalenie takiego planu. Następnie był zmuszony ponieść wysokie opłaty z tytułu wyłączenia gruntów z produkcji rolnej. Nowelizacja przepisów znacznie uprościła tą procedurę. Inwestor, który chce zmienić sposób zagospodarowania, w tym zabudowy  terenów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, musi jedynie spełnić wymogi ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli działka położona jest na terenie objętym planem zagospodarowania, wówczas inwestor powinien wystąpić o zmianę planu zagospodarowania, a potem o pozwolenie na budowę. W przypadku, w którym na danym terenie brak miejscowego planu, niezbędne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Dzięki zmianom w przepisach inwestorzy oszczędzą czas i pieniądze. Ponadto przepisy spowodują uwolnienie gruntów pod inwestycje, także mieszkaniowe, co w dalszej perspektywie może przyczynić się do zdynamizowania rozwoju rynku nieruchomości w Polsce.

Partnerstwo publiczno-prywatne

Nowa ustawa regulująca aspekty partnerstwa publiczno-prywatnego została uchwalona przez Sejm w dniu 19 grudnia 2008 roku. Nowe przepisy nie zostały jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw. Nie wiadomo kiedy wejdą w życie. Przedsiębiorcy czekają na nie z niecierpliwością. Do tej pory w Polsce, ze względu na brak przejrzystych regulacji, w formule PPP nie została zrealizowana żadna inwestycja. W nowej ustawie zostało wprowadzonych wiele zmian ułatwiających i przyśpieszających realizację inwestycji w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego m.in.:

• Zrezygnowano z wielu obowiązków obciążających dotychczas strony np. sporządzania analiz. Wprowadzono możliwość elastycznego kształtowania przez strony treści umowy o partnerstwie. Przyjęto bardzo szeroki wachlarz przedsięwzięć, które będą mogły być realizowane w ramach PPP (ustawa nie określa ich rodzaj w formie katalogu zamkniętego).

• Wprowadzono możliwość wykorzystania środków unijnych. Największą przeszkodą w stosowaniu przepisów nowej ustawy będzie to, że musi ona współistnieć z ustawą o koncesjach na roboty budowlane i usługi. Koncesja uznawana jest bowiem za jednà z form partnerstwa publiczno-prywatnego. Istnieje ryzyko, że współistnienie dwóch odrębnych ustaw doprowadzi do znacznego utrudnienia podejmowania decyzji w sprawach partnerstwa publiczno-prywatnego. Nie do końca jest jasne, która z ustaw będzie stanowiła właściwe źródło prawa dla konkretnego projektu.

Prawo budowlane

Sejm dokonał właśnie uchwalenia bardzo szerokiej nowelizacji ustawy Prawo budowlane, której celem jest ułatwienie prowadzenia procesu inwestycyjnego oraz skrócenie czasu jego trwania, poprzez przede wszystkim:

• zniesienie wymogu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia budowy i zastąpienie ich uproszczoną procedurą wpisu do rejestru robót budowlanych
• zniesienie instytucji zatwierdzania projektu budowlanego w drodze
decyzji administracyjnej,
• zniesienie konieczności uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie.

Projektowane regulacje wprowadzà większą odpowiedzialność inwestora i projektanta za decyzje podjęte w toku procesu inwestycyjnego. Z drugiej strony mają zdyscyplinować organy do terminowego rozpatrywania i załatwiania wniosków. Rejestracja zamierzenia budowlanego będzie trwała maksymalnie 30 dni od dnia złożenia prawidłowego wniosku. Jeżeli organ nie wniesie sprzeciwu, to po upływie tego terminu i zgłoszeniu w nadzorze budowlanym można będzie rozpocząć roboty. Organom nadzoru nowe przepisy dają prawo do kontroli budowy na każdym jej etapie i żądania usunięcia ewentualnych naruszeń. Po zakończeniu prac jednak wystarczało będzie tylko zawiadomienie o tym fakcie właściwych organów i przy braku odpowiedzi w terminie 14 dni będzie można przystąpić do użytkowania obiektu. Wymóg uzyskania decyzji administracyjnej dla rozpoczęcia robót jednak w pewnych sytuacjach pozostanie: dotyczy to przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko lub obszar.

Natura 2000

Ustawa rozszerza również listą robót budowlanych niewymagających zgłoszenia względnie wymagających zgłoszenia, lecz niewymagających sporządzania projektu budowlanego, a także zmienia kwestie dotyczące tzw. „legalizacji samowoli budowlanej”, w jej miejsce  wprowadzając postępowanie naprawcze. Przez wzgląd na radykalność wnoszonych zmian ustawa poczeka aż sześć miesięcy od dnia publikacji na wejście w życie. Planowane zmiany niewątpliwie mogą przyczynić się do przyśpieszenia procesu inwestycyjnego, choć nie w sposób radykalny – trzeba pamiętać, że dla szybkości realizacji większych inwestycji zasadnicze znaczenie będą miały raczej kwestie zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska.

Zagospodarowanie przestrzenne

W chwili obecnej trwają w Sejmie prace nad zmianami przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Głównym celem planowanych zmian jest przyśpieszenie procedury powstawania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, m.in. poprzez:

• uproszczenie procedur planistycznych poprzez zastąpienie uzgodnień – opiniami (w części przypadków);

• wprowadzenie możliwości ograniczenia przez gminę obowiązkowej treści planu miejscowego;

• wprowadzenie sankcji dla gmin nie wypełniających obowiązku planistycznego.

Inicjatywę ustawodawczą w tym zakresie należy ocenić jako słuszną. Jednak proponowane zmiany nie skrócą znacznie procedur uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ważną regulacją zaproponowaną w projekcie jest natomiast wprowadzenie możliwości zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz o lokalizacji inwestycji celu publicznego jedynie na 3 miesiące, a nie jak to jest w chwili obecnej na 12 miesięcy. Nad kolejnymi, jeszcze dalej idącymi zmianami tej ustawy, związanymi z opisanà powyżej nowelizacjà ustawy Prawo budowlane pracuje również Ministerstwo Infrastruktury. Ministerstwo chce dopuścić możliwość prowadzenia inwestycji na podstawie parametrów urbanistycznych oraz lokalnych przepisów urbanistycznych. Będą one określały rodzaje budynków, jakie mogą powstawać
na danym obszarze. Na ich podstawie inwestor będzie mógł prowadzić inwestycje, bowiem Ministerstwo Infrastruktury chce zlikwidować decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i wprowadzić zgłoszenie rozpoczęcia inwestycji na terenach obszarów urbanistycznych. Obszary te miałyby być określane w studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Jednak nie wszystkie rodzaje budynków i nie na każdym obszarze będą mogły być budowane na podstawie lokalnych przepisów urbanistycznych. W związku z tym, również w tym projekcie planowane jest uproszczenie procedury uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Fragment raportu na temat kondycji branży nieruchomości, przygotowanego przez Kancelarię Krawczyk & Wspólnicy oraz pracownię badań SMG/KRC.