Jeśli wspólnota nie ma zarządcy nieruchomości, za usunięcie uszkodzeń odpowiadają współwłaściciele budynku

Gdy brak jest w małej wspólnocie zawarcia umowy określającej sposób prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną odpowiedzialność za wykonanie obowiązku usunięcia stwierdzonych podczas kontroli okresowej uszkodzeń lub uzupełnienia braków mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska ponoszą współwłaściciele budynku.

Mała wspólnota bez ustanowionego zarządcy nieruchomości wspólnej nie ma środków na wykonanie remontów (właściciele lokali nie mają dochodów). W książce budowlanej w protokołach kontroli okresowej budynku są zalecenia wykonania prac remontowych m.in. przemurowania kominów.

Czy gmina odpowiada za niewykonane remonty z powodu braku środków finansowych pozostałych właścicieli lokali?

Czy organ może nałożyć mandaty karne za niewykonanie zaleceń i na kogo?
Czy gmina może ponieść koszty remontu za prywatnych właścicieli?

Odpowiedź

W opisanym w pytaniu przypadku – gdy brak jest w małej wspólnocie zawarcia umowy określającej sposób prowadzenia zarządu nieruchomością wspólną (zapis określający sposób zarządu może znajdować się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, bądź odrębnej umowie w formie aktu notarialnego) odpowiedzialność za wykonanie obowiązku ujętego w przepisie art. 70 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) - dalej pr. bud. usunięcia stwierdzonych podczas kontroli okresowej uszkodzeń lub uzupełnienia braków mogących spowodować niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska ponoszą współwłaściciele budynku.

Niespełnienie obowiązku określonego w art. 70 ust. 1 pr. bud., stanowi wykroczenie ujęte w przepisie art. 92 ust. 1 pkt 2 pr. bud. Obowiązek utrzymania części wspólnych budynku w należytym stanie technicznym ciąży na wszystkich współwłaścicielach łącznie, lub na zarządcy (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 15 października 2009 r., II SA/Gd 311/09). W sytuacji, gdy zarządca budynku nie został powołany obowiązek utrzymania obiektu spoczywa na wszystkich współwłaścicielach budynku.

W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego podstaw do ukarania za nieusunięcie wymienionych w przeglądzie kontroli okresowej nieprawidłowości – kara grzywny w takiej sytuacji powinna zostać nałożona osobno na wszystkich współwłaścicieli budynku.

Pytanie pochodzi z programu Serwis Budowlany .
@page_break@

W obliczu braku ustalenia przez współwłaścicieli sposobu zarządu nieruchomością w takiej sytuacji zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. Na mocy przepisu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l. w małej wspólnocie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną, zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Gmina, która jest jednym ze współwłaścicieli budynku w małej wspólnocie, posiada status analogiczny jak pozostali współwłaściciele, wobec czego za niewykonywanie utrzymania części wspólnych budynku w należytym stanie technicznym powinna ponosić odpowiedzialność, tak jak pozostali współwłaściciele.

Odpowiadając na pytanie o możliwość poniesienia kosztów remontu budynku przez Gminę jako jednego ze współwłaścicieli, należy zaznaczyć, że kwestie te regulują przepisy Kodeksu cywilnego. Pokrótce, opisując zasady podejmowania decyzji w małej wspólnocie należy wskazać, że w sprawach zwykłego zarządu decyduje większość współwłaścicieli (art. 201 k.c.), natomiast w sprawach przekraczających ten zakres konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 k.c.).

W sytuacji braku uzyskania zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać wydania przez sąd rozstrzygnięcia na podstawie art. 64 k.c., które będzie stwierdzało obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli i będzie zastępowało oświadczenie współwłaściciela.

Jeżeli chodzi o możliwość poniesienia kosztów remontu przez jednego ze współwłaścicieli budynku, to w takiej sytuacji będzie mieć zastosowanie przepis art. 207 k.c., i na jego podstawie współwłaściciel, który poniósł koszty związane z remontem części wspólnych budynku będzie miał roszczenie do pozostałych współwłaścicieli o zwrot poniesionych na ten cel wydatków.

Pytanie pochodzi z  programu Serwis Budowlany .