Pytanie:
W budynku 10 piętrowym, sąsiad z górnego piętra przemalował ściany i balustradę niezgodnie z kolorystyką całego bloku, ale według własnych upodobań. Położył też terakotę, ale najwidoczniej zapomniał o właściwym spadku i warstwie uszczelniającej, bo po każdych opadach na piętro poniżej kapią krople wody lub woda spływa po ścianie zewnętrznej kapiąc także na poniższe okna.
Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego, który w wyroku z 2002 r. orzekł, że "balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu".
Czy właściciel mieszkania, może bez zgody spółdzielni lub wspólnoty, samodzielnie przemalować wnętrze ścian osłaniających balkon, balustradę lub położyć na nim terakotę?
Czy taka samowola jest dopuszczalna, kogo należy pytać o zgodę przed przystąpieniem do prac, i co zrobić z sąsiadem, który już takie prace wykonał nie tylko nieestetycznie, ale i z błędami technicznymi?
Jakie prawa przysługują właścicielowi w zakresie prac remontowo-modernizacyjnych na balkonie swojego mieszkania w bloku?
Odpowiedź:
W niniejszym przypadku wspólnota mieszkaniowa winna wystąpić przeciwko właścicielowi lokalu z powództwem do sądu powszechnego o nakazanie przeprowadzenia remontu poprzez wykonanie izolacji podłogi balkonu.
Ewentualnie, jest również możliwość samodzielnego wykonania przez wspólnotę izolacji, niemniej jednak zachodzi duże prawdopodobieństwo, iż właściciel lokalu nie udostępni wykonawcy lokalu (i balkonu). W takim przypadku zajdzie konieczność wystąpienia przez wspólnotę na drogę sądową o nakazanie udostępnienia lokalu celem przeprowadzenia prac remontowych.
Po uzyskaniu wyroku sądowego oraz wykonaniu prac wspólnota może wystąpić przeciwko właścicielowi z powództwem o zwrot poniesionych z ww. tytułu kosztów.
Z kolei, jeśli chodzi o kwestię przemalowania na indywidualnie dobrany kolor przez właściciela lokalu barierki balkonu oraz pomalowania "wnętrza" balkonu stwierdzić należy, iż wykonanie powyższego wymaga stosownej zgody wspólnoty mieszkaniowej. Właściciel lokalu nie może bowiem samodzielnie podejmować czynności dotyczących części wspólnych nieruchomości.
Uzasadnienie:
Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – dalej u.w.l., w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje ich właścicielom udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
Z powyższego wynika a contrario, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r. III RN 153/01, OSNP 2003/18/423, LEX nr 80436. Jeżeli więc chodzi o balkon, jego status prawny uzależniony jest od okoliczności konkretnego przypadku, tj. nie można z góry przesądzić, ani wykluczyć kwalifikowania go jako pomieszczenia przynależnego.
Balkony (analogicznie tarasy) mogą, zależnie od koncepcji architektonicznej danego budynku być zarówno częścią elewacji spełniającą jedynie funkcję zdobniczą lub zostać przeznaczone do użytku ogółu właścicieli albo przynależeć do poszczególnych lokali mieszkalnych i być przeznaczone do wyłącznego użytku ich właścicieli. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem będą obciążały wspólnotę mieszkaniową – por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2008 r, III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51, LEX nr 348085.
Oznacza to, że jeśli prace obejmują elementy istotne dla całego budynku, np. podpory konstrukcyjne, albo elewację całego budynku, obciążają one wszystkich właścicieli. Tak więc, elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu /np. barierki/ uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu – por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13, LEX nr 1430884.
Jak wskazał bowiem sąd w uzasadnieniu ww. wyroku – barierka każdego z balkonów jest elementem w istotny sposób kształtującym wygląd elewacji całego budynku i jako taka nie może być uznana za część nieruchomości służącej do wyłącznego użytku właściciela przylegającego do danego balkonu lokalu. Z powyższego wynika więc, iż te części budynku, które znajdują się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady, traktowane jako części nieruchomości wspólnej.
Takie czynności, jak np. położenie płytek na podłodze balkonu przeprowadzają więc we własnym zakresie (i ponoszą z tego tytułu koszty) właściciele lokali. Wspólnota mieszkaniowa powinna więc w niniejszym przypadku wystąpić przeciwko właścicielowi lokalu z powództwem do sądu powszechnego o nakazanie przeprowadzenia remontu poprzez wykonanie izolacji podłogi balkonu.
Ewentualnie, jest również możliwość samodzielnego wykonania przez wspólnotę izolacji, niemniej jednak zachodzi duże prawdopodobieństwo, iż właściciel lokalu nie udostępni wykonawcy lokalu (i balkonu). W takim przypadku zajdzie konieczność wystąpienia przez wspólnotę na drogę sądową o nakazanie udostępnienia lokalu celem przeprowadzenia prac remontowych. Po uzyskaniu wyroku sądowego oraz wykonaniu prac wspólnota może wystąpić przeciwko właścicielowi z powództwem o zwrot poniesionych z ww. tytułu kosztów.
Z kolei, jeśli chodzi o kwestię przemalowania na indywidualnie dobrany kolor przez właściciela lokalu barierki balkonu oraz pomalowania "wnętrza" balkonu stwierdzić należy, iż wykonanie powyższego wymaga stosownej zgody. Właściciel lokalu nie może bowiem samodzielnie podejmować czynności dotyczących części wspólnych nieruchomości.
