Etapowanie inwestycji możliwe tylko gdy zamierzenia inwestycyjne mogą funkcjonować samodzielnie

Etapowanie inwestycji jest możliwe jedynie w przypadku, gdy dane etapy zamierzenia inwestycyjnego będą mogły funkcjonować samodzielnie i zgodnie ze swoim przeznaczeniem.

Inwestor ma prawo etapować inwestycję, w związku z czym istnieje możliwość, że wystąpi najpierw o pozwolenie na budowę budynku, za następnie odrębnym wnioskiem wystąpi o pozwolenie na budowę instalacji.

Czy istnieje możliwość, aby etapowanie miało odwrotną kolejność, czyli najpierw inwestor występuje o pozwolenie na budowę instalacji, a potem pozwolenie na budowę budynku?

Należy dodać, że w chwili obecnej budynek nie uzyskałby pozwolenia na budowę ze względu na niezgodność z miejscowym planem.

Odpowiedź

Prawo budowlane – dalej pr. bud. przewiduje możliwość etapowania inwestycji jedynie w przypadku, gdy dane etapy zamierzenia inwestycyjnego będą mogły funkcjonować samodzielnie i zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Opis zamierzenia inwestycyjnego nie wskazuje, aby planowany budynek mógł funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem w przypadku, gdy nie będzie on posiadał instalacji. Tym samym, jako obiekt niesamodzielny, nie może być objęty odrębnym pozwoleniem. Z tego powodu właściwy organ w przypadku przedłożenia mu projektu budynku, który to projekt nie uwzględniałby instalacji, nie będzie uprawniony do wydania inwestorowi pozwolenia na budowę dla takiego zamierzenia inwestycyjnego. Jednocześnie tak samo powinien on postąpić w przypadku, gdy inwestor co prawda przedłoży kompletny projekt budowlany (z uwzględnieniem instalacji), lecz wnioskował będzie o wydanie pozwolenia jedynie dla części wynikających z tego projektu robót.

Uzasadnienie

Możliwość etapowania inwestycji została przewidziana przez ustawodawcę w art. 33 ust. 1  pr. bud. , w którym wskazuje on, że "pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego więcej niż jeden obiekt, pozwolenie na budowę może, na wniosek inwestora, dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1, dla całego zamierzenia budowlanego". Sądy administracyjne odnosząc się do jego zastosowania wskazywały między innymi, iż "stosownie do art. 33 pr. bud.  pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia inwestycyjnego, a możliwość jego etapowania jest uzależniona od charakteru inwestycji (więcej niż jeden obiekt) i wniosku inwestora. W decyzji o pozwoleniu na budowę organ jednocześnie zatwierdza przedłożony przez inwestora projekt budowlany. Stanowi on integralną część decyzji. Nie ma takiej możliwości, aby organ jedynie częściowo zatwierdził projekt. Wynika to z charakteru tego dokumentu. Pozwolenie na budowę dotyczy inwestycji objętej projektem, a nie poszczególnych robót budowlanych związanych z jego realizacją" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 17 marca 2011 r., II SA/Gd 23/11).

Powyższe wskazują, iż w niektórych przypadkach inwestor ma prawo ubiegać się o pozwolenie na budowę jedynie dla części planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Kluczową kwestią przy określaniu dopuszczalności takiego postępowania jest stwierdzenie, iż zamierzenie to obejmuje więcej niż jeden obiekt budowlany oraz, że poszczególne obiekty będą mogły samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Wskazana samodzielność winna być między innymi wynikać z projektu budowlanego planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Jak wskazano inwestor planuje budowę inwestycji polegającej na budowie budynku. O ile zawarta w art. 3 pkt 3  pr. bud. , definicja legalna budynku nie wskazuje, iż istnienie instalacji jest elementem sine qua non dla stwierdzenia, iż dany obiekt jest budynkiem (definicja ta wspomina jedynie o związaniu z gruntem, wydzieleniu z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadaniu fundamentów i dachu), o tyle ciężko uznać, iż budynek bez instalacji będzie obiektem samodzielnym. Między innymi z tego powodu właściwy organ w przypadku przedłożenia mu projektu budynku, który to projekt nie uwzględniałby instalacji, nie będzie uprawniony do wydania inwestorowi pozwolenia na budowę dla takiego zamierzenia inwestycyjnego. Jednocześnie tak samo powinien postąpić ów organ w przypadku, gdy inwestor co prawda przedłoży kompletny projekt budowlany (z uwzględnieniem instalacji), lecz wnioskował będzie o wydanie pozwolenia jedynie dla jego części. Wskazane sytuacje nie są bowiem objęte dyspozycją art. 33 ust. 1  pr. bud. .

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)