Ustawa o dopłatach do czynszów, której beneficjentami mają być gospodarstwa domowe o określonym limicie dochodów (jednoosobowe gospodarstwo domowe będzie mogło starać się o dopłatę, jeżeli jego miesięczny dochód nie będzie przekraczać 60 proc. średniego wynagrodzenia w gospodarce narodowej; za każdą kolejną osobę limit będzie zwiększany o 30 pkt proc.) mówi wprost, że co prawda inwestor podpisuje umowy najmu z osobami wybranymi przez gminę według ustalonych przez nią kryteriów, to jednak ma prawo do stosowania dodatkowego kryterium oceny zdolności do opłacania czynszu. Ta fundamentalna zmiana w podejściu do rynku najmu w Polsce, w Europie Zachodniej jest standardem i powszechnie stosowaną dobrą praktyką.

– Wynajmujący będzie mógł prowadzić selekcję najemców z punktu widzenia ich wiarygodności finansowej, co jest jednym z filarów odpowiedzialnego zarządzania najmem – podkreśla Artur Kaźmierczak, partner współzarządzający Grupą Mzuri.

Eksperci z Grupy Mzuri dobrze odbierają również pozostawienie gminom decyzyjności odnośnie doboru kryteriów przyznawania dopłat (spośród ich zamkniętego katalogu zawartego w projekcie ustawy). – Nie tylko pozwala to na lepsze dostosowanie rozwiązań do lokalnych potrzeb, ale też jest cennym, bo rzadkim w dzisiejszych czasach przykładem myślenia nie-centralistycznego – dodaje Kaźmierczak.

Projekt ustawy nie jest jednak bez wad. Jak podkreślają eksperci, mechanizm zmniejszania dopłat co trzy lata jest nieprzemyślany. Po pierwsze, dopłata będzie stanowić istotną, choć nieszczególnie dużą część czynszu jedynie przez pierwsze trzy lata. W ostatnich trzech latach dopłata będzie symboliczna i stanowić jedynie ok. 4 proc. czynszu netto w przypadku kawalerki (jak szacują eksperci z Mzuri będzie to 38 zł miesięcznie w przypadku Łodzi, a 58 zł w przypadku Warszawy) oraz ok. 5-7 proc. czynszu netto w przypadku mieszkania dwupokojowego (66-101 zł miesięcznie dla wspomnianych dwóch miast).

– To za mało, aby realnie wpłynąć na rynek i otworzyć go na nowe, dzisiaj wykluczone segmenty najemców. Dodatkowo, nasze wyliczenia dotyczą czynszów netto, gdybyśmy uwzględniali cały czynsz, łącznie z opłatami, dopłata stanowiłaby jeszcze mniejszą jego część. Zbyt małą, by faktycznie wpłynąć na rynek, a przynajmniej ten jego segment, który najbardziej interesuje inwestorów prywatnych – komentuje Kaźmierczak.

Po drugie, niejasne jest jak osoby wybrane według ustawowych kryteriów miałyby uzyskiwać stopniowo coraz wyższe dochody (w przypadku osób wybranych zgodnie z niektórymi kryteriami, jak np. wiek powyżej 65 roku życia czy orzeczona niepełnosprawność, jest to mało prawdopodobne). Tak więc inwestor (i najemca) ryzykują, że po trzech czy po sześciu latach najmu najemcy nie będzie już stać na mieszkanie. Projekt zupełnie nie odnosi się do tego, co miałoby się wydarzyć w takiej sytuacji.

– Proponowane rozwiązania to krok w dobrą stronę, niestety wiele aspektów zostało pominiętych lub nie do końca przemyślanych. Dlatego wątpię, by ta ustawa - jeśli zostanie wprowadzona w obecnie proponowanym kształcie - istotnie wpłynęła na rynek mieszkań na wynajem – dodaje Kaźmierczak.

Grupa Mzuri