Liczba nowych inwestycji deweloperskich rośnie jak grzyby po deszczu. W efekcie na trzech największych rynkach ceny nowowprowadzanych do sprzedaży mieszkań w bieżącym roku są o 13% niższe niż jeszcze w 2008. Czy ponadto łatwiej jest o promocje, rabaty i prezenty? Okazuje się, że w przypadku nowych inwestycji nie będzie to takie proste. – W nowych projektach odchodzi się od promocji i prezentów, na rzecz oferowania mieszkań w atrakcyjnej cenie, od której rabaty są udzielane z dużą niechęcią. – zauważa Rafał Liponoga, dyrektor zarządzający Home Broker. Trend taki nie dziwi, gdy na rynku gros sprzedawanych mieszkań należy do segmentu popularnego, a głównym ograniczeniem nabywców są możliwości finansowe. Ma to odzwierciedlenie w cenach ofertowych mieszkań. Deweloperzy chcąc więc wejść na rynek, gdzie istnieją już alternatywne projekty, muszą się wyróżnić.

Konkurencja cenowa na zagospodarowanych rynkach

Najłatwiej zrobić to oferując mieszkania tańsze niż konkurencja. Przykładem może być inwestycja Zielona Italia, gdzie cena metra lokalu to 5999 zł. Dla porównania średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym na warszawskich Włochach wynosi 6,7 tys. zł. za m kw. W Krakowie natomiast firma Sol & Art. w inwestycji Ogród Płaszów zaoferował lokale w cenie od 4,9 tys. zł za m kw. Dla porównania w inwestycji na ulicy Płaszowskiej realizowanej przez Waldi-Bud ceny zaczynają się od 6,6 tys. zł za m kw. Ta druga inwestycja jest jednak bardziej zaawansowana – termin realizacji przypada na 2012 rok, a nie na 2013 jak w przypadku projektu Sol & Art. W Trójmieście natomiast firma Robyg w inwestycji Lawendowe Wzgórza stawia na cenę i standard. Zaplanowano tam na przykład drewniane okna i windy cichobieżne. Jeszcze kilka dni temu najniższa cena – od blisko 4 tys. zł za m kw. - obowiązywała na lokale z terminem oddania do użytkowania w przyszłym roku. Dla porównania po drugiej stronie ulicy jest inwestycja Orle Gniazdo firmy Murapol. Za mieszkanie z terminem oddania do użytkowania w tym roku trzeba zapłacić blisko tysiąc złotych za metr więcej.

Kupujesz całe mieszkanie, a nie jego metr

Zdarza się także, że deweloperzy przenoszą punkt ciężkości z ceny metra kwadratowego na cenę całego lokalu. Ważny jest też wtedy metraż mieszkania. I tak na przykład na warszawskiej Woli w inwestycji firmy Bouygues Immobilier na ulicy Jana Kazimierza najtańsze dwa pokoje można kupić za 277 tys. zł. Lokal ma 38 m kw. powierzchni użytkowej, a dodatkowo 35 metrów ogródka i 14 tarasu. Dla porównania średnia cena ofertowa wolskiej „dwójki” to u deweloperów 438 tys. zł, przy czym przeciętna powierzchnia to 51 m kw.

Nieruchomość przeceniona o 290 tys. zł

Nie oznacza to jednak, że rabaty i promocje zniknęły z ofert deweloperów. Wiosenne ożywienie jak zwykle motywuje ich do okresowego uatrakcyjnienia swoich ofert. Warto tu zauważyć, że większość zbadanych firm, która oferuje promocje zakończyła już inwestycję. Wciąż najbardziej pożądane przez nabywców wydają się promocje cenowe. Dlatego też aż 19 firm na 29 badanych zaproponowało takie rozwiązanie. Skala obniżek jest bardzo różna. Na przykład w inwestycji Jaworowe Wzgórze firmy Spartan Development można za 930 tys. zł kupić dom, który wcześniej kosztował 1 220 tys. zł. Obniżka sięga więc 290 tys. zł, czyli czwartej części pierwotnej ceny. Podobnej skali przecenę oferuje w swoich inwestycjach mieszkaniowych firma Sando. Co tydzień zmieniana jest grupa lokali o obniżonej cenie. Podobny mechanizm stosuje firma Archicom, ale oferta zmieniana jest codziennie. - Oferta skierowana jest do klientów, którzy działają zdecydowanie, kiedy nadarzy się okazja. – tłumaczy Małgorzata Cader, specjalista ds. marketingu z firmy Archicom.

Należy jednak zauważyć, że obniżki przekraczające 20% są na rynku rzadkością. Częściej znaleźć można te w okolicach 10% i to często jedynie na wybrane nieruchomości. Oferuje je na przykład firma B&M Developer, Cracovia Investments, JC Development, Pekao Property, Pryzma Developer, SUPO, oraz Wawel Service. Podobną skalę obniżki może zaproponować J.W. Construction. Wybrane mieszkania sprzedawane są przez tę firmę bez VAT-u. Obecnie wynosi on 8% na mieszkania o powierzchni do 150 m kw. Każdy kolejny metr obciążony jest stawką na poziomie 23%.

W większości przypadków obniżka nie przekracza jednak 5%. Na rynku działają też firmy, u których osiągnięcie jakiegokolwiek rabatu będzie bardzo trudne. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy cena ofertowa jest już atrakcyjna.

Dzień otwarty na promocje

Okazją do tańszych zakupów są też tzw. „dni otwarte”. W najbliższym czasie będą je organizować firmy: Archicom, Breevast Polska, Gant, J.W. Construction czy Orion Investment. Ostatnia z tych firm osobom rezerwującym lokal przekaże bon na 20 tys. zł na wykończenie mieszkania. W firmie Gant oprócz zapoznania się z inwestycją Myśliwska Park można liczyć na pomoc doradcy kredytowego i architekta oraz atrakcje dla dzieci i poczęstunek. W pozostałych firmach można spodziewać się dodatkowych promocji cenowych zarówno na same mieszkania jak i pomieszczenia do nich przynależące.

Kup jeden garaż, drugi dostaniesz gratis

Wśród deweloperów mniej popularne niż rabaty są promocje na pomieszczenia przynależne, czyli garaże i komórki lokatorskie. Należy tu zauważyć, że rzeczywisty koszt takiego prezentu dla dewelopera najczęściej jest niższy niż wynikałoby to z cennika.

Szeroką ofertę promocji na pomieszczenia przynależne posiada J.W. Construction. - Na osiedlu Lewandów Park, w wybranym typie mieszkań o powierzchni około 40 m kw., ogród zimowy jest za darmo, natomiast za werandy w pozostałych lokalach trzeba zapłacić licząc każdy metr jedynie za połowę ceny metra kwadratowego mieszkania. Natomiast osoby, które zainteresowane są posiadaniem dwóch garaży powinny zapoznać się z ofertą sprzedaży ostatnich mieszkań w inwestycji Osiedle Lazurowa na warszawskim Bemowie. Dla klientów przygotowaliśmy specjalną ofertą, w ramach której płacąc za jeden garaż można otrzymać dwa. – wylicza Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A. Spośród badanych firm najbardziej hojny wydaje się Meblopol w inwestycji Arena Dom. W związku z tym, że w sprzedaży pozostało kilka ostatnich mieszkań zarówno miejsca postojowe jak i komórki lokatorskie są tu dołączone do lokali za darmo. Na darmowy, lub przynajmniej tańszy garaż można też liczyć w firmach: Alfa Dach, PBG DOM, Salwirak, Skaland i SUPO. Promocji dotyczących komórek lokatorskich można ponadto szukać u deweloperów: Ba-wa, Nordcoop oraz SUPO.

Wykończenie mało popularne

Jeszcze rzadziej deweloperzy oferują w cenie lokalu jego chociaż częściowe wykończenie. Tego typu promocje występują tylko w 6 firmach na 29 badanych. Dla nabywcy minusem takiego rozwiązania jest przeważnie niewielki wybór materiałów wykończeniowych. Niekwestionowanymi plusami są natomiast oszczędność czasu oraz możliwość sfinansowania wykończenia z kredytem w programie rodzina na swoim. Atrakcyjność cenowa takiego rozwiązania jest kwestią indywidualną. Teoretycznie deweloper powinien być w stanie zaoferować tańsze wykończenie w związku z efektem skali działalności. Praktyka potrafi podważyć to stwierdzenie, szczególnie gdy nowy nabywca chciałby zaoszczędzić wykonując część prac samodzielnie.

Bezstresowa przeprowadzka i dogodne spotkania

W tegorocznej wiosennej ofercie promocyjnej deweloperów można też znaleźć innowacyjne rozwiązania. Na przykład J.W. Construction zaproponował konsultacje ze swoimi pracownikami w wybranym przez klienta miejscu i czasie. - Usługa powstała z myślą o osobach, którym ze względu na napięty plan dnia lub trudności w poruszaniu się wygodniej jest spotkać się w domu lub biurze. - tłumaczy Tomasz Panabażys, Wiceprezes Zarządu J.W. Construction Holding S.A.

Ciekawą wiosenną promocję zaproponowała też firma Warsaw Trust Development w inwestycji Osiedle Leśnej Polanki. Do końca czerwca kupując mieszkanie w tej inwestycji można liczyć na pokrycie przez dewelopera kosztów przeprowadzki. Dodatkowo firma opłaca nowym nabywcom weekendowy pobyt w hotelu nad morzem.

Złudna cena metra

Zanim jednak wybór padnie na mieszkanie, na które nabywca wynegocjował największy rabat, bezwzględnie należy porównać wszystkie podobne oferty w wybranej okolicy i to zarówna na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Może się bowiem okazać, że wykończone mieszkanie w budynku oddanym do użytkowania dwa lata temu położonym po drugiej stronie ulicy będzie tańsze niż oferowane przez dewelopera. Oprócz samej ceny lokalu trzeba bowiem uwzględnić koszty: wykończenia, transakcyjne i najmu w oczekiwaniu na oddanie lokalu do użytkowania.

Bartosz Turek, Krzysztof Bałdyga, Home Broker