W 2011 roku odwrócił się trend w polskim budownictwie mieszkaniowym. Analitycy i komentatorzy zmienili zdanie i zaczęli gremialnie pisać o spodziewanych obniżkach cen mieszkań. Wcześniej wierzono, że nieruchomości mogą tylko drożeć, choć już przykład amerykański pokazał, że tak być nie musi. Wprawdzie ceny transakcyjne na rynku pierwotnym zaczęły spadać, to w większości dużych polskich miast mieszkanie wciąż jest towarem luksusowym - jego cena często przekracza czterokrotność rocznych dochodów dobrze sytuowanej rodziny.

Poza Łodzią, Białymstokiem i Katowicami cena metra kwadratowego mieszkania przekracza pięć tysięcy złotych, czyli równowartość dwóch średnich pensji netto. Aby kupić niewielkie mieszkanie, przeciętny zjadacz chleba musi wziąć na swoje barki 30-letni kredyt hipoteczny, którego spłata pochłonie 30-40% jego dochodów.


Mieszkaniowe Eldorado

Ze stosunkowo wysokimi cenami mieszkań kontrastują dość niskie koszty ich budowy. Według danych zebranych przez Narodowy Bank Polski koszt wytworzenia metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej poza Warszawą nie przekracza 2.500 złotych. Co więcej, w ostatnich dwóch latach zaobserwowano spadek cen usług budowlanych.

Przykładowo: we Wrocławiu, gdzie metr kwadratowy działki budowlanej w dobrej lokalizacji nie powinien kosztować więcej 500 zł, po doliczeniu dodatkowych kosztów inwestycji (drogi osiedlowe, przyłączenie mediów, koszty projektu, nadzoru i sprzedaży) kwota rzędu 3.000 zł/m2 powinna odzwierciedlać przeciętny koszt dewelopera. Różnica pomiędzy tą sumą a ceną transakcyjną stanowi czysty zysk, co oznaczałoby marżę operacyjną na poziomie przeszło 40%.

Moje obliczenia pokrywają się z rachunkami sporządzonymi przez Biuro Polityki Makrostabilnościowej Narodowego Banku Polskiego. Według tych danych zysk dewelopera waha się od 30% do 45% wartości inwestycji. Są to marże niespotykane na większości rynków. Dla porównania marża brutto Intela - czyli quasi-monopolisty dostarczającego wyrafinowany technologicznie produkt - sięga 60% przy rentowności netto wynoszącej 25%.



Polskie Intele




Podobną marżą co Intel może się pochwalić dwóch deweloperów notowanych na GPW. W pierwszym półroczu Echo Investment oraz GTC z każdej złotówki przychodu były w stanie wygenerować ponad 60 groszy zysku ze sprzedaży. Mediana marży operacyjnej spółek deweloperskich notowanych na warszawskiej giełdzie wyniosła 32% przy średniej na poziomie 26%. Uważam te marże za ponadprzeciętnie wysokie, a ich dalsze utrzymanie za nierealne w obliczu słabnącego popytu i nasilającej się konkurencji.

Teoria ekonomii głosi, że wysokie stopy zwrotu zachęcają potencjalnych konkurentów do wejścia na taki rynek, co przekłada się wzrost produkcji, nasilenie konkurencji i w konsekwencji spadek cen. Nie ma powodu przypuszczać, aby polski rynek mieszkaniowy miał być wyjątkiem.

Rynek nie znosi nierównowagi. Uzasadnione jedynie tanim kredytem i rządowymi dopłatami ponadprzeciętne zyski prędzej czy później zostaną zredukowane, co zapewne będzie równoznaczne ze spadkiem cen. Będzie to oznaczało większą dostępność mieszkań, choć restrykcje po stronie kredytowania mogą sprawić, że własne M wciąż pozostanie tylko marzeniem wielu gospodarstw domowych. 

Krzysztof Kolany, Główny Analityk, Bankier.pl