Artykuł 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowi: "Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali."
Czy większość właścicieli może zmienić zarząd nieruchomością wspólną pomimo tego, że właścicielem pozostałych lokali jest spółdzielnia mieszkaniowa i zajmowane one są na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego? Czy mogą powołać wspólnotę?
Czy większość właścicieli może zmienić zarząd nieruchomością wspólną pomimo tego, że właścicielem pozostałych lokali jest spółdzielnia mieszkaniowa i zajmowane one są na zasadach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkaniowego? Czy mogą powołać wspólnotę?
Wskazany art. 241 z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116) zawiera regulację, która umożliwia odejście od ustawowego sposobu zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowych. Zasad ta wyrażona jest w art. 27 ust. 2, który stanowi zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.
Również przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o wspólnocie mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się - art. 27 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ze wskazanych przepisów wynika, iż co do zasady, w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku spółdzielni mieszkaniowej nie powstaje wspólnota mieszkaniowa. Właściciele lokali w takim budynku nie mają możliwości wpływania na sposób zarządu nieruchomością wspólną tak jak to czynią właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej ( np. podejmowania uchwał w sprawach przekraczających zwykły zarząd).
Jeżeli natomiast w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy ustawy o własności lokali - art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Innym sposobem odejścia od zarządzania nieruchomością wspólną przez spółdzielnię mieszkaniową jest właśnie tryb wskazany w cyt. art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 1a, art. 31 i 32 ustawy o własności lokali.
Wskazane przepisy ustawy o własności lokali określają procedur związaną ze zwoływaniem zebrania. Artykuł 30 ust. 1a określa, że w wypadku gdy zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 (należy rozumieć przez to spółdzielnię mieszkaniową), nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 (co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku), zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli. Przepis ten ma zagwarantować, że przynajmniej raz do roku właściciele lokali mają możliwość podjęcia uchwały o odejściu od zarządzania nieruchomością przez spółdzielnię.
Z kolei art. 30 stanowi, iż zebrania właścicieli:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1.
Natomiast art. 32 ustanawia wymóg, aby o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, zawiadamiał każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany.
Podsumowując, właściciele lokali, którym przysługują udziały w nieruchomości wspólnej, stanowiącej współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, mogą podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Podjęcie takiej uchwały oznaczać będzie m.in. powstanie wspólnoty mieszkaniowej.