Pytanie pochodzi z Serwisu Budowlanego
Czy w przypadku przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku organ nadzoru budowlanego powinien wydać pozwolenie na użytkowanie, czy przyjąć zawiadomienie o zakończeniu budowy – przy treści art. 54 ustawy Prawo budowlane, czy nie powinien przyjmować żadnych dokumentów w zakresie oddania budynku do użytkowania?
W tym przypadku przebudowa i zmiana sposobu użytkowania dotyczy przebudowy budynku poprodukcyjnego na budynek mieszkalny wielorodzinny.
Odpowiedź:
Wątpliwości dotyczące kwestii przedstawionej w pytaniu wynikają z różnego interpretowania przepisu art. 54 (jak i art. 55) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) – dalej pr. bud. w odniesieniu do robót budowlanych zakwalifikowanych właśnie jako przebudowa. Stanowisko sądów administracyjnych w omawianym zakresie nie jest jednolite. Po pierwsze przyjmuje się, że przepisy art. 54 pr. bud. dotyczą tylko przypadku budowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 pr. bud., czyli wykonywania obiektu budowlanego w określonym miejscu, jego odbudowy, a także rozbudowy i nadbudowy. Zgodnie z tym stanowiskiem przebudowa nie spełnia przesłanek określonych w wyżej powołanych artykułach, gdyż przede wszystkim wykonanie przebudowy nie polega na wzniesieniu obiektu budowlanego, tylko jak wynika z definicji tego pojęcia oznacza wykonywanie robót budowlanych w istniejącym obiekcie, czyli takim, który jest już użytkowany. Tym samym, obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy nie może dotyczyć przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego istniejącego nawet wtedy, gdy wymagało to uzyskania ostatecznej decyzji pozwolenia na budowę por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 25 września 2009 r., II OSK 1487/08, publ.: www.orzeczenia.nsa.gov.pl. Wówczas inwestor, który na podstawie pozwolenia na budowę dokonał przebudowy istniejącego budynku i zmienił sposób jego użytkowania, nie musi w ogóle zawiadamiać organu nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych i ma prawo przystąpić do użytkowania obiektu bezpośrednio po ich zakończeniu.
Drugie stanowisko zakłada, że skoro przebudowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę w rozumieniu art. 3 pkt 12 pr. bud., to należy zastosować regulacje określone w art. 54 i art. 55 pr. bud. W wyroku z dnia 10 lutego 2011 r., II OSK 308/10, publ.: j.w., Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że: „Nie można zaakceptować stanowiska, zgodnie z którym, gdy obiekt budowlany podlega jedynie "przebudowie", mimo że jest ona realizowana w oparciu o wydane pozwolenie na budowę, to wskazania zawarte w art. 54 p.b. nie mają zastosowania, bowiem ta norma prawna obejmuje wyłącznie sytuacje, gdy miało miejsce "wzniesienie", czyli wybudowanie od podstaw obiektu budowlanego”. W uzasadnieniu wyroku sąd ten dodatkowo wyjaśnia, że użyty w przepisach art. 54 i 55 pkt 1 pr. bud. wyraz "wzniesienie" należy rozumieć w kontekście całego zdania wyrażającego pewną normę prawną, a nie w oderwaniu od tego jako samodzielny zwrot. Z kolei z brzmienia tych przepisów jasno wynika, że dotyczą one inwestycji, na realizację której wymagane jest pozwolenie na budowę w rozumieniu art. 3 pkt 12 pr. bud., czyli decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub także wykonywania robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego; por. też wyrok WSA w Opolu z dnia 11 lipca 2013 r., II SA/Op 205/13, w którym sąd stwierdza, że: " wyraz "wzniesienie" użyty w wyżej wymienionych przepisach dotyczy również robót budowlanych, gdy są realizowane w oparciu o wydane pozwolenie na budowę”. W celu prawidłowego zakończenia prowadzenia takich robót budowlanych (realizowanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę), przed ponownym przystąpieniem do użytkowania, inwestor powinien zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy lub wystąpić z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie, w zależności od okoliczności sprawy.
Mając na względzie wyżej powołane orzecznictwo sądowe, wydaje się, że w omawianym przypadku podstawowe znaczenie powinien mieć fakt, że zakres wykonywanych robót budowlanych wymagał uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Istotnym jest, że przepisy pr. bud. wiążą z taką decyzją nie tylko obowiązek powołania kierownika budowy i rejestrowania przebiegu robót budowlanych w dzienniku budowy, ale również konieczność zawiadomienia organu nadzoru budowlanego o ich rozpoczęciu i zakończeniu. Wobec tego uzasadnionym wydaje się być stwierdzenie, że w omawianej sytuacji inwestor powinien zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu wykonywania robót budowlanych, tym bardziej, że wskutek zmiany sposobu użytkowania zmianie ulegnie także kategoria obiektu.
Marianna Sokołowska, autorka współpracuje z Serwisem Budowlanym
Odpowiedzi udzielono 31 lipca 2014 r.