Domy do 70 mkw. miały wyrastać jak grzyby po deszczu. Uproszczona procedura budowy małych domów była jednym z głównych założeń Polskiego Ładu. Z góry była więc skazana na sukces. Tymczasem poniosła sromotną klęskę. Z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego wynika, że w 2023 r., wydano ogółem 73 794 pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych, w tym samym czasie do starostw wpłynęło zaledwie... 906 zgłoszeń budowy domów do 70 mkw.
Dane nie dziwią ekspertów. Od początku bili na alarm, że zasady budowy domów do 70 mkw. powinny trafić do kosza. Ministerstwo Rozwoju i Technologii nie planuje jednak tego robić. Odpowiedziało serwisowi Prawo.pl, że odrębne procedury dla małych domów zostają, ale będą poprawione. Jednak zaproponowane przez resort zmiany są kosmetyczne, niewiele zmienią. Budowa takich domów nadal będzie wyglądała jak stąpanie po kruchym lodzie.
Czytaj też: Dom do 70 mkw. narusza prawo? Starosta zablokuje budowę - jest projekt
Małe domy bez formalności
Od 3 stycznia 2022 r. można wybudować dom do 70 mkw. w uproszczonej procedurze, tzn. jedynie na podstawie zgłoszenia i bez obowiązku ustanowienia kierownika budowy oraz prowadzenia dziennika budowy (art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego). Wystarczy, że dom będzie wolnostojący, a jego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce. Taki dom powinien mieć też maksymalnie dwie kondygnacje oraz być wybudowany na własne cele mieszkaniowe. W wypadku tych domów starosta ma związane ręce. Prawo pozwala mu przyjąć wniosek inwestora zgłaszający budowę, ale sprzeciwu, jeżeli widzi błędy, już wnieść nie może.
Czytaj w LEX: Domy do 70m2 a działalność deweloperska >
Domy jak tykająca bomba
Na papierze zasady budowy domów do 70 mkw. mogą wydawać się kuszące. Dlaczego więc inwestorzy nie szturmują urzędów i nie składają masowo zgłoszeń? Są to bowiem pozorne uproszczenia. To, że dom jest bez pozwolenia nie oznacza, że nie trzeba już uzyskiwać żadnych decyzji i nie musi być zgodny z innymi przepisami.
- Przepisy dotyczące tzw. uproszczonego zgłoszenia budowy domów do 70 mkw. są wadliwe i zawierają pułapki dla inwestorów. Zarówno inwestorzy jak i organy, przyzwyczaili się do wydawania pozwoleń na budowę domów. W związku z tym, że minęło trochę czasu od wprowadzenia tej regulacji, ludzie zdążyli o niej poczytać i wiedzą np., że starosta nie reaguje na takie uproszczone zgłoszenie i nie będzie wzywał do jego uzupełniania. Wadliwe zgłoszenie będzie nieskuteczne, a inwestor dowie się o tym dopiero podczas kontroli nadzoru budowlanego. Dodatkowo inwestorzy boją się podpisać oświadczenie pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych - tłumaczy Piotr Jarzyński, prawnik z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Także dr Agnieszka Grabowska-Toś z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś nie ma wątpliwości, że uproszczenie procedury dla domów do 70 mkw. to dla przysłowiowego Kowalskiego pozorne ułatwienie procesu budowlanego. Brak możliwości kontroli organu, już na etapie składania dokumentów, czy budowa będzie zgodna z przepisami: prawa budowlanego, ochrony środowiska, czy z zakresu planowania przestrzennego, może okazać się dla takiego inwestora brzemienny w skutkach.
Powiatowy nadzór budowlany zawsze może bowiem zakwestionować zgodność wykonanych robot budowlanych z prawem, np. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, albo też dopuszczalność tego rodzaju zabudowy na danym terenie. Inspektor nadzoru może nakazać nawet rozbiórkę budynku. A gdy do tego dojdzie, uproszczona procedura staje się przekleństwem.
Czytaj w LEX: Uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich przy inwestycjach w domy do 70 m2 >
Czasami nie obejdzie się bez pozwolenia
Raf jest jednak zdecydowanie więcej. O kolejnych mówi Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie.
- Dom do 70 mkw. trzeba wybudować zgodnie z kupionym projektem, bez możliwości jego modyfikacji, co w praktyce jest trudne do zrealizowania. W wielu przypadkach zachodzi konieczność dokonania zmian w projekcie, chociażby w związku z kształtem działki, a wtedy wiąże się to z koniecznością uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania ponownego zgłoszenia - mówi.
Co więcej, przy zgłoszeniu domu do 70 mkw. faktycznie potrzebne są te same dokumenty, co przy standardowym domu jednorodzinnym, ale większym, który można wybudować w oparciu o zgłoszenie. - Jedyna różnica to brak obowiązku angażowania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Budynek do 70 mkw. wymaga przedłożenia w wydziale architektury urzędu mapy do celów projektowych, a także projektów technicznych wszystkich tzw. branż, w tym instalacji sanitarnej, elektrycznej i samej konstrukcji. Te dokumenty są konieczne do rozpoczęcia robót. Niezależnie od tego należy zgłosić w organie nadzoru budowlanego zakończenie budowy wraz z dokumentację powykonawczą - wylicza mec. Maciej Obrębski.
Czytaj w LEX: Rola inwestora zastępczego w procesie budowy domów do 70m2 >
Kredyt i sprzedaż nie takie proste
Inwestorzy wolą więc pozwolenie na budowę. Wymaga go bank, udzielając kredytu na budowę domu. Chodzi też o trwałość takiej decyzji. Po pięciu latach od doręczenia pozwolenia na budowę nie można stwierdzić jego nieważności. Tym samym nawet inwestycja zrealizowana nie do końca zgodnie z przepisami budowlanymi, stanie się niewzruszalna.
- Zwolnienie w prawie budowlanym z jakiejkolwiek kontroli dokumentacji zgłoszenia budowy dla małego domu jednorodzinnego oraz z obowiązku zatrudnienia fachowego kierownika budowy - w praktyce skutkuje odmową kredytowania przez banki takiej inwestycji, a tak wzniesiony domek obarczany jest reputacją wątpliwej jakości wykonania robót budowlanych. W razie życiowej potrzeby, taki obiekt okazuje się trudny do zbycia - ostrzega Bogdan Dąbrowski, radca prawny w Urzędzie Miasta w Poznaniu.
Sprawdź w LEX: Jak należy rozpatrzyć wniosek o ustalenie warunków zabudowy na jednej działce dla 10 budynków mieszkalnych do 70 m2? >
Lifting czy wykreślenie?
Skoro więc uproszczona procedura budowy domów do 70 mkw. ma więcej wad niż zalet, to może należy z niej zrezygnować? Zwolenników wyrzucenia domów do 70 mkw. do kosza nie brakuje. Ale wielu prawników, tak jak resort rozwoju, jest za ich pozostawieniem, ale po mocnym liftingu. Podobnego zdania jest Ministerstwo Rozwoju i Technologii oraz Główny Urząd Nadzoru Budowlanego.
- Uważam, że powinno się usunąć z prawa budowlanego przepisy o uproszczonym zgłoszeniu budowy domów do 70 mkw. i jednocześnie usprawnić regulacje dotyczące zgłoszenia budowy budynków jednorodzinnych, aby w większym stopniu niż dotychczas, chcieli z nich korzystać inwestorzy, a organy sprawnie przeprowadzały całą procedurę - postuluje Piotr Jarzyński.
Marcin Bandurski, adwokat, wspólnik w kancelarii PROKURENT nie jest już taki radykalny. - Nie uważam ich za całkowicie nietrafione. Warto rozważyć ich pozostawienie z jednoczesnym wprowadzeniem pewnych korekt, przede wszystkim poprzez zwiększenie dopuszczalnej powierzchni zabudowy, co uczyniłoby tę opcję bardziej atrakcyjną dla większej liczby osób - uważa.
Ostrożna w swoich sądach jest także Joanna Maj, radca prawny, SWK Legal Sebzda-Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni. - Sama intencja objęcia budynków mieszkalnych jednorodzinnych możliwością zgłoszenia ich budowy co do zasady, może spełniać swoją rolę, ale tylko pod pewnymi warunkami. Z pewnością nie powinno się odbierać organom administracji architektoniczno-budowlanej kompetencji do wniesienia sprzeciwu kiedy inwestycja narusza prawo - twierdzi. Natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce poprawić zasady budowy domów do 70 mkw. Zmiany zawiera projekt nowelizacji Prawa budowlanego, nad którym obecnie pracuje. Proponuje dać staroście prawo sprzeciwu, jeżeli zgłoszenie budowy domu do 70 mkw. będzie wadliwe. Ma mieć jednak na to tylko 3 dni robocze od złożenia wniosku.
Zobacz też: Kalendarz szkoleń w LEX Budownictwo >
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.
