Pytanie:
Inwestor odstąpił od pozwolenia na budowę w zakresie projektu zagospodarowania działki i wykonał ściany budynku mieszkalnego bez otworów okiennych i drzwiowych odpowiednio w odległości 0,4 i 0,9 m od granic działki. Zachodzi potrzeba nakazania projektu budowlanego zamiennego w oparciu o art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy - Prawo budowlane.
Czy można zatwierdzić projekt budowlany, gdy projektant naniesie budynek mieszkalny w ww. odległościach czy jednak musi ująć w projekcie zamiennym rozwiązanie naprawcze czyli np. przebudowę obiektu by uzyskać wymaganą warunkami technicznymi odległość 3,00 m od granicy?
Inne przypadki dotyczące odległości nie mają zastosowania, plan zagospodarowania przestrzennego również nie przewiduje możliwości zbliżenia obiektu do granicy.
Odpowiedź:
Z treści art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7.07.1994 r. – Prawo budowlane - dalej pr. bud. wynika, że celem nałożenia na inwestora obowiązku sporządzenia projektu budowlanego zamiennego jest doprowadzenie prowadzonych robót budowlanych do stanu zgodności z prawem. Uwzględnienie w projekcie zamiennym zmian wynikających z dotychczas wykonanych robót może jedynie dotyczyć takich rozwiązań, które są akceptowalne z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa. Przykładem takiej sytuacji może być odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, które, pomijając niezgodność z zatwierdzonym projektem, nie narusza obowiązujących przepisów. Nie dotyczy to jednak usytuowania ściany pełnej budynku w odległości 0,40 m i 0,90 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli inwestor nie posiada zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w tym zakresie.
Uzasadnienie:
Wymagania dotyczące odległości budynku od granicy z sąsiednią działką budowlaną zostały określone w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - dalej r.w.t. Zgodnie z § 12 ust. 1 r.w.t., jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 r.w.t. lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż: 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy (pkt 1); 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy (pkt 2). Powyższy przepis określa zasadę w zakresie sytuowania budynku względem granicy z sąsiednią działką budowlaną. O ile jednak od wymogu zachowania 4 m od granicy w przypadku ściany z otworami okiennymi lub drzwiowymi przepisy r.w.t. nie przewidują żadnych wyjątków (przesądzają o tym wymagania ochrony pożarowej), o tyle – od wymogu zachowania 3 m od granicy w przypadku ściany pełnej przewidziano szereg wyjątków w § 12 ust. 2-4 i 6-7 r.w.t. W kontekście zadanego pytania znamienny jest jednak fakt, że wyjątki obejmują możliwość usytuowania ściany pełnej budynku bezpośrednio w granicy z działką sąsiednią lub w odległości 1,5 m od tej granicy. Żaden z powyższych wyjątków nie dotyczy możliwości lokalizowania ściany bez otworów w odległości 0,4 m lub 0,9 m od granicy. Warto przy tym zaznaczyć, że w art. 9 ust. 2 pr. bud., ustawodawca przewidział możliwość udzielenia przez właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych – po uprzednim uzyskaniu upoważnienia ministra, który te przepisy ustanowił. Należy podkreślić, że prowadzenie robót budowlanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w obowiązujących przepisach stanowi przesłankę wszczęcia przez organ nadzoru budowlanego postępowania naprawczego w trybie art. 50-51 pr. bud. Zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud., w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, organ nadzoru budowlanego nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian. Stosownie do art. 51 ust. 4 pr. bud., po upływie terminu lub na wniosek inwestora, organ nadzoru budowlanego sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo - jeżeli budowa została zakończona - o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Natomiast w przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (art. 51 ust. 5 pr. bud.). Z treści art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. wynika, że celem nałożenia na inwestora obowiązku sporządzenia projektu budowlanego zamiennego jest doprowadzenie prowadzonych robót budowlanych do stanu zgodności z prawem. Uwzględnienie w projekcie zamiennym zmian wynikających z dotychczas wykonanych robót może jedynie dotyczyć takich rozwiązań, które są akceptowalne z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa. Przykładem takiej sytuacji może być odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego, które, pomijając niezgodność z zatwierdzonym projektem, nie narusza obowiązujących przepisów. Nie dotyczy to jednak usytuowania ściany pełnej budynku w odległości 0,40 m i 0,90 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli inwestor nie posiada zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w tym zakresie.
