Warunki zabudowy są wydane na jednego z inwestorów (małżonka). Wniosek o pozwolenie na budowę złożyli oboje.
Na jakiej podstawie starosta żąda korekty wniosku w zakresie inwestora?
Zdaniem urzędu pozwolenie na budowę może być wydane tylko na osobę wymienioną na warunkach zabudowy.
Jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę złożyli wspólnie małżonkowie, z tym że decyzję o warunkach zabudowy otrzymał tylko mąż, który nie przeniósł uprawnień z tej decyzji na żonę, adresatem pozwolenia na budowę będzie mąż, natomiast żona - najprawdopodobniej stroną postępowania (o ile dysponuje tytułem do przedmiotowej nieruchomości), której decyzja zostanie doręczona. Organ powinien w uzasadnieniu do decyzji wspomnieć o dokonanej kwalifikacji, natomiast nie ma potrzeby wzywania stron do uzupełnienia braku formalnego poprzez skorygowanie wniosku i wykreślenie żony.
W myśl art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć między innymi decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja ta - w świetle art. 55 w związku z art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Związanie to dotyczy zarówno kwestii przedmiotowych, jak również podmiotowych. Organ administracji architektoniczno - budowlanej nie może samodzielnie weryfikować decyzji o warunkach zabudowy, a jeżeli dostrzega jej wady, może zainicjować postępowanie w trybie nadzwyczajnym, które przeprowadzi z urzędu właściwy organ (najczęściej samorządowe kolegium odwoławcze).
Nie ulega wątpliwości, że wymogiem koniecznym jest zachowanie tożsamości podmiotów, którym przysługuje status inwestora. Innymi słowy, osoba, która otrzymała decyzję o warunkach zabudowy, może wystąpić o pozwolenie na budowę, chyba że wcześniej przeniosła uprawnienia z tej decyzji na inny podmiot. W rozpatrywanym przypadku, wnioskodawcą w sprawie ustalenia warunków zabudowy był mąż, a zatem co do zasady jedynie ten podmiot może skutecznie występować o pozwolenie na budowę, jeżeli oczywiście zrealizuje przesłankę z art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, tj. będzie dysponował tytułem do przedmiotowej nieruchomości na cele budowlane. Pewnego rodzaju komplikacją jest wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę męża wspólnie z żoną, niemniej nie należy tej okoliczności rozpatrywać w kategoriach braku formalnego wymagającego uzupełnienia (skorygowania) w trybie art. 64 Kodeksu postępowania administracyjnego. Adresatem pozwolenia na budowę będzie jedynie mąż, ponieważ to on jest beneficjentem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Żona - jak można się domyślić - wspólnie z mężem dysponuje nieruchomością w oparciu o tytuł prawno rzeczowy. Sprawę należy potraktować zdroworozsądkowo, a wspólny wniosek małżonków uznać jako wniosek dwóch stron, spośród których jedna jest inwestorem spełniającym formalne wymogi Prawa budowlanego. Adresatem pozwolenia i tak będzie mąż, czyli osoba uprawniona z decyzji o warunkach zabudowy, która w świetle regulacji Prawa budowlanego opiera swój wniosek na ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.
Można w tym miejscu przytoczyć tezy uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 czerwca 2007 r. sygn. akt VII SA/Wa 131/07), który stwierdził, że zgodnie z przepisem art. 36 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Chodzi tu o wszelkie czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej podejmuje ją w imieniu własnym ale w interesie pozostałych współwłaścicieli. W świetle powyższej argumentacji przyjąć należy, że jedno z małżonków, będących inwestorami może samodzielnie wystąpić z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, czy też dochodzić dopuszczenia budynku do użytkowania zmierzając do zachowania prawa wynikającego, ze wspólności majątkowej, dążąc do dopełnienia wymogów prawa budowlanego w zakresie wspólnej z inwestycji.
W odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego należy jednak wskazać, że formalnie inwestorem - adresatem decyzji o pozwoleniu na budowę - może być tylko mąż, ponieważ to on wcześniej wystąpił o ustalenie warunków zabudowy i to on jest osoba uprawnioną z tej decyzji (nie przeniósł uprawnień na żonę, niezależnie od tytułu prawnego do nieruchomości objętej inwestycją, który może być wspólny). Realizacja obiektu na nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego na podstawie pozwolenia uzyskanego przez jednego z małżonków i tak powoduje przysporzenia w majątku wspólnym małżonków. Przymiot inwestora w postępowaniu wcale nie oznacza, że realizuje on obiekt, który będzie do niego należał. O tym decydują właściwe regulacje prawa cywilnego, a nie materialnego prawa administracyjnego.
Podsumowując, należy w pierwszej kolejności podzielić pogląd, że pozwolenie na budowę może być wydane jedynie w stosunku do osoby, która jest adresatem decyzji o warunkach zabudowy obejmującej planowane zamierzenie. W tym jednak przypadku korekta wniosku i formalne wzywanie stron do jego uzupełnienia nie jest konieczne, ponieważ adresatem pozwolenia i tak będzie adresat decyzji wz, a druga z osób podpisujących wniosek z uwagi na tytuł do gruntu zapewne będzie stroną tego postępowania i w takim charakterze należy doręczyć jej decyzję. Można wspomnieć o tym w uzasadnieniu decyzji, niemniej jednak nie ma podstaw do uznania wniosku za wadliwy w stopniu, który wymaga jego uzupełnienia pod rygorem pozostawienia bez rozpatrzenia.
Na jakiej podstawie starosta żąda korekty wniosku w zakresie inwestora?
Zdaniem urzędu pozwolenie na budowę może być wydane tylko na osobę wymienioną na warunkach zabudowy.
Jeżeli wniosek o pozwolenie na budowę złożyli wspólnie małżonkowie, z tym że decyzję o warunkach zabudowy otrzymał tylko mąż, który nie przeniósł uprawnień z tej decyzji na żonę, adresatem pozwolenia na budowę będzie mąż, natomiast żona - najprawdopodobniej stroną postępowania (o ile dysponuje tytułem do przedmiotowej nieruchomości), której decyzja zostanie doręczona. Organ powinien w uzasadnieniu do decyzji wspomnieć o dokonanej kwalifikacji, natomiast nie ma potrzeby wzywania stron do uzupełnienia braku formalnego poprzez skorygowanie wniosku i wykreślenie żony.
W myśl art. 33 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud., do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć między innymi decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja ta - w świetle art. 55 w związku z art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę. Związanie to dotyczy zarówno kwestii przedmiotowych, jak również podmiotowych. Organ administracji architektoniczno - budowlanej nie może samodzielnie weryfikować decyzji o warunkach zabudowy, a jeżeli dostrzega jej wady, może zainicjować postępowanie w trybie nadzwyczajnym, które przeprowadzi z urzędu właściwy organ (najczęściej samorządowe kolegium odwoławcze).
Nie ulega wątpliwości, że wymogiem koniecznym jest zachowanie tożsamości podmiotów, którym przysługuje status inwestora. Innymi słowy, osoba, która otrzymała decyzję o warunkach zabudowy, może wystąpić o pozwolenie na budowę, chyba że wcześniej przeniosła uprawnienia z tej decyzji na inny podmiot. W rozpatrywanym przypadku, wnioskodawcą w sprawie ustalenia warunków zabudowy był mąż, a zatem co do zasady jedynie ten podmiot może skutecznie występować o pozwolenie na budowę, jeżeli oczywiście zrealizuje przesłankę z art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego, tj. będzie dysponował tytułem do przedmiotowej nieruchomości na cele budowlane. Pewnego rodzaju komplikacją jest wystąpienie z wnioskiem o pozwolenie na budowę męża wspólnie z żoną, niemniej nie należy tej okoliczności rozpatrywać w kategoriach braku formalnego wymagającego uzupełnienia (skorygowania) w trybie art. 64 Kodeksu postępowania administracyjnego. Adresatem pozwolenia na budowę będzie jedynie mąż, ponieważ to on jest beneficjentem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Żona - jak można się domyślić - wspólnie z mężem dysponuje nieruchomością w oparciu o tytuł prawno rzeczowy. Sprawę należy potraktować zdroworozsądkowo, a wspólny wniosek małżonków uznać jako wniosek dwóch stron, spośród których jedna jest inwestorem spełniającym formalne wymogi Prawa budowlanego. Adresatem pozwolenia i tak będzie mąż, czyli osoba uprawniona z decyzji o warunkach zabudowy, która w świetle regulacji Prawa budowlanego opiera swój wniosek na ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy.
Można w tym miejscu przytoczyć tezy uzasadnienia wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 czerwca 2007 r. sygn. akt VII SA/Wa 131/07), który stwierdził, że zgodnie z przepisem art. 36 § 2 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy - każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy stanowią inaczej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Chodzi tu o wszelkie czynności zmierzające do zachowania wspólnego prawa. Współwłaściciel dokonujący czynności zachowawczej podejmuje ją w imieniu własnym ale w interesie pozostałych współwłaścicieli. W świetle powyższej argumentacji przyjąć należy, że jedno z małżonków, będących inwestorami może samodzielnie wystąpić z zawiadomieniem o zakończeniu budowy, czy też dochodzić dopuszczenia budynku do użytkowania zmierzając do zachowania prawa wynikającego, ze wspólności majątkowej, dążąc do dopełnienia wymogów prawa budowlanego w zakresie wspólnej z inwestycji.
W odniesieniu do analizowanego stanu faktycznego należy jednak wskazać, że formalnie inwestorem - adresatem decyzji o pozwoleniu na budowę - może być tylko mąż, ponieważ to on wcześniej wystąpił o ustalenie warunków zabudowy i to on jest osoba uprawnioną z tej decyzji (nie przeniósł uprawnień na żonę, niezależnie od tytułu prawnego do nieruchomości objętej inwestycją, który może być wspólny). Realizacja obiektu na nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego na podstawie pozwolenia uzyskanego przez jednego z małżonków i tak powoduje przysporzenia w majątku wspólnym małżonków. Przymiot inwestora w postępowaniu wcale nie oznacza, że realizuje on obiekt, który będzie do niego należał. O tym decydują właściwe regulacje prawa cywilnego, a nie materialnego prawa administracyjnego.
Podsumowując, należy w pierwszej kolejności podzielić pogląd, że pozwolenie na budowę może być wydane jedynie w stosunku do osoby, która jest adresatem decyzji o warunkach zabudowy obejmującej planowane zamierzenie. W tym jednak przypadku korekta wniosku i formalne wzywanie stron do jego uzupełnienia nie jest konieczne, ponieważ adresatem pozwolenia i tak będzie adresat decyzji wz, a druga z osób podpisujących wniosek z uwagi na tytuł do gruntu zapewne będzie stroną tego postępowania i w takim charakterze należy doręczyć jej decyzję. Można wspomnieć o tym w uzasadnieniu decyzji, niemniej jednak nie ma podstaw do uznania wniosku za wadliwy w stopniu, który wymaga jego uzupełnienia pod rygorem pozostawienia bez rozpatrzenia.