Inwestor posiada niewielką działkę z budynkiem, która została wyznaczona po obrysie budynku. Inwestor wystąpił z wnioskiem o nadbudowę nowej kondygnacji poddasza w układzie dachu dwuspadowego, gdyż poprzednia była jednospadowa i niska. Okapy i rynny wystają poza granice działki na około 50 cm.
Czy takie usytuowanie okapu jest zgodne z przepisami?
Czy inwestor oprócz oświadczenia na działki, na które przechodzi okap, powinien również uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów?
Dopuszczalne jest rozbudowanie i nadbudowanie budynku usytuowanego na działce budowlanej jeśli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe odległości, nadbudowa będzie dotyczyła maksymalnie jednej kondygnacji, a w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie, ani otworów okiennych, ani otworów drzwiowych.
W sytuacji, gdyby rozbudowa lub nadbudowa budynku nie spełniała ww. warunków konieczne byłoby przeprowadzenie procedury odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych, o których mowa w art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud.
Zgodnie z zasadą ukształtowaną na gruncie przepisu § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) – dalej r.w.t. jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 r.w.t. lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, oraz 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Ustawodawca przywidział odstąpienie od ww. zasady m.in. w przepisie § 12 ust. 3 pkt 3 r.w.t., który stanowi, iż w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się: rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 r.w.t. od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli spełnione zostaną następujące warunki:
1. w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary,
2. nadbudowa tak usytuowanego budynku nie jest dokonywana o więcej niż jedną kondygnację,
3. w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.
Uwagi
Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w § 12 ust. 2 i 3 r.w.t., powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 pr. bud. Oznacza to, że właścicielowi działki sąsiedniej przysługuje status strony w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Szanse
Przepis § 12 ust. 5 pkt 1 r.w.t zgodnie z którym odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa nie znajduje zastosowania do nadbudowy i rozbudowy budynku w oparciu o § 12 ust. 3 pkt 3 r.w.t.
Powyższe wynika zarówno z wykładni systemowej, jak również z wykładni gramatycznej w zw. z literalnym brzmieniem § 12 ust. 3 pkt 3 r.w.t. oraz treścią a contrartio przepisu § 12 ust. 3 pkt 1 r.w.t.
Anna Bufnal
Czy takie usytuowanie okapu jest zgodne z przepisami?
Czy inwestor oprócz oświadczenia na działki, na które przechodzi okap, powinien również uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów?
Dopuszczalne jest rozbudowanie i nadbudowanie budynku usytuowanego na działce budowlanej jeśli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe odległości, nadbudowa będzie dotyczyła maksymalnie jednej kondygnacji, a w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie będzie, ani otworów okiennych, ani otworów drzwiowych.
W sytuacji, gdyby rozbudowa lub nadbudowa budynku nie spełniała ww. warunków konieczne byłoby przeprowadzenie procedury odstępstwa od przepisów techniczno – budowlanych, o których mowa w art. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) - dalej pr. bud.
Zgodnie z zasadą ukształtowaną na gruncie przepisu § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690) – dalej r.w.t. jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 r.w.t. lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy, oraz 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.
Ustawodawca przywidział odstąpienie od ww. zasady m.in. w przepisie § 12 ust. 3 pkt 3 r.w.t., który stanowi, iż w zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się: rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w § 12 ust. 1 r.w.t. od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli spełnione zostaną następujące warunki:
1. w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary,
2. nadbudowa tak usytuowanego budynku nie jest dokonywana o więcej niż jedną kondygnację,
3. w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych.
Uwagi
Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w § 12 ust. 2 i 3 r.w.t., powoduje objęcie sąsiedniej działki budowlanej obszarem oddziaływania w rozumieniu art. 3 pkt 20 pr. bud. Oznacza to, że właścicielowi działki sąsiedniej przysługuje status strony w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Szanse
Przepis § 12 ust. 5 pkt 1 r.w.t zgodnie z którym odległość od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także do takich części budynku jak galeria, taras, schody zewnętrzne, pochylnia lub rampa nie znajduje zastosowania do nadbudowy i rozbudowy budynku w oparciu o § 12 ust. 3 pkt 3 r.w.t.
Powyższe wynika zarówno z wykładni systemowej, jak również z wykładni gramatycznej w zw. z literalnym brzmieniem § 12 ust. 3 pkt 3 r.w.t. oraz treścią a contrartio przepisu § 12 ust. 3 pkt 1 r.w.t.
Anna Bufnal