Plan miejscowy przeznacza 80% działki pod powierzchnię biologicznie czynna. Część działki znajduje się poza linią regulacyjną określającą poszerzony pas drogowy. Nie ma formalnego podziału. Zarządca drogi nie poczynił żadnych kroków w celu przejęcia pasa gruntu.
Czy do bilansu określającego maksymalną powierzchnię pod zabudowę i utwardzenie (20%) należy przyjąć powierzchnię całej działki, czy powierzchnię okrojoną, po wyznaczeniu nowej linii regulacyjnej? W jaki sposób precyzyjnie określić powierzchnię tej okrojonej działki, jeżeli nie przeprowadzono podziału?
Określając maksymalną powierzchnię zabudowy działki należy brać pod uwagę powierzchnię całej działki, z uwzględnieniem również tej części, która jest w planie miejscowym przewidziana pod poszerzony pas drogowy.
Jeżeli m.p.z.p. dopuszcza na danej działce maksymalnie 20% zabudowy, zastrzegając że 80% powierzchni działki ma pozostać powierzchnią biologicznie czynną, to zapewne chodzi tu o działkę położoną na terenach leśnych. Należy podkreślić, że przeznaczenie w planie miejscowym części nieruchomości na poszerzenie pasa drogowego, nie oznacza jeszcze, że poszerzenie drogi w rzeczywistości nastąpi i że część nieruchomości określona w planie będzie na ten cel zabrana. W praktyce często zdarza się bowiem tak, że droga wcale nie jest poszerzana, pomimo ustaleń planu, który taką możliwość przewiduje. Jeszcze częstsze są sytuacje, w których plan miejscowy przewiduje na poszerzenie drogi pas o szerokości przykładowo 3 m, po czym w rzeczywistości okazuje się, że inwestor występując o pozwolenie na budowę drogi wskazuje, iż zamierza zająć jedynie 1,5 m pas nieruchomości, gdyż jest on w zupełności wystarczający na poszerzenie drogi. Tak więc teoretyczna możliwość poszerzenia drogi o pas nieruchomości zaznaczony w planie miejscowym, nie oznacza jeszcze, że dana część nieruchomości rzeczywiście zostanie przeznaczona pod drogę. Dlatego też w większości urzędów przyjęła się praktyka, iż dla określania maksymalnej powierzchni pod zabudowę uwzględnia się powierzchnię całej nieruchomości, bez jej okrajania o część powierzchni przeznaczoną w planie miejscowym pod drogę. Postępowanie takie jest uzasadnione nie tylko względami, o których mowa powyżej, lecz także trudnościami technicznymi, na które słusznie wskazuje Autor pytania. Ponieważ poszerzenie pasa drogowego niejednokrotnie nie następuje pomimo upływu wielu lat od uchwalenia planu miejscowego, nie są też przeprowadzane podziały geodezyjne nieruchomości. Nie wiadomo więc, jaką dokładnie część nieruchomości należałoby odjąć przy obliczaniu powierzchni przeznaczonej pod zabudowę i powierzchni biologicznie czynnej.
Uwagi
Okoliczność w postaci planowanego poszerzenia drogi będzie natomiast miała znaczenie przy określaniu szczegółowych warunków zabudowy danej nieruchomości. Lokalizując budynek na nieruchomości, trzeba będzie uwzględnić przebieg poszerzonego pasa drogowego. Minimalna odległość ściany budynku od drogi powinna być określana w odniesieniu do drogi planowanej (poszerzonej), a nie obecnie istniejącej. Gdyby się okazało w przyszłości, że poszerzenie drogi jednak nastąpi, to lokalizacja budynku nie powinna utrudniać zajęcia pasa nieruchomości pod tą drogę.
Anna Kamińska