Członkowie spółdzielni ponoszą koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości

Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu -wskazuje Martyna Sługocka, ekspertprogramu Serwis Budowlany.

Od dnia 31 lipca 2007 r. zarządy spółdzielni mieszkaniowych zobowiązane są do prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków funduszu remontowego dla każdej nieruchomości. Mimo, że regulacja ta niedługo obchodzić będzie dziesięciolecie to wciąż występują rozbieżności w zakresie jej stosowania w praktyce. Przede wszystkim nie ma jasności czy ewidencjonowanie powinno być rozumiane tożsamo z rozliczaniem oraz czy wskazywane wpływy mogą pochodzić tylko od podmiotów korzystających z danej nieruchomości. Taki stan rzeczy rodzi konflikty między zarządem, a podmiotami ponoszącymi wydatki na fundusz remontowy. Komentarz wyjaśnia czym jest fundusz remontowy oraz ile funduszy może być prowadzone przez jedną spółdzielnię. Dodatkowo dzięki orzecznictwu i interpretacjom dowiesz się z niego w jaki sposób środki funduszu powinny być rozliczane w odniesieniu do każdej nieruchomości, a przede wszystkim w jaki sposób ewidencjonować wpływy na ten fundusz. Analiza obowiązujących przepisów i orzecznictwa ułatwi prowadzenie ewidencji funduszu remontowego oraz da możliwość szybkiego rozwiązania sporów powstałych w związku z rozliczeniem funduszu remontowego.

Spółdzielnia mieszkaniowa jako szczególny podmiot prawna
Spółdzielnia mieszkaniowa, w odróżnieniu od wspólnoty mieszkaniowej, oparta jest na tzw. kapitale ludzkim. Oznacza to, że dla istnienia spółdzielni konieczne są osoby fizyczne lub prawne będące jej członkami, a nie lokale wchodzące w skład danego budynku. Wynika to z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych – dalej u.s.m., który stanowi, że celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu. Co ciekawe, wśród podmiotów, które mogą być członkami spółdzielni prawodawca nie przewidział podmiotów nieposiadających osobowości prawnej, którym odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną. Wynika z tego, że członkiem spółdzielni może być spółka akcyjna, ale już nie spółka jawna (por. art. 3 u.s.m.).

Do jednych z podstawowych zadań spółdzielni mieszkaniowej należy zarządzanie nieruchomościami stanowiącymi jej mienie lub nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków. Kolejną ciekawą regulacją są rodzaje nieruchomości, którymi może zarządzać spółdzielnia. Oprócz lokali mieszkalnych mogą to być także domy jednorodzinne oraz lokale o innych przeznaczeniu. Jednocześnie należy zaznaczyć, że u.s.m. wprowadza własną definicję domu jednorodzinnego i rozumie przez to pojęcie dom mieszkalny, jak również samodzielną część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczoną przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Lokal natomiast zdefiniowany został zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, z tym wyjątkiem, że lokalem mieszkalnym w rozumieniu ustawy jest również pracownia twórcy przeznaczona do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki (art. 2 ust. 1 i 2 u.s.m.).

Obowiązki członków spółdzielni w zakresie pokrywania kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości
Do kwestii ponoszenia kosztów związanych z mieniem spółdzielni odnosi się art. 4 u.s.m. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Podobna regulacja dotyczy osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, z tym zastrzeżeniem, że mogą one odpłatnie korzystać działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej prowadzonej przez spółdzielnię na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią (art. 4 ust. 11 i 5 u.s.m.). Natomiast członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu (art. 4 ust. 2 u.s.m.).

Dodatkowo, właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Są oni również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu (art. 4 ust. 4 u.s.m.).

Serwis Budowlany Artykuł stanowi fragment komentarza praktycznego, opublikowanego w programie Serwis Budowlany Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami