Przepisy, które miały uregulować praktykę stosowanych zwyczajowo przez deweloperów umów rezerwacyjnych można jednak ocenić jako częściowy sukces. Częściowy sukces dlatego, że one w ogóle się pojawiły, lecz trudno w takich kategoriach traktować przepisy, których interpretacja już teraz budzi poważne trudności.

Czytaj także: Nowa ustawa deweloperska – ważne zmiany dla kupujących mieszkania>>

Czytaj w LEX: Nowa umowa rezerwacyjna a ochrona nabywców mieszkań >>>

Opłata rezerwacyjna

Samej umowie rezerwacyjnej ustawodawca poświęcił pięć artykułów ustawy z czego sporą część odnosi się do opłaty rezerwacyjnej, która jest jednym z elementów fakultatywnych umowy rezerwacyjnej – opłata ta może, lecz nie musi zostać zastrzeżona w umowie. Znając realia rynkowe, zapewne opłata ta będzie zastrzegana w umowach rezerwacyjnych, co skłania do tego, żeby regulacjom dotyczącym tej opłaty przyjrzeć się z bliska.

Regulacje związane z umową rezerwacyjną wyglądają – w dużym skrócie – w sposób następujący:

  1. strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej [zobowiązaniem wynikającym z umowy jest czasowe wyłączenie lokalu lub domu ze sprzedaży];
  2. wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym;
  3. opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikającej z umowy deweloperskiej albo innej umowy regulowanej nową ustawą deweloperską;
  4. w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej albo jednej z innych umów regulowanych nową ustawa deweloperską, deweloper przekazuje opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy;
  5. zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej uregulowane są w art. 34, który ma charakter bezwzględnie obowiązujący – zgodnie z tym przepisem opłata ta jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu, jeżeli:
  • rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywną oceną zdolności kredytowej;
  • deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (wówczas jest zwracana w podwójnej wysokości);
  • deweloper dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego;
  • deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości (wówczas jest zwracana w podwójnej wysokości).

Czytaj więcej w LEX: Umowa rezerwacyjna i prospekt emisyjny według nowych zasad >>>

Z tych przepisów wynika, że opłata rezerwacyjna ma mieszany charakter, co zresztą wynika z terminologii, którą posługuje się ustawodawca na nazwanie tej instytucji. Nie jest to bowiem, ani „wynagrodzenie”, ani „zaliczka”, ani innego rodzaju świadczenie, lecz właśnie „opłata rezerwacyjna”, która w zależności od sytuacji, do której dojdzie pomiędzy deweloperem i rezerwującym spełnia swoją różną rolę.

 

 

Czy opłata rezerwacyjna to wynagrodzenie dewelopera?

Podstawowym pytaniem zadawanym przez deweloperów jest to, czy opłata ta stanowi ich wynagrodzenie z tytułu wykonania umowy rezerwacyjnej, czy też opłata ta wynagrodzeniem nie jest. Treść przepisów, w tej podstawowej jak by nie patrzeć sprawie, nie jest niestety jednoznaczna. Zgodnie z art. 32 ustawy „strony umowy rezerwacyjnej strony mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej”. Na pierwszy rzut oka wydaje się więc, że mamy do czynienia z wynagrodzeniem. Niemniej, jeżeli opłata ta jest wynagrodzeniem dewelopera za czasowe wyłączenie lokalu lub domu ze sprzedaży, to z jakiego powodu, wynagrodzenie to deweloper, który wykonał swoje obowiązki wynikające z tej umowy, a więc wycofał mieszkanie lub dom ze sprzedaży, miałby zwracać rezerwującemu, który nie uzyskał kredytu na zakup lokalu lub mieszkania. Na pytanie to niestety nie uzyskamy niestety racjonalnej odpowiedzi. Podobnie z zaliczeniem opłaty rezerwacyjnej na poczet ceny sprzedaży domu lub lokalu – jeżeli ustawodawca zdecydował się na zobowiązanie dewelopera do zaliczenia opłaty na poczet ceny sprzedaży ceny lub lokalu, to przecież trudno mówić, żeby to samo świadczenie pełniło jednocześnie podwójną rolę – z jednej strony wynagrodzenia dewelopera, a z drugiej strony zaliczki na poczet ceny sprzedaży lokalu lub domu. Oznacza to, że w rzeczywistości „opłata rezerwacyjna” będzie stanowić wynagrodzenie dewelopera, ale pod dwoma warunkami:

  1. po pierwsze, nie zajdą przy danej transakcji przesłanki zwrotu opłaty rezerwacyjnej, o których mowa w art. 34 ustawy;
  2. po drugie, strony umowy rezerwacyjnej nie zawrą umowy deweloperskiej.

 

Wówczas w rzeczywistości opłata rezerwacyjna staje się wynagrodzeniem dewelopera z tytułu zawartej umowy rezerwacyjnej. Co istotne, w niektórych sytuacjach uregulowanych ustawą, opłata rezerwacyjna stanowić będzie swego rodzaju ustawową karę umowną, czy też punkt odniesienia do wyliczenia wysokości kary umownej – chodzi o obowiązek zwrotu tej opłaty w dwukrotnej wysokości w sytuacji, w której deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej lub w sytuacji, w której deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. O tym, jak bardzo nieprzemyślane są to rozwiązania będę przekonywał w dalszej części artykułu, lecz póki co należy zasygnalizować, że regulacje te również wpływają na ocenę charakteru opłaty rezerwacyjnej.

WZORY DOKUMENTÓW w LEX:

 

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie wskazują więc wprost sytuacji, w których opłata ta przypada deweloperowi. Niemniej wobec treści art. 32 ustawy deweloperskiej można stwierdzić, że opłata ta stanowi wynagrodzenie dewelopera za wykonanie zobowiązania czasowego wycofania lokalu lub domu z oferty sprzedaży. W takiej sytuacji, jeżeli deweloper wykona swoje zobowiązanie i nie zajdą przesłanki do zwrotu tej opłaty, o których mowa w art. 34 ustawy, a nabywca nie zdecyduje się na zawarcie umowy deweloperskiej, deweloper będzie uprawniony do zatrzymania opłaty, jako swojego wynagrodzenia z tytułu wykonania zobowiązania przewidzianego umową rezerwacyjną.

Autor jest partnerem w Kancelarii Nowosielski i Partnerzy, specjalizuje się w obsłudze prawnej przedsiębiorców z branży deweloperskiej i budowlanej oraz w prawie nieruchomości.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.