Zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami  właściwy organ samorządowy jest uprawniony do udzielenia bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, znajdującego się w zasobach danej jednostki samorządu terytorialnego. W przeważającej większości, przepis ten ma zastosowanie do lokali mieszkalnych, znajdujących się w komunalnym zasobie nieruchomości, a zbywanych przez gminy na rzecz najemców.

W znaczeniu potocznym, jak i prawnym bonifikata oznacza upust, swoiste obniżenie ceny. Jednak w obrocie powszechnym bonifikata od ceny ma, co do zasady, charakter bezwzględny, co oznacza, że nie można dochodzić późniejszego jej uzupełnienia. Bonifikata w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami przybiera zaś charakter względny, ograniczony czasowo (tak: Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 130/07 z 11.04.2008 r.).

Właściwym organem, w rozumieniu art. 68 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami , jest dysponent mienia komunalnego, a więc organ wykonawczy jednostki samorządu. Udzielona bonifikata ma charakter indywidualny, zaś podstawą do jej zastosowania jest uchwała organu stanowiącego. Jest to pogląd ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych, mający swój początek w próbach sprzecznego z ustawą wydawania aktów o charakterze generalnym, z pominięciem wcześniejszego zastosowania art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami , dotyczącego sposobu określenia ceny (szerzej: III SA/Po 1/07 z 21.03.2007 r., II SA/Go 340/2007 z 20.06.2007 r., II SA/Gl 956/08 z 18.12.2008, III SA/Po 131/08 z 04.03.2008 r.). Warto podkreślić, iż ustawodawca nie nakłada na gminy obowiązku stosowania bonifikat. Rozstrzygnięcie o ich zastosowaniu jest autonomią uprawnionych organów, co znajduje wyraz m.in. w możliwości określenia wysokości stawek procentowych.

W myśl przepisu art. 68 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami bonifikata od ceny lokalu, obejmuje w takiej samej wysokości udział we współwłasności gruntu znajdującego się pod budynkiem. W przypadku, gdy prawem związanym z własnością lokalu w danej nieruchomości jest prawo użytkowania wieczystego, analogiczna bonifikata winna być udzielona od pierwszej opłaty z tytułu ustanowienia tego prawa.

Artykuł 68 ust. 2 u.g.n. zabezpiecza zwrot udzielonej przez jednostkę samorządu zwaloryzowanej bonifikaty, w wypadku zbycia lub wykorzystania lokalu na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat od daty jego nabycia. Wprowadzona wskazanym artykułem zasada, znajduje odstępstwa w myśl ust. 2a tego przepisu w przypadku, gdy:
1. zbycie nastąpiło na rzecz osoby bliskiej, w rozumieniu art. 4 ust. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami ,
2. zbycia dokonano pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego lub między nimi a Skarbem Państwa,
3. nastąpiła zamiana lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,
4. w ciągu 12 miesięcy od daty zbycia środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zostaną przeznaczone na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Osobami bliskimi, zgodnie z enumeratywnym wyliczeniem słownika zawartego w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami , są: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione. Osobą bliską jest także osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Konieczne jest w tym miejscu zwrócenie uwagi na ust. 2b art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który został dodany przez ustawę z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218). Zmiana pierwotnego brzmienia przepisu art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami , poprzez dodanie ustępu 2b, jest wyrazem postulatów kierowanych pod adresem ustawodawcy co do objęcia obowiązkiem zwrotu bonifikaty także innych osób niż pierwotny nabywca. Od dnia 22 października 2007 r. wskazany powyżej krąg osób został zaliczony w poczet „nabywców” lokalu komunalnego. W przypadku przejścia własności na rzecz osoby zaliczanej do kręgu osób bliskich, także na niej ciąży obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty, w przypadku zbycia przez nią lokalu na rzecz osób trzecich w okresie pięcioletniej karencji od daty wyodrębnienia. Przed wprowadzeniem zmiany wykładnia językowa normy zawartej w przepisie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazywała, iż obowiązek (…) „dokonania zwrotu kwoty równej udzielonej od ceny bonifikacie obciąża tylko tego nabywcę, któremu udzielono tej bonifikaty, a więc kupującego będącego bezpośrednim kontrahentem sprzedawcy nieruchomości udzielającym bonifikaty, którym w omawianej sytuacji jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego” (tak: Sąd Najwyższy w wyroku III CSK 145/06 z 25.10.2006 r.).

Warto podkreślić, iż na obowiązek zwrotu bonifikaty przez osobę bliską nie ma wpływu podstawa nabycia: może być to czynność prawna, ale także nabycie spadku po zmarłym właścicielu (tak Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 59/02 z 06.11.2002 r.).

Dołączenie do ustawy wskazanego przepisu jest próbą lepszego zabezpieczenia interesów zbywającej jednostki samorządu, swoistym uszczelnieniem systemu prawnego. Przed dniem 22 października 2007 r. nabywcą – a więc zobowiązanym do zwrotu bonifikaty – był tylko pierwotny właściciel, który nabył nieruchomość od jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa (tak m.in. uchwała SN III CZP 130/07 z 11.04.2008 r.). Powodowało to, zgodnie z obowiązującym wówczas prawem, możliwość zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej, która mogła nim dysponować bez żadnych ograniczeń podmiotowych i czasowych, nie narażając się na obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty. Ustawodawca, pozostawiając lukę, niejako sam „prowokował” do uprawiania swoistego handlu nabytym w ten sposób lokalem i "zarabiania" - kosztem środków publicznych - na jego odsprzedaży.

Obecnie wątpliwości interpretacyjne może budzić jeszcze sytuacja, w której zbycie na rzecz osoby bliskiej nastąpiło przed graniczną datą 22 października 2007 r., zaś zbycie przez osobę bliską miało miejsce już po tej dacie. Wydaje się jednak, że przytoczony art. 68 ust. 2b ustawy o gospodarce nieruchomościami ma charakter samoistny i w powyższej sytuacji jednostka samorządu terytorialnego ma prawo żądać zwrotu bonifikaty (podobnie: Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 131/09 z 24.02.2010 r. w odniesieniu do art. 68 ust. 2a pkt 5).

Kwestia „osoby pozostającej ze zbywcą we wspólnym pożyciu” była przedmiotem rozważań praktyki i orzecznictwa Sądu Najwyższego. Stosownym wydaje się skorzystanie, na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami, z wykładni celowościowej wskazywanej przez Sąd Najwyższy. Według niej, wspólne pożycie należy utożsamiać z pożyciem „jak małżonkowie”. Zaczerpnięty z uchwały III CZP 99/09 z dnia 20 listopada 2009 r. wniosek, choć przedmiotowo odnoszący się do interpretacji art. 691 § 1 k.c., znajduje w przypadku zwrotu bonifikaty odpowiednie zastosowanie.

Reasumując rozważania dotyczące art. 68 ust. 2a pkt. 1, należy podkreślić, iż krąg osób bliskich, choć stosunkowo szeroki (obejmujący m.in. dzieci rodzeństwa), jest różny od społecznego odczucia tego pojęcia. Za wystarczający przykład służyć może niezaliczenie w poczet osób bliskich zięcia oraz synowej, niezależnie od faktycznych i ekonomicznych więzów łączących zbywcę z tymi osobami

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)


Pisaliśmy o tym również:
Zwrot bonifikaty udzielonej przez gminę nabywcy lokalu komunalnego – wątpliwości interpretacyjne (cz. 2)