Katarzyna Małysa-Sulińska w artykule opublikowanym w miesięczniku Finanse Komunalne wskazała wytyczne, którymi należy się kierować przy dokonywaniu oceny, czy przejście praw do nieruchomości w konkretnym przypadku jest równoznaczne ze zbyciem w rozumieniu przepisów regulujących ustalenie opłaty planistycznej.

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana mogą spowodować obniżenie lub wzrost wartości nieruchomości objętych jego ustaleniami. Przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym, a także sposób jego zagospodarowania i warunki zabudowy determinują bowiem wartość nieruchomości. Wynika to z okoliczności, że dokonując wyceny nieruchomości, bierze się pod uwagę m.in. jej przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego[1], a grunt, który zgodnie z ustaleniami planu miejscowego jest gruntem przeznaczonym pod zabudowę, ma inną wartość niż grunt, którego przeznaczenie zostało ustalone jako rolnicze.


W związku z powyższym ewentualne zbycie praw do nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może wiązać się z większym przysporzeniem po stronie zbywającego niż to, które powstałoby przy niewprowadzeniu zmiany w przeznaczeniu nieruchomości[2].

Skutkiem powyższego może być powstanie po stronie właściciela lub użytkownika wieczystego obowiązku uiszczenia daniny publicznoprawnej, jaką jest opłata planistyczna, stanowiąca gwarancję partycypacji gminy w zysku osiągniętym w związku ze zbyciem praw do nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany[3]. Opłata ta stanowi dochód własny gminy[4], a ustalana jest obligatoryjnie przez wójta (burmistrza lub prezydenta miasta) w formie decyzji administracyjnej[5]. Wysokość opłaty planistycznej ustalona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, którego wejście w życie spowodowało wzrost wartości nieruchomości, w stosunku procentowym do wzrostu tej wartości[6].


Ustalenie opłaty planistycznej determinowane jest spełnieniem przesłanek określonych w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z regulacji zawartych w art. 36 ust. 4[7], a także w art. 37 ust. 3[8] w zw. z ust. 4[9] oraz w ust. 5[10] i ust. 6[11] u.p.z.p. wynika bowiem, że ustawodawca uzależnił możliwość ustalenia opłaty planistycznej od łącznego zaistnienia trzech przesłanek.

Są nimi:
1) wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą,
2) zbycie nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego,
3) nie dłuższy niż pięć lat termin, który upłynął od dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany do dnia podjęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej[12].


Opłata planistyczna może więc zostać ustalona wyłącznie wówczas, gdy nastąpiło zbycie nieruchomości, przy czym nie każdy przypadek przejścia praw do nieruchomości jest klasyfikowany jako przesłanka ustalenia tej opłaty. Istotne jest więc poczynienie przez organ właściwy w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej prawidłowych ustaleń w tym zakresie, co wiąże się z interpretacją przepisów odnoszących się do tej przesłanki ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiotem niniejszego artykułu jest wykładnia pojęcia zbycia nieruchomości na potrzeby postępowania mającego na celu ustalenie opłaty planistycznej ze szczególnym uwzględnieniem zbycia praw do nieruchomości na podstawie umowy o charakterze ekwiwalentnym.


1. Pojęcie zbycia nieruchomości w postępowaniu mającym na celu ustalenie opłaty planistycznej

Zbycie praw do nieruchomości – jak już wskazano powyżej – stanowi jedną z przesłanek determinujących możliwość ustalenia opłaty planistycznej. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zasadą jest, że jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie[13].


W przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawarto definicji pojęcia „zbycie nieruchomości”[14]. W ustawie tej zawarto natomiast odesłanie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, które – zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p.[15] – stosuje się w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych. Definicję zbycia nieruchomości znajdujemy w art. 4 pkt 3b u.g.n. Zgodnie z nią pod pojęciem tym należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste.

Przedstawioną definicją objęto zatem wszelkie zmiany w zakresie własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zachodzące w wyniku czynności prawnych, co w praktyce łączy się z zawarciem umowy. Jest to zatem pojęcie szerokie, obejmujące m.in. sprzedaż, zamianę czy darowiznę[16]. Zgodnie z definicją zawartą w art. 4 pkt 3b u.g.n. zbycie nieruchomości nie następuje natomiast w przypadkach sukcesji uniwersalnej[17], czyli np. w związku dziedziczeniem czy przekształceniami podmiotowymi spółek prawa handlowego. Przedstawiona definicja zbycia nieruchomości nie obejmuje również przypadków wywłaszczenia, uwłaszczenia, komunalizacji czy – obowiązującej do 15.07.2006 r.[18] – instytucji zrzeczenia się nieruchomości[19].


Wskazanej powyżej definicji zbycia nieruchomości, ujętej w art. 4 pkt 3b u.g.n., nie można jednak stosować wprost w postępowaniu mającym na celu ustalenie opłaty planistycznej. Jak bowiem wskazano w uchwale siedmiu sędziów NSA z 10.12.2009 r. (II OPS 3/09)[20], niedopuszczalne jest przyjęcie, że odesłanie zawarte w art. 37 ust. 11 u.p.z.p. znajduje zastosowanie w odniesieniu do definicji zbycia nieruchomości na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pojęcie zbycia nieruchomości nie mieści się bowiem ani w zasadach określania wartości nieruchomości, ani też w zasadach określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a w związku z tym próba rozszerzającej wykładni w tym zakresie byłaby obarczona wadą i prowadziłaby do niedopuszczalnego domniemania obowiązków publicznoprawnych[21].


W postępowaniu mającym na celu ustalenie opłaty planistycznej omawianego pojęcia nie można zatem utożsamiać ze wszystkimi przypadkami zbycia praw do nieruchomości. Gdyby bowiem – jak wskazano w przywołanej uchwale NSA – ustawodawca chciał w ten sposób zdefiniować zbycie nieruchomości, odesłałby do szerokiej definicji tego pojęcia ujętej w art. 4 pkt 3b u.g.n. czy też stosownych przepisów kodeksu cywilnego. Brak takich odesłań powoduje, że zbycie nieruchomości w postępowaniu mającym na celu ustalenie opłaty planistycznej należy interpretować z uwzględnieniem potocznego rozumienia tego terminu, a w związku z tym rozumieć wyłącznie jako zbycie o charakterze ekwiwalentnym[22].


2. Przejście praw do nieruchomości a ustalenie opłaty planistycznej

W przywołanej uchwale siedmiu sędziów NSA z 10.12.2009 r. możliwość ustalenia opłaty planistycznej została uzależniona od zbycia praw do nieruchomości w drodze zawarcia umowy o charakterze ekwiwalentnym, w wyniku której zmaterializowało się przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego[23].
 

Oznacza to, że nie każdy przypadek przejścia praw do nieruchomości wypełnia przesłankę ustalenia opłaty planistycznej, przy czym rozstrzygająca w tym zakresie jest podstawa stanowiąca przejście tych praw. I tak, opłata planistyczna nie może być ustalona w przypadku, gdy przejście praw do nieruchomości nastąpiło na innej podstawie niż umowa, a to np. w związku z dziedziczeniem, wywłaszczeniem, uwłaszczeniem czy komunalizacją.
 

Nie każde zbycie praw do nieruchomości w drodze umowy wiąże się jednak z koniecznością ustalenia opłaty planistycznej. Przesłanka determinująca ustalenie tej opłaty zachodzi bowiem tylko wówczas, gdy umowa, na mocy której następuje to zbycie, ma charakter ekwiwalentny, co oznacza, że zbyciu prawa do nieruchomości odpowiada świadczenie na rzecz zbywcy. Opłata planistyczna nie może zostać więc ustalona w związku ze zbyciem praw do nieruchomości w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, a to np. umowy przekazania nieruchomości czy umowy darowizny[24]. Na jej podstawie zbywca praw do nieruchomości nie uzyskuje bowiem korzyści majątkowej.
 

Ponadto ustawodawca wprowadził wyjątek od zasady ustalania opłaty planistycznej w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o charakterze ekwiwalentnym. Zgodnie z art. 36 ust. 4a u.p.z.p. przedmiotowej opłaty nie pobiera się w przypadku przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę.

Artykuł pochodzi z miesięcznika Finanse Komunalne>>>

@page_break@


2.1. Zbycie praw do nieruchomości w drodze umowy o charakterze ekwiwalentnym jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej

Ekwiwalentność świadczeń łączona jest z umowami wzajemnymi czyli takimi, w których – jak wskazano w art. 487 § 2 k.c. – strony zobowiązują się, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej[25]. Należy przy tym podkreślić, że ekwiwalentność świadczeń rozumiana jest w sensie subiektywnym, co oznacza, że świadczenia stron umowy względem siebie powinny być równowartościowe w ich ocenie. Nie jest natomiast wymagana ekwiwalentność obiektywna świadczeń, a w związku z tym według kryteriów obiektywnych świadczenia stron umowy nie muszą mieć takiego samego waloru ekonomicznego[26]. Strony mogą zatem ustanowić jako wzajemne dowolne świadczenia z zastrzeżeniem, że muszą się one mieścić w ramach odpłatnych czynności prawnych, a więc każda ze stron musi uzyskać jakąś, niekoniecznie w postaci pieniężnej[27], korzyść majątkową, przy czym korzyść ta nie może być wyłącznie symboliczna[28], tzn. nie można np. sprzedać nieruchomości za 10 zł.
 

Zaznaczenia wymaga, że w przypadku umów wzajemnych majątek stron – co do zasady – pozostaje niezmieniony, a to dlatego, że wartość nabytego świadczenia równoważy wartość świadczenia spełnionego. Należy jednak zauważyć, że możliwe jest zbycie praw do nieruchomości przy świadczeniu wzajemnym nieodpowiadającym wartości zbywanego prawa. Mając to na uwadze, należy wskazać, że ekwiwalentne zbycie praw do nieruchomości następuje zawsze, gdy na podstawie zawartej umowy zbywca uzyskuje korzyść majątkową, a więc nie tylko wówczas, gdy wartość świadczenia na rzecz zbywcy odpowiada rynkowej wartości praw do zbywanej nieruchomości, lecz także, gdy jest od tej wartości wyższa lub niższa.


Jeśli zatem wartość świadczenia na rzecz zbywcy praw do nieruchomości jest niższa niż wartość zbywanego prawa do nieruchomości, wielkość przysporzenia majątkowego powstałego w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie znajduje odzwierciedlenia w treści zawartej umowy. W takim przypadku można się zastanawiać, czy poprzez zawarcie umowy o charakterze ekwiwalentnym zmaterializowało się przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i wydaje się, że odpowiedź na takie pytanie powinna być przecząca. Walor ekonomiczny określonego w umowie ekwiwalentnej świadczenia nabywcy praw do nieruchomości nie musi bowiem urzeczywistniać wielkości tego przysporzenia majątkowego. Nie wydaje się jednak zasadne, aby ustalenie opłaty planistycznej było dopuszczalne wyłącznie wówczas, gdy wielkość powstałego w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przysporzenia majątkowego znajduje odzwierciedlenie w wartości świadczenia na rzecz zbywcy praw do nieruchomości. Wysokość opłaty planistycznej nie jest bowiem determinowana ustaleniami poczynionymi w tym zakresie przez strony umowy, lecz określana z uwzględnieniem – ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego – wartości zbytych praw do nieruchomości[29].


Oznacza to, że – co do zasady – omawiana przesłanka ustalenia opłaty planistycznej jest spełniona zawsze, gdy nastąpiło zbycie praw do nieruchomości w drodze umowy o charakterze ekwiwalentnym, także wówczas, gdy wartość świadczenia wzajemnego nie odpowiada wartości zbywanego prawa.


2.2. Zbycie praw do nieruchomości w drodze umowy o charakterze ekwiwalentnym niestanowiące przesłanki ustalania opłaty planistycznej


Szczególną regulację w zakresie opłaty planistycznej ustawodawca wprowadził w odniesieniu do nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników[30] albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013, wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z 7.03.2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich[31].


Skutki wskazanej powyżej umowy obejmują trzy podmioty: rolnika przekazującego gospodarstwo rolne, jego następcę oraz państwo mające zapewnić rolnikowi środki utrzymania z ubezpieczenia społecznego. U podstaw takiej umowy, zawieranej przez rolnika w celu uzyskania świadczenia emerytalnego lub rentowego, leży w istocie to, co zbliża ją do umowy dożywocia, której celem jest przeniesienie własności nieruchomości na następcę na zasadzie zachowania określonych korzyści w postaci środków utrzymania. W przypadku omawianej umowy środki utrzymania uzyskiwane nie są jednak od nabywcy nieruchomości, lecz od państwa zapewniającego rolnikowi te środki z ubezpieczenia społecznego. Oznacza to, że wskazana umowa z pewnością nie jest umową darowizny, a przekazanie gospodarstwa rolnego na tej podstawie następuje na zasadzie ekwiwalentności[32].


Ustawodawca zdecydował się jednak na zwolnienie z obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej, w przypadku gdy zbycie nieruchomości przez rolnika nastąpiło na podstawie wskazanej powyżej umowy, wprowadzając tym samym wyjątek od zasady ustalania opłaty planistycznej w przypadku zbycia praw do nieruchomości w drodze umowy o charakterze ekwiwalentnym. Zgodnie z regulacją art. 36 ust. 4a zd. 1 u.p.z.p. opłaty planistycznej nie ustala się bowiem w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007–2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 u.w.r.o.w.


Należy jednak zauważyć, że zbycie przez następcę nieruchomości przekazanej przez rolnika powoduje wymagalność opłaty planistycznej. W takim przypadku – jak wprost wskazano w art. 36 ust. 4a zd. 2 u.p.z.p. – przepisy o opłacie planistycznej stosuje się odpowiednio. Oznacza to, że jeżeli następca rolnika zbył nieruchomość w terminie pięciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, to jest zobligowany uiścić opłatę planistyczną, choć wartość nieruchomości wzrosła przed nabyciem przez niego praw do tej nieruchomości.


3. Podsumowanie

Ustalenie, czy przejście praw do nieruchomości jest zbyciem w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p., może nastręczać problemów, a w związku z tym w praktyce dość często mogą powstawać wątpliwości, czy w konkretnym przypadku zachodzi przesłanka ustalenia opłaty planistycznej. Przedmiotowa opłata nie może być bowiem naliczana w każdym przypadku przejścia praw do nieruchomości, lecz tylko wówczas, gdy nastąpiło ekwiwalentne zbycie tych praw, co wiąże się z uzyskaniem przez zbywcę korzyści majątkowej.


I tak – co do zasady – każdy przypadek zbycia praw do nieruchomości na podstawie umowy o charakterze ekwiwalentnym wypełnia przesłankę ustalenia opłaty planistycznej. Opłata planistyczna naliczana jest przy tym, zarówno gdy wartość zbywanych praw do nieruchomości odpowiada wartości świadczenia wzajemnego, jak i wówczas, gdy nie znajduje w nim odzwierciedlenia. Na wysokość tej opłaty nie ma bowiem wpływu wartość świadczenia wzajemnego, a wyłącznie wartość zbytych praw do nieruchomości.


Jednak nie każde zbycie praw do nieruchomości na podstawie umowy o charakterze ekwiwalentnym wypełnia przesłankę ustalenia opłaty planistycznej. Wyjątek w tym zakresie stanowi bowiem – wskazana w art. 36 ust. 4a u.p.z.p. – umowa nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę. W odniesieniu do tej kategorii umów o charakterze ekwiwalentnym ustawodawca wprowadził regulację szczególną, wyłączającą je z zakresu umów, których zawarcie wypełnia przesłankę ustalenia opłaty planistycznej.

Artykuł pochodzi z miesięcznika Finanse Komunalne>>>

Przypisy:
[1] Zob. art. 154 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), dalej: u.g.n.
[2] Zbycie praw do nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego po wejściu w życie planu miejscowego może wiązać się również z mniejszym przysporzeniem po stronie zbywającego w stosunku do tego, które powstałoby przy niewprowadzeniu zmiany w przeznaczeniu nieruchomości. To może zaś prowadzić do powstania po stronie gminy obowiązku zrekompensowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu straty, którą poniósł. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 3 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm., dalej: u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
[3] Por. wyrok WSA w Warszawie z 28.03.2013 r. (VIII SA/Wa 1134/11), LEX nr 1139892.
[4] Zob. art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
[5] Zob. art. 37 ust. 6 u.p.z.p. Por. również: Z. Niewiadomski (red.), K. Jaroszyński, A. Szmytt, Ł. Złakowski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2011, s. 299; M. Szewczyk w: Z. Leoński, M. Szewczyk, M. Kruś, Prawo zagospodarowania przestrzeni, Warszawa 2012, s. 185; I. Zachariasz w: H. Izdebski, I. Zachariasz, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2013, s. 232; I. Pietrzak-Abucewicz, Glosa do wyroku NSA z 8.01.2013 r., II OSK 1630/11, „Finanse Komunalne” 2013/9, s. 69.
[6] Szerzej na ten temat zob. K. Małysa-Sulińska, Wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako przesłanka ustalenia opłaty planistycznej, „Finanse Komunalne” 2014/3, s. 42 i n.
[7] Art. 36 ust. 4 u.p.z.p.: „Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości”.
[8] Art. 37 ust. 3 u.p.z.p.: „Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące”.
[9] Art. 37 ust. 4 u.p.z.p.: „Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4”.
[10] Art. 37 ust. 5 u.p.z.p.: „Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu”.
[11] Art. 37 ust. 6 u.p.z.p.: „Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5”.
[12] Por.: wyrok WSA we Wrocławiu z 25.03.2009 r. (II SA/Wr 478/08), LEX nr 495398; wyrok WSA we Wrocławiu z 25.03.2009 r. (II SA/Wr 479/08), LEX nr 530479. Zob. też K. Małysa-Sulińska, Wzrost wartości nieruchomości..., s. 42 i n.
[13] W miejscu tym należy wskazać, że przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w przywołanym brzmieniu obowiązuje od 22.09.2004 r., a jego nowelizacja dokonana art. 10 pkt 3 ustawy z 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492 ze zm.) sprowadziła się do zmiany terminu „sprzedaż” na termin „zbycie”. Nowelizacja ta wskazuje, że zamierzeniem ustawodawcy było objęcie obowiązkiem uiszczenia opłaty planistycznej także innych – poza sprzedażą – przypadków przejścia praw do nieruchomości.
[14] Termin ten został użyty w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyłącznie w przepisach art. 36 i 37.
[15] Przepis ten w przywołanym brzmieniu obowiązuje od 22.09.2004 r., czyli od dnia wejścia w życie definicji zbycia nieruchomości ujętej w art. 4 pkt 3b u.g.n. Przed nowelizacją dokonaną art. 10 pkt 4 lit. d ustawy z 28.11.2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) art. 37 ust. 11 u.p.z.p. miał następujące brzmienie: „Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami”. Oznacza to, że odesłanie w art. 37 ust. 11 u.p.z.p. do zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych zostało czasowo powiązane z wprowadzeniem do ustawy o gospodarce nieruchomościami definicji zbycia nieruchomości. W literaturze podnosi się zatem, że „nie ulega wątpliwości, że zmiana w art. 37 ust. 11 u.p.z.p. wynikała ze zmiany u.g.n. (...) poprzez dodanie do słownika definicji legalnej pojęcia «zbywanie albo nabywanie nieruchomości»” (I. Pietrzak-Abucewicz, Glosa do wyroku NSA z 8.01.2013 r..., s. 69 i n.).
[16] Zob. wyrok WSA w Białymstoku z 21.12.2010 r. (II SA/Bk 725/10), LEX nr 752403.
[17] Szerzej na temat sukcesji uniwersalnej sprowadzającej się do wstąpienia przez nabywcę w ogół praw i obowiązków majątkowych poprzednika bądź oznaczonej ułamkowej części tego ogółu praw i obowiązków zob. M. Pyziak-Szafnicka w: M. Safjan (red.), Z. Banaszczyk, J. Frąckowiak, L. Górnicki, W.J. Katner, E. Łętowska, T. Pajor, M. Pazdan, T. Pietrzykowski, M. Pyziak-Szafnicka, Z. Radwański, W. Rozwadowski, M. Zieliński, System prawa prywatnego, t. 1: Prawo cywilne – część ogólna, Warszawa 2007, s. 766 i n.
[18] Instytucja zrzeczenia się nieruchomości była uregulowana w art. 179 ustawy z 23.04.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r., poz. 121 ze zm., dalej: k.c.). Przepis ten został uznany wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 15.03.2005 r. (K 9/04), OTK-A 2005/3, poz. 24 za niezgodny z art. 2 i 165 Konstytucji RP i utracił moc obowiązującą 15.07.2006 r.
[19] Tak G. Matusik w: S. Kalus (red.), G. Bieniek, M. Gdesz, S. Kalus, G. Matusik, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2012, s. 40. Zob. też: Z. Marmaj w: G. Bieniek (red.), S. Kalus, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2008, s. 37; B. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 42; M. Wolanin w: J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2011, s. 29.
[20] Uchwała siedmiu sędziów NSA z 10.12.2009 r. (II OPS 3/09), LEX nr 531130.
[21] Odmienne stanowisko w tym zakresie prezentuje Izabela Pietrzak-Abucewicz, wskazując, że „opłata planistyczna stanowi jeden ze skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, w konsekwencji w postępowaniu w przedmiocie ustalenia tej opłaty pojęcie «zbycie nieruchomości» należy rozumieć zgodnie z definicją zawartą w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami” (zob. I. Pietrzak-Abucewicz, Glosa do wyroku NSA z 8.01.2013 r..., s. 69 i n.).
[22] Szerzej na ten temat zob. przywołana uchwała siedmiu sędziów NSA z 10.12.2009 r.
[23] W uchwale tej wskazano bowiem, że „jeżeli nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, to nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty”. Pogląd wyrażony we wskazanej uchwale znajduje odzwierciedlenie zarówno w doktrynie (zob.: Z. Kostka, J. Hyla, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – komentarz, przepisy wykonawcze, Gdańsk 2004, s. 70; D. Wszczółkowski, Opłata planistyczna – duże skutki małej zmiany, „Casus” 2009/1, s. 39–42; A. Lorek, Opłata adiacencka i renta planistyczna, Wrocław 2010, s. 131–138; G. Zalas, Publicznoprawne niepodatkowe należności związane z prawem rzeczowym do nieruchomości, w: I. Niżnik-Dobosz (red.), Przestrzeń i nieruchomości jako przedmiot prawa administracyjnego. Publiczne prawo rzeczowe, Warszawa 2012, s. 216–218), jak i w orzecznictwie (zob.: wyrok SN z 11.03.2011 r., II CSK 321/10, LEX nr 846556; wyrok NSA z 5.03.2009 r., II OSK 302/08, LEX nr 529958; wyrok WSA w Gliwicach z 24.11.2006 r., II SA/Gl 254/06, LEX nr 930137; wyrok WSA w Gliwicach z 29.11.2006 r., II SA/Gl 376/06, LEX nr 930242; wyrok WSA w Gliwicach z 1.02.2007 r., II SA/Gl 414/06, LEX nr 930274; wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 30.05.2007 r., II SA/Go 186/07, LEX nr 955147; wyrok WSA w Olsztynie z 4.12.2007 r., II SA/Ol 942/07, LEX nr 461639; wyrok WSA w Krakowie z 31.03.2008 r., II SA/Kr 152/08, LEX nr 488283; wyrok WSA w Szczecinie z 8.05.2008 r., II SA/Sz 976/07, LEX nr 519055; wyrok WSA w Warszawie z 21.05.2008 r., IV SA/Wa 462/08, LEX nr 471214; wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z 16.09.2008 r., II SA/Go 331/08, LEX nr 51799; wyrok WSA w Lublinie z 27.11.2008 r., II SA/Lu 575/08, LEX nr 521902; wyrok WSA w Lublinie z 11.12.2008 r., II SA/Lu 695/08, LEX nr 540697; wyrok NSA w Warszawie z 5.03.2009 r., II OSK 302/08, LEX nr 529958; wyrok WSA w Poznaniu z 17.03.2009 r., II SA/Po 892/08, LEX nr 543888; wyrok WSA w Olsztynie z 3.11.2009 r., II SA/Ol 790/09, LEX nr 531587). Zaznaczenia wymaga jednak, że przed podjęciem wskazanej powyżej uchwały NSA z 10.12. 2009 r. (II OPS 3/09) prezentowana była również taka interpretacja art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którą przesłankę ustalenia opłaty planistycznej, co do zasady, wypełnia każdy przypadek zbycia praw do nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego (zob.: T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Kraków 2004, s. 146; A. Miler, Niektóre problemy wpływu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na wartość nieruchomości, „Przegląd Ustawodawstwa Gospodarczego” 2005/4, s. 6 i n.; M. Szewczyk, Ustalanie opłat planistycznych bez miejscowych planów, „Casus” 2005/3, s. 8 i n.; wyrok NSA z 17.07.2008 r., II OSK 877/07, LEX nr 493241; K. Świderski, Odpowiedzialność gminy z tytułu szkód spowodowanych kształtowaniem ładu przestrzennego, „Samorząd Terytorialny” 2006/9, s. 23 i n.; wyrok WSA w Szczecinie z 10.01.2007 r., II SA/Sz 1118/06, LEX nr 901330; wyrok WSA w Gdańsku z 13.12.2007 r., II SA/Gd 591/07, LEX nr 495155; wyrok WSA w Gdańsku z 14.02.2008 r., II SA/Gd 737/07, LEX nr 489118; wyrok WSA w Gdańsku z 6.08.2008 r., II SA/Gd 349/08, LEX nr 514741; wyrok WSA w Gdańsku z 14.01.2009 r., II SA/Gd 799/08, LEX nr 481500; wyrok WSA we Wrocławiu z 25.03.2009 r., II SA/Wr 479/08, LEX nr 530479; wyrok WSA we Wrocławiu z 25.03.2009 r., II SA/Wr 478/08, LEX nr 495398).
[24] Należy jednak podkreślić, że do uiszczenia opłaty jest zobowiązany ten, kto otrzymał nieruchomość w drodze darowizny, a następnie zbył ją odpłatnie w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. przywołana uchwała siedmiu sędziów NSA z 10.12.2009 r.).
[25] Do umów wzajemnych zalicza się m.in. takie umowy, jak umowa sprzedaży czy umowa zamiany.
[26] Przykładowo w umowie sprzedaży cena nie musi odpowiadać obiektywnej wartości rzeczy sprzedawanej.
[27] Mogą to być bowiem świadczenia innego rodzaju, jak np. rzeczy czy inne prawa.
[28] Zob. Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania – część ogólna, Warszawa 2012, s. 121. Por. również: W. Czachórski, A. Brzozowski, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 2009, s. 136; A. Brzozowski w: E. Łętowska (red.), M. Bednarek, A. Brzozowski, P. Drapała, T. Dybowski, M. Krajewski, P. Machnikowski, A. Olejniczak, A. Pyrzyńska, M. Pyziak-Szafnicka, System prawa prywatnego, t. 5: Prawo zobowiązań – część ogólna, Warszawa 2006, s. 409–410; W. Popiołek w: K. Pietrzykowski (red.), Z. Banaszczyk, A. Brzozowski, M. Kłoda, J. Mojak, L. Ogiegło, M. Pazdan, W. Popiołek, M. Safjan, E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, K. Zaradkiewicz, K. Zawada, Kodeks cywilny. Komentarz, t. 2, Warszawa 2013, s. 86–87; K. Zagrobelny w: E. Gniewek (red.), P. Machnikowski (red.), B. Burian, A. Cisek, W. Dubis, J. Gołaczyński, J. Jezioro, J. Kremis, J. Nadler, J. Strzebinczyk, K. Zagrobelny, Kodeks cywilny. Komentarz, Warszawa 2013, 911–912; T. Wiśniewski w: J. Gudowski (red.), T. Bielska-Sobkowicz, G. Bieniek, H. Ciepła, P. Drapała, M. Sychowicz, R. Trzaskowski, T. Wiśniewski, C. Żuławska, Kodeks cywilny. Komentarz, t. 3, cz. 1, Warszawa 2013, s. 935.
[29] Szerzej na ten temat zob. K. Małysa-Sulińska, Wzrost wartości nieruchomości..., s. 46–47.
[30] Ustawa z 20.12.1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r., poz. 1403 ze zm.).
[31] Ustawa z 7.03.2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 173), dalej: u.w.r.o.w.
[32] Zob. przywołana uchwała siedmiu sędziów NSA z 10.12.2009 r.