Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 grudnia 2009 r., II SA/Kr 1235/09, LEX nr 582997

Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynkw już usytuowanych.

Pobierz orzeczenie:
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 grudnia 2009 r., II SA/Kr 1235/09.doc
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 grudnia 2009 r., II SA/Kr 1235/09.pdf

 

Wyrok

 

z dnia 28 grudnia 2009 r.

 

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie

 

II SA/Kr 1235/09

 

Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynków już usytuowanych.

 

 

Skład orzekający

 

 Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel.

 Sędziowie WSA: Mirosław Bator (spr.), Małgorzata Brachel - Ziaja.

 

Sentencja

 

 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi k.c. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w (...) z dnia 9 czerwca 2009 r., nr (...) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

 

Uzasadnienie faktyczne

 

 Decyzją z dnia (...) marca 2009 r. znak: (...) nr (...) Prezydent Miasta T. działając na podstawie z art. 54, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr, 80 poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (jednolity tekst Dz. U. z 2000 r. Nr 98 poz. 1071 z późn. zm.) umorzył postępowanie dla części działki nr 1 obr. (...) objętej miejscowym planem ogólnym miasta T. i ustalił warunki zabudowy dla (...) Sp. z o.o. na budowę zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolno stojących i w zabudowie bliźniaczej (max.29), na terenie obejmującym część działki nr 1 obr. (...) nie objętej miejscowym planem ogólnym miasta T. W uzasadnieniu organ I instancji zaznaczył, że Miasto T. w obszarze wskazanym we wniosku nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem decyzja o warunkach zabudowy została przygotowana zgodnie z art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przy opracowaniu niniejszej decyzji posiłkowano się Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta T. W celu ustalenia wymagań dla planowanej inwestycji przeprowadzono analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy oraz analizę stanu faktycznego i prawnego terenu. W wyniku dokonanej analizy ustalono, iż budynek mieszkalny, jednorodzinny stanowi uzupełnienie funkcji mieszkalnej, gdyż w obszarze analizowanym występują podobne obiekty. Ustalono linię zabudowy, wysokość i szerokość elewacji frontowych oraz wskaźnik zabudowy. Organ zaznaczył ponadto, że uzgodnienie projektu decyzji w zakresie art. 53 ust. 4 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i trybie przewidzianym w art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego nie jest wymagane ponieważ prezydent miasta na prawach powiatu jest zarządcą drogi. Zaznaczono także, że teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Organ zaznaczył ponadto, że na skutek pisma mieszkańców ulicy Ł. i K. dotyczącego zieleni istniejącej na przedmiotowej działce, organ wystąpił do Wydziału Gospodarki Komunalnej i Ochrony Środowiska o wydanie opinii w sprawie zieleni istniejącej na działce nr 1 i uwagi zawarte w tej opinii znalazły odzwierciedlenie w niniejszej decyzji. Organ stwierdził, że kwestie dotyczące istniejącej zieleni na przedmiotowej działce i posiadania pozwolenia na wycinkę drzew są przedwczesne, gdyż takie zezwolenia są niezbędne dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Na końcu organ zaznaczył, że niniejsza decyzja wydana została w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, w związku z uchyleniem przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (...) decyzją z dnia (...),12.2008 r. wydanej wcześniej w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy z dnia (...),10.2008 r. Przedmiotowa decyzja uwzględnia uwagi Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zawarte w ww. decyzji organu II instancji.

 Jednobrzmiące odwołania decyzji z dnia (...) marca 2009 r. złożyli k.c. oraz I.T. reprezentowana przez pełnomocnika J.Z. Decyzji organu I instancji zarzucono naruszenie art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 art. 54 ust. 2a i b ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wydanie decyzji naruszającej wymagania ładu przestrzennego oraz naruszającej podstawowe zasady dotyczące ochrony środowiska oraz naruszenie art. 2 i art. 43, 46 ustawy o ochronie przyrody przez wydanie decyzji której realizacja doprowadzi do całkowitego lub prawie całkowitego wycięcia starego naturalnego parku znajdującego się na działce numer 1. Zarzucono także błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę jej wydania poprzez przyjęcie, że budowa aż 29 budynków nie spowoduje konieczności wycięcia prawie całego ww. parku. W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że w decyzji organ wskazał, iż wysokość krawędzi górnej elewacji frontowej może wynosić aż 9 metrów, a szerokość elewacji frontowej w przypadku budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej może wynosić 24 metry. Podniesiono, że budowa 29 budynków mieszkalnych na ww. działce spowoduje, że nie będzie możliwe zaprojektowanie obszaru zieleni biologiczne czynnej tak, aby w jak największym stopniu utrzymać istniejący zespół zieleni. Na terenie ww. działki usytuowany jest bardzo stary park w którym znajduje się kilkadziesiąt starych drzew w tym kilkudziesięcioletnch dębów, które zajmują większą część działki. Zdaniem skarżących wydanie warunków zabudowy na aż 29 budynków przy jednoczesnym zaleceniu "aby w jak największym stopniu utrzymać istniejący zespół zieleni" jest nielogiczne i sprzeczne z zasadami doświadczenia życiowego oraz narusza przepisy ustawy o ochronie przyrody. Skarżący podnieśli także, iż w okolicy znajdują się domy jednorodzinne o parametrach zupełnie innych niż planowana inwestycja. W szczególności planowana wysokość kalenicy na aż 9 metrów oraz szerokość bliźniaków na aż 24 metry świadczy o tym, iż nie będą to typowe budynki mieszkalne jednorodzinne. Zdaniem skarżących ewentualna decyzja o warunkach zabudowy winna zezwalać na budowę co najwyżej 10 domków, zdecydowanie niższych z jednoczesnym nakazaniem wnioskodawcy aby pozostawił co najmniej 70-80 % istniejącego starego drzewostanu.

 Decyzją z dnia (...) czerwca 2009 r. znak:(...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071), art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717), § 3 - 9 rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588), oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, poz. 856 z poz. zm.) i § 1 pkt 6 lit. c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r. Nr 198, poz. 1925) utrzymało zaskarżoną decyzję mocy. Organ odwoławczy wskazał, że jak wynika z przeprowadzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, objęta wnioskiem działka nr 1 znajduje się w obszarze gdzie dominuje "funkcja mieszkaniowa jednorodzinna". Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi maksymalnie 30 % (biorąc pod uwagę zabudowę przy ulicy Ł. i K.). Szerokość elewacji frontowych budynków mieszkaniowych jednorodzinnych waha się od 10 m do 20 m, zaś elewacji frontowej zabudowy trzysegmentowej wynosi 24 m. Wysokość kalenicy przy ulicy Ł. "waha się od ok. 5 m. do 9 m", przy ulicy Ł. w nowych budynkach dachy dwu lub wielospadowe rozczłonkowane o nachyleniu od ok. 25 stopni do 45 stopni.

 Powołując się na przeprowadzoną analizę organ wskazał, że wielkość działek dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (nowej) wynosi od 875 do 1449 mkw w wyniku czego działki wydzielone nie powinny być mniejsze niż 900 mkw. Wskazano, iż na terenie przedmiotowej działki występuje "zieleń w zwartym zespole która należałoby utrzymać (...). Zadrzewienie znajdujące się na terenie przedmiotowej działki pokrywa znaczną jej część, a pochodzi z samosiewu i składa się głównie z gatunków klon, dąb, olcha, brzoza." Z przeprowadzonej analizy wynika, iż w terenie poddanym analizie znajdują się budynki mieszkalne jednorodzinne na podstawie których możliwe jest określenie dla objętej wnioskiem inwestycji wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W obszarze analizowanym znajdują się bowiem działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej (ulicy Ł.,), zabudowane zabudową mieszkalną jednorodzinną pozwalającą na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przywołane ustalenia analizy terenu, stanowić więc mogły podstawę do przyjęcia, że wnioskowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej na tym terenie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej. Odnosząc się do zarzutów odwołujących organ podniósł, że zgodnie z treścią art. 63 ust. 2 decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, zatem brak jest podstaw aby na obecnym etapie postępowania podnosić kwestię wycinki drzew. Organ zaznaczył także, że rzeczywista liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych (wolnostojących i w zabudowie bliźniaczej) która będzie mogła zostać wybudowana określona zostanie dopiero na kolejnym etapie postępowania, kiedy to sporządzony zostanie projekt zagospodarowania terenu. Odnosząc się do wysokości budynku kalenicy ustalonej na maksymalnie 9 metrów oraz szerokości elewacji frontowej organ stwierdził, że w celu zmiany sposobu użytkowania budynków należałoby uzyskać kolejną decyzję o warunkach zabudowy, zatem twierdzenia, że inwestor zamierza wybudować budynki dwupiętrowe i w efekcie zrealizuje budownictwo wielorodzinne są nieuzasadnione.

 Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożył k.c. Skarżący podniósł m.in., że żadna z działek sąsiednich dostępna z ulicy Ł. nie jest zabudowana domami w zabudowie bliźniaczej, a jak wynika z akt sprawy oraz rozmów skarżącego z inwestorem, zamierza on wybudować na przedmiotowej działce budynki w zabudowie bliźniaczej dwupiętrowe, z wykorzystaniem poddasza czyli bloki mieszkalne, a nie domki jednorodzinne, realizując w ten sposób budownictwo wielorodzinne. Zdaniem skarżącego, nawet gdyby przyjąć, że inwestor zrealizuje budynki w zabudowie bliźniaczej bez wykonywania w nich wielu mieszkań, to i tak intensywność oddziaływania takiej inwestycji będzie na niedopuszczalnym poziomie. Ponadto skarżący podniósł, że już na tym etapie postępowania wiadomo, że realizacja 29 budynków spowoduje konieczność wycięcia wszystkich drzew z uwagi na ich usytuowanie oraz, że w wyniku wybudowania tylu budynków zostanie naruszona zasada dobrego sąsiedztwa. Skarżący podkreślił, że zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem art. 2, art. 43, art. 45, art. 46 ustawy o ochronie przyrody, gdyż realizacji inwestycji doprowadzi do całkowitego wycięcia starego parku znajdującego się na przedmiotowej działce. Zwrócił także uwagę, że w parku zamieszkują różne zwierzęta, ptaki i owady, w tym pozostające pod ochroną, zatem wycięcie parku naruszy ww. przepisy ustawy o ochronie przyrody.

 W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

 

Uzasadnienie prawne

 

 Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

 Skarga zasługuje na uwzględnienie.

 Przepis art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. stanowi, iż sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. na treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

 Ocenie sądu w niniejszym postępowaniu podlegają decyzje organów administracji ustalające warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego budowy zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących w zabudowie bliźniaczej na terenie obejmującym cześć działki nr 1 obr. (...) w T. Decyzje te zdaniem sądu są wadliwe.

 Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z dnia 10 maja 2003 r.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

 Przepis art. 61 ust. 1 stanowi z kolei, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

 Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 -Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z dnia 19 września 2003 r.) określone zostały parametry tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu.

 Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 oraz przy zachowaniu parametrów o których mowa w Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa, decyzja ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, które co prawda spełnia kryteria z art. 61 ustawy, ale w której błędnie lub dowolnie określono parametry o których mowa w ww. rozporządzeniu.

 Zdaniem sądu sytuacja taka zachodzi w niniejszej sprawie. Zamierzenie inwestycyjne objęte zaskarżoną decyzją, spełnia kryteria określone w art. 61 ust. 1, co do tzw. zasad dobrego sąsiedztwa o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1, oraz ma dostęp do drogi publicznej (warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2) i wstępne zapewnienia dostaw mediów w zakresie uzbrojenia terenu (adnotacje na kopii mapy zasadniczej dołączonej do wniosku o wydanie decyzji). Decyzja ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego narusza jednak przepisy rozporządzenia, gdyż w sposób wadliwy i dowolny określa parametry obowiązujące dla planowanej inwestycji.

 Mianowicie zgodnie z dyspozycją § 6 ww. rozporządzenia - szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20 % (ust 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust 2). Z kolei przepis § 7 mówi iż, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich 9 (ust 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust 3).

 Wysokość górnej krawędzi elewacji przyszłej inwestycji budowlanej, (podobnie jak szerokość elewacji frontowej) jest jednym z parametrów nowej zabudowy które określane w decyzjach o warunkach zabudowy, powinny mieć konkretną wielkość. Zachowanie ładu architektonicznego, co jest nadrzędnym celem decyzji o warunkach zabudowy (art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) wymaga bowiem konkretnego określenia wysokości i szerokości przyszłej inwestycji budowlanej. Zaburzenie ładu architektonicznego może nastąpić nie tylko na skutek wzniesienia budynku znaczenie wyższego niż budynki zlokalizowane w sąsiedztwie tej inwestycji, ale też wzniesienie budynku znacząco niższego od budynków już usytuowanych. Zdaniem sądu nie stoi w sprzeczności z przepisami, określenie tego parametru w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy, zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem odpowiedniego określenia tych wielkości. Z podobnych względów w konkretnej wielkości, w decyzji o warunkach zabudowy, powinna być określona szerokość elewacji frontowej - uwzględniając zabudowę działek sąsiednich tj. czy jest to zabudowa zwarta czy luźna. Pogląd taki został wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 19 września 2007 r. w sprawie II SA/Kr 20/06, i pogląd ten podziela sąd rozpoznający niniejszą sprawę. Warunków o których mowa wyżej nie spełnia decyzja organ I instancji. Szerokość górnej granicy krawędzi elewacji frontowej została określona jedynie w wielkości maksymalnej, podobnie jak szerokość elewacji frontowej. Ponadto szerokość elewacji frontowej określona na max 24 m., oraz wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki określony na max 30 % - nie są wartościami średnimi z obszaru analizowanego. Jak wynika z analizy architektoniczno-urbanistycznej szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wacha się od 10 m. do 20 m. (analiza nie podaje wartości średniej), natomiast wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki to 21 % oraz przy ul. K. - około 30 %. (analiza nie podaje tu także wartości średniej). Z analizy nie wynika natomiast w żaden sposób dlaczego urbanista odstępuje od wyznaczania wielkości średnich tych parametrów. Przepisy § 5 ust. 2 i § 6 ust. 2 dopuszczają możliwość wyznaczenia tych wskaźników w inny sposób niż wartość średnia z obszaru analizowanego, ale musi to być podyktowane uzasadnioną koniecznością lub korzyścią i wynikać w sposób logiczny z analizy architektoniczno - urbanistycznej. Odmienna interpretacja tego przepisu, skutkowała by przyjęciem, iż przepisy określające parametry (linia zabudowy, wysokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu) dla nowej inwestycji w obszarze na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie mają praktycznego zastosowania, gdyż parametry te organ zawsze możne wyznaczyć dowolnie bez szczególnego uzasadnienia okoliczności dla których odstępuje od wyznaczania tych parametrów zgodnie z przepisami rozporządzenia. Podkreślić należy, iż analiza przeprowadzona w niniejszej sprawie w żaden sposób nie uzasadnia odstąpienie od zasad wyrażonych w przepisach § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia. Z przyczyn o których mowa wyżej, narusza to przepisy prawa materialnego i czyni decyzję wadliwą. Wadliwość ta nie została skorygowana przez organ II instancji.

 Zwrócić też należy uwagę na sprzeczność części tekstowej decyzji z jej częścią graficzną. Otóż linia zabudowy w części tekstowej decyzji została określona jako - nieprzekraczalna od strony północnej działki - jak na działce Nr 2 Na części graficznej decyzji organu I instancji, linia zabudowy od strony północnej oznaczona jest częściowo jako linia stanowiąca przedłużenie linii zabudowy budynku posadowionego na działce 2 znajdującego się w bliższej odległości od drogi, a częściowo jako linia stanowiąca uskok od tej linii. Oznaczenie tego uskoku w części graficznej leży w sprzeczności z częścią opisową decyzji, gdyż w żaden sposób z niej nie wynika. Ponadto zdaniem sądu taki sposób oznaczania w decyzji o warunkach zabudowy nieprzekraczającej linii zabudowy tj. poprzez odnoszenie się tylko do innych zabudowanych działek w obszarze analizowanym, sam w sobie jest wadliwy, gdyż sposób mało precyzyjny kwestie tą reguluje, zwłaszcza jeżeli na działce do której odnosi się decyzja, posadowionych jest kilka budynków. Nieprzekraczalna linia zabudowy, zdaniem sądu, podobnie jak inne parametry zamieszczone w decyzji po warunkach zabudowy, powinna być określona w wartościach liczbowych.

 Zaskarżona decyzja narusza także przepis art. § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia. Przepis ten stanowi, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z kolei przepis art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mówi, iż określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000.

 W niniejszej sprawie granice obszaru analizowanego organ I instancji wyznaczył, na kserokopii mapy zasadniczej wydanych dla celów opiniotwórczych. Brak na niej adnotacji o przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Na mapie tej nie wyznaczono także obszaru analizowanego - co narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy ww. rozporządzenia

 Ponadto analiza architektoniczno-urbanistyczna, w oparciu o ustalenia której wydano zaskarżoną decyzję, zdaniem sądu, jest także niezgodna z obowiązującymi przepisami. Poza wadliwością w zakresie błędów dotyczących dowolności w ustalaniu parametrów nowej zabudowy, które zostały powtórzone w decyzji organu I instancji - o których mowa wyżej, analiza nie wskazuje w jaki sposób ustalono obszar analizowany. Przepis § 3 ww. rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust 2).

 Obowiązkiem podmiotu przeprowadzającego analizę architektoniczno-urbanistyczną jest wyznaczenie obszaru analizowanego, który jedynie na określoną minimalną wielkość (trzykrotność szerokości frontu działki której dotyczy wniosek). Granice tego obszaru oznacza się także na kopii mapy zasadniczej o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. kopii mapy zasadniczej lub katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Po pierwsze część tekstowa analizy nie określa jak został wyznaczony obszar analizowany. W analizie tej zamieszczona jest jedynie adnotacja, iż "obszar ten został wyznaczony zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Zapis ten stanowi jedynie zacytowanie § 3 rozporządzenia a nie określenie w jaki konkretnie sposób urbanista określił obszar analizowany. Zwrócić też należy uwagę, iż analiza dołączona do akt administracyjnych nie zawiera części graficznej a jedynie część tekstową. Wprawdzie a aktach administracyjnych (k. (...)) dołączona jest mapa określona jako załącznik do decyzji, na której graficznie oznaczono obszar analizowany a zamieszczony na niej opis mówi o wynikach analizy, ale nie wskazuje to w sposób dostateczny czy jest to część graficzna analizy urbanistyczno-architektonicznej, czy też część graficzna samej decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli by nawet przyjąć, iż mapa ta jest częścią graficzną analizy omyłkowo jedynie wpiętą w akta administracyjne przy decyzji a nie przy części tekstowej analizy, to zwrócić należy uwagę, iż nie zawiera ona także adnotacji o przyjęciu jej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego co stanowi naruszenie przepisów § 3 oraz § 9 rozporządzenia.

 Zdaniem sądu na aprobatę nie zasługują natomiast zarzuty zgłoszone w skardze. Zarzuty te dotyczące prawdopodobnej konieczności wycinki drzew rosnących na działce objętej zamiarem inwestycyjnym, ewentualnej możliwości zmiany przeznaczenia inwestycji z zabudowy jednorodzinnej na wielorodzinną, uciążliwości tej inwestycji dla mieszkańców terenów sąsiednich, są całkowicie bezpodstawne. Analiza akt administracyjnych nie daje podstaw do uznania zasadności żadnego z tych argumentów. Mają one pozaprawny charakter lub nie podlegają uwzględnieniu w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

 W takim stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr, 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.