W sierpniu 2008 r. została wydana decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Opłata za przekształcenie została rozłożona na raty. Do dnia dzisiejszego użytkownik nie złożył do sądu wniosku o ujawnienie swego prawa.
Czy gmina może złożyć wniosek o zabezpieczenie należności z tytułu opłaty?
Odpowiedź
W sytuacji, o której mowa w przedmiotowym pytaniu, nie jest w ogóle konieczne występowanie do sądu z wnioskiem o zabezpieczenie. Z wnioskiem takim można by oczywiście wystąpić, ale należy pamiętać, że w świetle art. 733 k.p.c. udzielając zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania w sprawie, sąd wyznacza termin, w którym pismo wszczynające postępowanie powinno być wniesione pod rygorem upadku zabezpieczenia, a termin ten nie może przekraczać dwóch tygodni. Tak więc wystąpienie do sądu z wnioskiem o zabezpieczenie byłoby uzasadnione tylko wówczas, gdyby gmina zdecydowała się niemalże równocześnie wystąpić z powództwem o zapłatę należnej jej kwoty. W przeciwnym razie zabezpieczenie by upadło.
Co więcej, występując do sądu o zabezpieczenie, najbardziej prawdopodobną formą zabezpieczenia byłoby zajęcie wynagrodzenia za pracę lub zajęcie wierzytelności z rachunku bankowego, albo też obciążenie nieruchomości obowiązanego hipoteką przymusową. Tą ostatnią formę zabezpieczenia gmina może natomiast uzyskać zupełnie inną drogą, niż poprzez zabezpieczenie sądowe. Podejmując bowiem działania zmierzające do przymuszenia właściciela do dokonania wniosku o ujawnienie przysługującego mu prawa w księdze wieczystej (w sposób, o którym mowa poniżej), gmina będzie uprawniona do uzyskania wpisu hipoteki przymusowej zwykłej w oparciu o prawomocną decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Uzasadnienie
Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.) - dalej u.p.p.u.w., wynika, że osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia W świetle art. 4 ust. 3 u.p.p.u.w. opłatę tą rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty zgodnie z ust. 3, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (art. 4 ust. 4 u.p.p.u.w.).
Szczególne znaczenie z punktu widzenia postawionego pytania ma art. 4 ust. 6 u.p.p.u.w. Z przepisu tego wynika, że wierzytelność gminy z tytułu opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wpis hipoteki przymusowej na rzecz gminy będzie w takiej sytuacji dokonywany w oparciu o art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) - dalej u.k.w.h. Przepis ten daje bowiem możliwość wpisu hipoteki przymusowej na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, a takim przepisem szczególnym będzie właśnie omawiana ustawa.
Gmina musi natomiast pamiętać o obowiązku, jaki wynika z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Otóż na podstawie art. 36 ust. 1 u.k.w.h., sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządowych zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Wzór takiego zawiadomienia określony został w załączniku do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 września 2003 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 176, poz. 1721). Trzeba pamiętać, że powyższa regulacja wprowadza na gminy obowiązek (a nie jedynie uprawnienie) zawiadamiania sądu prowadzącego księgi wieczyste o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta, co podyktowane jest potrzebą zapobieżenia utrzymywania się niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Jak stanowi art. 36 ust. 3 u.k.w.h., w razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Nowego właściciela zawiadamia się następnie o wpisie ostrzeżenia wraz z pouczeniem o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 zł do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności.
A zatem można zakładać, że dokonanie zawiadomienia w trybie, o którym mowa powyżej, zmobilizuje nowego właściciela do złożenia wniosku o wpis przysługującego mu prawa w księdze wieczystej (w przeciwnym razie grozić mu bowiem będzie surowa sankcja finansowa). Następnie, kiedy już przedmiotowa nieruchomość przypisana zostanie do nowego właściciela, gmina będzie uprawniona do wystąpienia - na podstawie art. 110 u.k.w.h. w związku z art. 4 ust. 6 u.p.p.u.w. - z wnioskiem do sądu o wpis hipoteki przymusowej zwykłej celem zabezpieczenia należności gminy z tytułu opłaty za przekształcenie
Czy gmina może złożyć wniosek o zabezpieczenie należności z tytułu opłaty?
Odpowiedź
W sytuacji, o której mowa w przedmiotowym pytaniu, nie jest w ogóle konieczne występowanie do sądu z wnioskiem o zabezpieczenie. Z wnioskiem takim można by oczywiście wystąpić, ale należy pamiętać, że w świetle art. 733 k.p.c. udzielając zabezpieczenia przed wszczęciem postępowania w sprawie, sąd wyznacza termin, w którym pismo wszczynające postępowanie powinno być wniesione pod rygorem upadku zabezpieczenia, a termin ten nie może przekraczać dwóch tygodni. Tak więc wystąpienie do sądu z wnioskiem o zabezpieczenie byłoby uzasadnione tylko wówczas, gdyby gmina zdecydowała się niemalże równocześnie wystąpić z powództwem o zapłatę należnej jej kwoty. W przeciwnym razie zabezpieczenie by upadło.
Co więcej, występując do sądu o zabezpieczenie, najbardziej prawdopodobną formą zabezpieczenia byłoby zajęcie wynagrodzenia za pracę lub zajęcie wierzytelności z rachunku bankowego, albo też obciążenie nieruchomości obowiązanego hipoteką przymusową. Tą ostatnią formę zabezpieczenia gmina może natomiast uzyskać zupełnie inną drogą, niż poprzez zabezpieczenie sądowe. Podejmując bowiem działania zmierzające do przymuszenia właściciela do dokonania wniosku o ujawnienie przysługującego mu prawa w księdze wieczystej (w sposób, o którym mowa poniżej), gmina będzie uprawniona do uzyskania wpisu hipoteki przymusowej zwykłej w oparciu o prawomocną decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.
Uzasadnienie
Z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 z późn. zm.) - dalej u.p.p.u.w., wynika, że osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia W świetle art. 4 ust. 3 u.p.p.u.w. opłatę tą rozkłada się, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty, na czas nie krótszy niż 10 lat i nie dłuższy niż 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty zgodnie z ust. 3, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (art. 4 ust. 4 u.p.p.u.w.).
Szczególne znaczenie z punktu widzenia postawionego pytania ma art. 4 ust. 6 u.p.p.u.w. Z przepisu tego wynika, że wierzytelność gminy z tytułu opłaty za przekształcenie podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W przypadku przekształcenia udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości, związanego z odrębną własnością lokalu, hipoteka przymusowa obciąża nieruchomość lokalową osoby, na rzecz której nastąpiło przekształcenie. Podstawą wpisu hipoteki jest ostateczna decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Wpis hipoteki przymusowej na rzecz gminy będzie w takiej sytuacji dokonywany w oparciu o art. 110 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) - dalej u.k.w.h. Przepis ten daje bowiem możliwość wpisu hipoteki przymusowej na mocy przepisów szczególnych na podstawie decyzji administracyjnej, a takim przepisem szczególnym będzie właśnie omawiana ustawa.
Gmina musi natomiast pamiętać o obowiązku, jaki wynika z ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Otóż na podstawie art. 36 ust. 1 u.k.w.h., sądy, organy administracji rządowej i jednostek samorządowych zawiadamiają sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta. Wzór takiego zawiadomienia określony został w załączniku do rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 26 września 2003 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 176, poz. 1721). Trzeba pamiętać, że powyższa regulacja wprowadza na gminy obowiązek (a nie jedynie uprawnienie) zawiadamiania sądu prowadzącego księgi wieczyste o każdej zmianie właściciela nieruchomości, dla której założona jest księga wieczysta, co podyktowane jest potrzebą zapobieżenia utrzymywania się niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym.
Jak stanowi art. 36 ust. 3 u.k.w.h., w razie otrzymania zawiadomienia sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Nowego właściciela zawiadamia się następnie o wpisie ostrzeżenia wraz z pouczeniem o obowiązku złożenia wniosku o ujawnienie prawa własności w terminie miesiąca od daty doręczenia zawiadomienia. Sąd może wymierzyć opieszałemu właścicielowi grzywnę w wysokości od 500 zł do 10.000 zł w celu spowodowania ujawnienia prawa własności.
A zatem można zakładać, że dokonanie zawiadomienia w trybie, o którym mowa powyżej, zmobilizuje nowego właściciela do złożenia wniosku o wpis przysługującego mu prawa w księdze wieczystej (w przeciwnym razie grozić mu bowiem będzie surowa sankcja finansowa). Następnie, kiedy już przedmiotowa nieruchomość przypisana zostanie do nowego właściciela, gmina będzie uprawniona do wystąpienia - na podstawie art. 110 u.k.w.h. w związku z art. 4 ust. 6 u.p.p.u.w. - z wnioskiem do sądu o wpis hipoteki przymusowej zwykłej celem zabezpieczenia należności gminy z tytułu opłaty za przekształcenie