W operacie szacunkowym należy wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie nieruchomości (II OSK 481/09)

W operacie szacunkowym należałoby wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposb korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jeżeli strona kwestionuje dobr nieruchomości do porwnania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porwnania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porwnania.

1. Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami .

2. W operacie szacunkowym należałoby wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami , położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jeżeli strona kwestionuje dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania.

3. Podobieństwo nieruchomości określa się według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami .


WSA oddalił skargę na decyzję SKO w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedstawione w skardze zagadnienie sprowadza się do oceny operatu szacunkowego i w związku z tym prawidłowości dokonanych na jego podstawie ustaleń faktycznych. Skarżący w skardze kasacyjnej nie kwestionują zasady ustalenia im opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (renty planistycznej). Potwierdzają przy tym, że na skutek uchwalenia planu miejscowego wzrosła wartość ich nieruchomości. Kwestionują jedynie wielkość tego wzrostu. Dosłownie w skardze kasacyjnej kwestionują wysokość ustalonej renty planistycznej, jednakże skoro nie kwestionują przyjętej stawki renty planistycznej (30% wzrostu wartości nieruchomości), to w istocie kwestionują wielkość wzrostu wartości nieruchomości, gdyż wysokość renty planistycznej jest wypadkową takiego wzrostu. W związku z tym zarzut naruszenia prawa materialnego jest nietrafny, gdyż poczynionych ustaleń faktycznych nie można kwestionować poprzez twierdzenie, że dokonano błędnej wykładni przepisów prawa materialnego.

NSA wyjaśnił, iż operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Jednakże nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego , który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego , który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego , który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Obowiązek organu administracji oceny operatu szacunkowego stanowiącego dowód w postępowaniu, w którym ma być wydana decyzja administracyjna, w oparciu o wskazane przepisy, nie jest wyłączony uregulowaniem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy jest sporządzany nie tylko w postępowaniu administracyjnym, w którym służy poczynieniu ustaleń faktycznych, mających stanowić podstawę faktyczną decyzji administracyjnej. Uregulowanie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami ma zatem walor ogólny, który nie wyłącza szczególnych uprawnień i obowiązków organów administracji przewidzianych w przepisach szczególnych, w tym regulujących postępowanie dowodowe.

NSA zauważył, iż Sąd pierwszej instancji nie ocenił sposobu w jaki rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się na piśmie do zarzutów skarżących, w szczególności czy nie było konieczne wyjaśnienie podnoszonych przez nich wątpliwości poprzez przesłuchanie rzeczoznawcy w trybie art. 79 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego Istotne jest przy tym, że skarżący podnosili, że udzielona odpowiedź była lakoniczna i autorytarna. W szczególności zarzutu autorytarności nie sposób odeprzeć skoro w jednym z pism rzeczoznawca stwierdza, że "niedopuszczalnym jest narzucanie rzeczoznawcy przez stronę postępowania, które akty notarialne należy uwzględnić, a które nie." Rzeczywiście to rzeczoznawca, a nie strona postępowania decyduje o wyborze transakcji do porównania, jednakże nie zwalnia to go od uzasadnienia dokonanego wyboru. W związku z tym zauważyć należy, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ocenie NSA w operacie szacunkowym należałoby zatem wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami , położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z przedłożonego w sprawie operatu można się natomiast dowiedzieć jedynie o tym, gdzie nieruchomości porównywalne są położone i jaką mają powierzchnię. Skoro więc skarżący kwestionowali dobór nieruchomości do porównania, to rzeczoznawca winien był wyjaśnić dlaczego przyjął do porównania te a nie inne nieruchomości, wskazując na ich cechy podobne, a nie zbywać zarzuty skarżących stwierdzeniem, że to on decyduje o doborze nieruchomości do porównania.

Zdaniem NSA niezasadne jednak było twierdzenie, że nieruchomości są do siebie niepodobne, gdyż ustalone wartości za m2 bardzo od siebie odbiegają. W tym zakresie zgodzić się należy z Sądem pierwszej instancji, że podobieństwo nieruchomości określa się według kryteriów ustalonych w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Jednakże zarzut nieuwzględnienia szczególnych warunków nieruchomości skarżących przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (podnoszony fakt, że nieruchomość ta mogła być zabudowana zabudową zagrodową, co wpływało in plus na jej wartość) nie jest oczywiście nieuzasadniony, a nie został on rozważony. Rzeczoznawca mógłby, zaś wyjaśnić, czy istotnie taka była sytuacja faktyczna tej nieruchomości, czy miało to wpływ na jej wartość i czy, jeżeli miało wpływ, zostało to uwzględnione przy określaniu współczynników korygujących. Zarzut skarżących, że nieruchomości nie były podobne, gdyż ustalone wartości za m2 bardzo się różniły, mimo że niezasadny, nasuwa jednakże potrzebę wyjaśnienia zasadności przyjęcia transakcji, której dotyczy, do porównania. Jest tak, co prawda nie z powodu braku podobieństwa, ale możliwego niespełnienia kryterium określonego w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Zgodnie z tym przepisem wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Rozwinięciem tego przepisu jest § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w którym stanowi się, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. W związku z tym wobec takiego zarzutu organy administracji i następnie Sąd administracyjny pierwszej instancji winny były rozważyć, czy rzeczoznawca nie powinien wyjaśnić bliżej warunków transakcji, w której za nieruchomość rolną uzyskano cenę wynoszącą 10 groszy za m2, w szczególności czy na przyjęcie w transakcji takiej ceny nie wpłynęły jakieś szczególne warunki w rozumieniu § 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego . Gdyby tak było, zgodnie z tym przepisem, transakcja ta nie mogłaby być przyjęta do porównania, co w rozpoznawanej sprawie spowodowałoby istotną zmianę in plus wartości nieruchomości skarżących przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a więc zmniejszenie różnicy wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego i w konsekwencji zmniejszenie renty planistycznej.

Zobacz orzeczenie:
Wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)
Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.)