Jest współwłaścicielem działki sąsiedniej-udział 4/42.

Działka sąsiednia pełni funkcję drogi, jednak w ewidencji gruntów figuruje zapis RV.

Działka sąsiednia stanowi jedyny możliwy dojazd.

Rada gminy podjęła uchwałę tylko w sprawie zbycia działki przeznaczonej pod zabudowę.

Czy konieczne jest podjęcie uchwały rady gminy w sprawie ustanowienia służebności?

Czy można ustanowić służebność na współwłasności, bez zgody pozostałych współwłaścicieli?

Odpowiedź

Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) – dalej u.g.n., z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze. W gminie kwestię tę reguluje przepis art. 46 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym , przewidujący jednoosobową reprezentację wójta (burmistrza, prezydenta miasta) oraz jednoosobową reprezentację upoważnionego przez wójta jego zastępcy lub też reprezentację upoważnionego przez wójta zastępcy wraz z upoważnioną przez wójta osobą. Jednocześnie jednak należy zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 18 ust. 1 oraz art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy o samorządzie gminnym do właściwości rady gminy należą wszystkie sprawy pozostające w zakresie działania gminy, o ile ustawy nie stanowią inaczej, przy czym do właściwości wyłącznej gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych gminy, przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących m.in. zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości. Ustanowienie służebności na nieruchomości gminnej będzie więc niewątpliwie wymagać uchwały rady gminy w tym przedmiocie – uchwała obejmująca jedynie zgodę na sprzedaż nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę nie uprawnia wójta do ustanowienia na nieruchomości tej obciążenia w postaci służebności. W tym przypadku – z punktu widzenia wymogów formalnych - nie będzie miało znaczenia, ze droga powstała wskutek ustanowienia takiej służebności stanowić może jedyny dojazd do nieruchomości. Należy jednak zwrócić uwagę, że ma to znaczenie dla gospodarczej wartości nieruchomości, stąd niejako w interesie gminy jest podjęcie takiej uchwały, ponieważ dużo bardziej skomplikowanym zadaniem jest odnalezienie kupca na nieruchomość nie mająca dostępu do drogi publicznej. Nieruchomość taka nie może być bowiem w praktyce zabudowana – brak służebności uniemożliwia więc jej wykorzystanie zgodnie z przeznaczeniem. Oczywiście pozostaje jeszcze możliwość sądowego ustanowienia przez potencjalnego nabywcę służebności tzw. "drogi koniecznej". Zgodnie bowiem z art. 145 § 1 k.c. jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Jednak –jak się wydaję– to gmina powinna zadbać, by zbywana nieruchomość nadawała się do wykorzystania jej zgodnie z jej gospodarczym przeznaczeniem.

Co do drugiej części pytania:

Zasadą jest, że – zgodnie z art. 199 zdanie pierwsze k.c. - do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Obciążenie nieruchomości poprzez ustanowienie na niej służebności, jako ograniczonego prawa rzeczowego jest niewątpliwie czynnością przekraczającą zwykły zarząd (prof. K. Pietrzykowski: "Kodeks cywilny – komentarz", C.H.Beck 2008, wyd. 8). W konsekwencji będzie więc potrzebna zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku zgody wszystkich współwłaścicieli współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)