Kodeks cywilny z 23.04.1964 r. (Dz. U. z 2017 r. poz. 459) dalej k.c. określa zakres i zasady dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady oraz terminy obowiązywania rękojmi. W umowie w sprawie zamówienia publicznego strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub nawet rękojmię wyłączyć.

Decyzja w tym zakresie powinna zostać podjęta z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy. Nie można ogólnie wskazać, czy określenie krótszego niż ustawowy terminu rękojmi jest wystarczające czy też nie z punktu widzenia interesów zamawiającego, gdyż te stanowią wypadkową wieku okoliczności. Przepisy prawa należy tu potraktować jako narzędzie, które może posłużyć realizacji określonych celów zamawiającego.

W k.c. nie ma szczegółowych unormowań dotyczących rękojmi za wady w przypadku umowy o roboty budowlane. Kwestia rękojmi w takich umowach została uregulowana w art. 656 § 1 k.c., zgodnie z którym do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

W przepisach dotyczących umów o dzieło kwestia ta została uregulowana w art. 638 § 1 k.c., który stanowi, że do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży. Odpowiedzialność przyjmującego zamówienie jest wyłączona, jeżeli wada dzieła powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez zamawiającego. Na skutek opisanego podwójnego odesłania do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się więc odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

Regulacje dotyczące rękojmi za wady uległa modyfikacji. Nowelizacja k.c., wprowadzona ustawą o prawach konsumentów z 30,05,2014 r. (Dz.U. 2014 r. poz. 827) dokonuje transpozycji do prawa polskiego dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady nr 2011/83/UE z 25.10.2011 r. w sprawie praw konsumentów. Wbrew brzmieniu tytułu ustawy, nie dotyczy ona wyłącznie obrotu konsumenckiego, lecz ma także istotny wpływ na obrót profesjonalny.

Rękojmia za wady

Obecnie rękojmia za wady to szczególna forma ochrony zamawiającego, który oprócz uprawnień związanych z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem umowy posiada uprawnienie wynikające z rękojmi za wady fizyczne. Zgodnie z definicją "wada fizyczna” rzeczy polega na niezgodności rzeczy sprzedanej lub wybudowanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

  1. nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
  2. nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
  3. nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
  4. została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Nowe regulacje wydłużają terminy odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Sprzedawca odpowiada za wady fizyczne rzeczy stwierdzone przed upływem dwóch lat od dnia wydania rzeczy kupującemu (dotychczas jeden rok), a w przypadku nieruchomości pięciu lat  (dotychczas trzy lata).

Należy pamiętać, że na podstawie art. 558 § 1 k.c. strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć rękojmię. W związku z tym ustalanie krótszego terminu rękojmi w umowie w sprawie zamówienia publicznego jest zgodne z k.c. jednak zamawiający powinien rozważyć, czy jest to zgodne z interesami samego zamawiającego.