Czy sprzedaż przez gminę nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste na rzecz jej użytkownika wieczystego, stanowi dostawę towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?

Czy w konsekwencji do ceny netto gruntu ustalonej przez rzeczoznawcę należy doliczyć należny podatek VAT?

Nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste gminnej spółdzielni w 1995 r. wraz z przeniesieniem własności posadowionych na niej budynków. W 1998 r. spółdzielnia zbyła prawo użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z własnością budynków na rzecz osób fizycznych - współmałżonków. Następnie w 2011 r. małżonkowie przekazali prawo użytkowania wieczystego wraz z własnością budynków dla syna w drodze darowizny. Obecny użytkownik wieczysty (syn) wystąpił do gminy o sprzedaż nieruchomości objętej prawem użytkowania wieczystego na własność w trybie przepisów art. 32 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 5 u.g.n.

Odpowiedź

W tym przypadku mamy do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Przedmiotem sprzedaży jest grunt zabudowany. Stoją tam budynki. Jak rozumiem własność tych budynków znajduje się u dotychczasowego użytkownika wieczystego. W związku z tym przedmiotem sprzedaży jest tylko i wyłącznie sam grunt.

Dla gruntu zabudowanego – o ile przedmiotem przeniesienia jest tylko i wyłącznie grunt bez budynków – zastosowanie ma tylko i wyłącznie stawka podstawowa (aktualnie wynosząca 23% VAT). Do ceny gruntu należy zatem doliczyć 23% VAT.

Uzasadnienie

Zgodnie z przepisem art. 7 ust. 1 pkt 6 i 7 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz. U. z 2011 r. Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.) - dalej u.p.t.u. , przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również:
6) oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste;
7) zbycie prawa użytkowania wieczystego.

Tak więc, zgodnie z powołanymi przepisami, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego generalnie jest czynnością podlegającą opodatkowaniu.
O tym, czy czynność ta będzie opodatkowana decyduje również i to, czy czynności tej dokona podatnik działający w tym właśnie charakterze. Zgodnie z art. 15 ust. 1 i 2 u.p.t.u. , podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalnością gospodarczą w rozumieniu u.p.t.u. , to wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zwrócić należy jeszcze uwagę, że w myśl art. 15 ust. 6 u.p.t.u. , nie uznaje się za podatnika organów władzy publicznej oraz urzędów obsługujących te organy w zakresie realizowanych zadań nałożonych odrębnymi przepisami prawa, dla realizacji których zostały one powołane, z wyłączeniem czynności wykonywanych na podstawie zawartych umów cywilnoprawnych.

Należałoby zatem ustalić, czy w zakresie czynności, o której, podmiot działa jako podatnik, czy jako organ władzy publicznej.

Piszecie Państwo, że zbycie gruntu (objętego dotychczas prawem wieczystego użytkowania) nastąpiło w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami  - dalej u.g.n.

W myśl powołanych przepisów nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie wieczyste może być sprzedana (co do zasady) wyłącznie użytkownikowi wieczystemu. Nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste co do zasady w drodze przetargu. Nie dotyczy to wszakże m.in. przypadków gdy sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego; wówczas zbycie może nastąpić w drodze bezprzetargowej.

W każdym razie z powyższych przepisów wynika, że w tego rodzaju sytuacjach zbycie nieruchomości następuje w drodze cywilnoprawnej. Gmina działa jako właściciel (pozbywając się własności), a nie jako organ władzy publicznej. W związku z powyższym czynność ta jest dokonywana przez podatnika VAT.

W tym przypadku mamy więc do czynienia z czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT. Przedmiotem sprzedaży jest grunt zabudowany. Stoją tam budynki. Jak rozumiem własność tych budynków znajduje się u dotychczasowego użytkownika wieczystego. W związku z tym przedmiotem sprzedaży jest tylko i wyłącznie sam grunt.

Dla gruntu zabudowanego – o ile przedmiotem przeniesienia jest tylko i wyłącznie grunt bez budynków – zastosowanie ma tylko i wyłącznie stawka podstawowa (aktualnie wynosząca 23% VAT). Do ceny gruntu należy zatem doliczyć 23% VAT.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.)