Sprzedaż gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zabudowanego przez osobę fizyczną

Czy można dokonać sprzedaży prawa własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, ktry jest zabudowany garażem stanowiącym własność osoby fizycznej?

Sprzedaż nastąpiłaby w trybie art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego z jednoczesnym oddaniem w użytkowanie wieczyste udziału w drodze dojazdowej do tego garażu.





Odpowiedź







Na zasadzie przepisu art. 231 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. właściciel gruntu (tu Skarb Państwa) może, o ile posiada taką wolę, zawrzeć odpłatną umowę o przeniesienie własności gruntu, o ile wartość budynku (garażu) znacznie przekracza wartość działki, na której został on posadowiony, a stroną umowy jest osoba, która wzniosła budynek na gruncie.

Zgodnie z przepisem art. 231 § 2 k.c. właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Omawiany przepis przyznaje właścicielowi gruntu roszczenie o przeniesienie własności zajętej pod budowę działki, w zamian za odpowiadające jej wartości wynagrodzenie, jest to tzw. roszczenie o wykup. Tak więc, właściciel gruntu może, lecz nie musi skorzystać z przysługującego mu roszczenia.

Realizacja roszczenia uzależniona jest od spełnienia przesłanek, które przewiduje powołany przepis. Przede wszystkim więc roszczenie o wykup może być skierowane tylko do osoby, która wzniosła budynek i to w wypadku, gdy wartość tego budynku, który jest trwale z gruntem związany przekracza znacznie wartość działki, na której został on wzniesiony. Dokonana inwestycja musi stanowić zajęcie cudzego gruntu. Powyższe potwierdził min. Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 13 grudnia 2006 r. w sprawie I ACa 1330/06, w którym orzekł, iż "przesłanką roszczeń z art. 231 (§ 1 i § 2) kodeksu cywilnego jest rażąca dysproporcja pomiędzy wartością budynku lub innego urządzenia a wartością zajętej na ten cel działki. Uwzględnieniu podlega wartość "działki zajętej" - bez tytułu prawnego - przez inwestora, a nie cała nieruchomość właściciela.", Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 stycznia 1974 r. w sprawie II CR 785/73 orzekł zaś, iż artykuł 231 k.c. nie może być wykorzystywany jako podstawa do przenoszenia własności z pominięciem przesłanek wymienionych w tym przepisie.

Przedmiotem wykupu jest jedynie ta część nieruchomości, która jest bezpośrednio zajęta pod budowę. W zależności jednak od stanu faktycznego sprawy roszczeniem o wykup objęty może być także grunt niezbędny do racjonalnego korzystania z budynku (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 1961 r. w sprawie I CR 979/60, OSN 1962, nr 3, poz. 92).

Realizacja roszczenia o wykup nastąpić może w drodze umowy o przeniesienie własności nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego, w której strony zgodnie ustalają wysokość wynagrodzenia lub w drodze postępowania sądowego inicjowanego przez właściciela gruntu.