Roboty budowlane wymagające zgłoszenia właściwemu organowi, w następstwie których nastąpiła zmiana sposobu użytkowania budynku, zostały wykonane przez najemcę.

Odpowiedź

Adresatem rozstrzygnięć organu wydanych na podstawie art. 71a Prawa budowlanego , w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, jest właściciel lub zarządca danego obiektu budowlanego. Najemca takiego obiektu może być ewentualnie stroną wszczętego w niniejszej sprawie postępowania, jeżeli wykaże interes prawny.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 71 ust. 2 Prawa budowlanego zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi.

Stosownie natomiast do treści art. 71a ust. 1 Prawa budowlanego  w razie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, właściwy organ, w drodze postanowienia:
1) wstrzymuje użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części;
2) nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w art. 71 ust. 2. Prawa budowlanego .

Po upływie ww. terminu lub na wniosek zobowiązanego, właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązku, o którym mowa w pkt 2 powyżej, i - w przypadku stwierdzenia jego wykonania - w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Natomiast w przypadku niewykonania w terminie powyższego obowiązku albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, przez organ, właściwy organ, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Przesądzając jaki podmiot jest adresatem ww. rozstrzygnięć wskazać należy, że na podstawie art. 61 Prawa budowlanego podmiotem obowiązanym do utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego oraz do zapewnienia bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Obowiązek ten może spoczywać - w zależności od swojego charakteru - wyłącznie na właścicielu lub wyłącznie na zarządcy obiektu budowlanego albo równocześnie na obu tych osobach w zakresie określonym w odrębnych przepisach regulujących dany stosunek prawny. W przypadku współwłasności ww. obowiązek ciąży na wszystkich współwłaścicielach [por. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., IV SA 472/00, "Wspólnota" 2002, nr 8, s. 51]. Tak więc w Rozdziale 6 Prawa budowlanego zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych", ustawodawca nałożył określone obowiązki w zakresie stanu technicznego obiektów budowlanych na właściciela i zarządcę budynku. Warto wskazać, że również przepis art. 71a Prawa budowlanego , o którym mowa w pytaniu, został umieszczony przez ustawodawcę w przedmiotowym Rozdziale 6 pr. bud. Żaden z przepisów tego rozdziału nie wskazuje aby adresatem przedmiotowych obowiązków jak i zawiązanych z nimi rozstrzygnięć organu mógł być inny podmiot niż właściciel lub zarządca obiektu. To względem tylko tych podmiotów organ może wydać rozstrzygnięcia, o których mowa w przedmiotowym rozdziale, w tym rozstrzygnięcia o których mowa w przywołanym art. 71a Prawa budowlanego . Tak więc w omawianym stanie faktycznym, adresatem przedmiotowych rozstrzygnięć może być wyłącznie właściciel budynku, wszyscy współwłaściciele (choćby tylko jeden z nich nieprawidłowo korzystał z obiektu) lub jego zarządca. Brak jest natomiast podstaw prawnych aby ich adresatem był najemca budynku. Najemca budynku może natomiast ewentualnie być stroną wszczętego w niniejszej sprawie postępowania, jeżeli wykaże on w tym zakresie interes prawny.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)