Rynek lokalny to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególne jego dzielnice

Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań - to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic uznał NSA.

 Decyzją wojewody nieruchomość, stanowiąca własność spółki została przeznaczona pod budowę węzła komunikacyjnego. Wojewoda ustalił na rzecz spółki odszkodowanie z tytułu przejścia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości. Miasto wniosło odwołanie od decyzji wojewody, zarzucając zawyżenie przyznanego odszkodowania w stosunku do średniej ceny transakcyjnej dla podobnych nieruchomości.

WSA uchylił zaskarżoną decyzję wojewody. W uzasadnieniu uznał, iż rzeczoznawca majątkowy określiła zasięg rynku nieruchomości jedynie do dwóch dzielnic miasta. Stanowisko to było – zdaniem Sądu Wojewódzkiego – błędne, gdyż pojęcie rynku, jaki winien uwzględnić w zaistniałej sytuacji rzeczoznawca majątkowy to obszar całego miasta.

W skardze kasacyjnej Minister Infrastruktury nie zgodził się z tym twierdzeniem. Zdaniem organu nie można bowiem wykluczyć sytuacji, że rynek lokalny będzie obejmował tylko część gminy lub miasta np. dzielnicę. Taka sytuacja będzie bowiem szczególnie częsta w dużych miastach, w których istnieje zróżnicowanie popytu i podaży ze względu na położenie nieruchomości, dostęp do sieci i infrastruktury technicznej, położenie w pobliży arterii komunikacyjnych, co wpływa na ceny nieruchomości. W odpowiedzi na skargę kasacyjną miasto wnosiło o jej odrzucenie.

NSA rozpatrując skargę kasacyjną stwierdził, iż w sprawie kwestią sporną okazała się interpretacja terminu „rynek”, użytego przez ustawodawcę w art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd uznał, że określenie wysokości odszkodowania za przejęcie na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowi, z racji budowy na niej inwestycji drogowej o doniosłym znaczeniu dla całego miasta, znaczący element na rynku nieruchomości, zatem należało uznać, że rynek ten obejmuje całe miasto a nie tylko jedną czy dwie jego dzielnice. Dla wyceny nieruchomości, które zostały przeznaczone pod inwestycje celu publicznego, w tym drogi publiczne, zasięg rynku lokalnego, na podstawie którego następuje wytypowanie transakcji do porównań – to przestrzeń całego miasta a nie tylko poszczególnych jego dzielnic. Tego rodzaju bowiem inwestycje służą całemu miastu a nieruchomości, na których inwestycje te są zrealizowane, stanowią formę zagospodarowania przestrzeni miasta a nie tylko jego dzielnicy. Z tego też powodu ich wartość musi być odnoszona do wartości innych nieruchomości, mających znaczenie dla danego miasta jako całości – podkreślił NSA.

Na podstawie: Wyrok NSA z 22 maja 2012 r., sygn. akt I OSK 701/11, prawomocny