Rada Gminy Zamość uchwaliła zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowości Kalinowice i Wólka Panieńska. W uchwale, wprowadzając pojęcie intensywności zabudowy, wskazała, że jest to wskaźnik definiowany, jako stosunek powierzchni (całkowitej zabudowy) wszystkich kondygnacji nadziemnych budynków zlokalizowanych na danej działce budowlanej do powierzchni tej działki: powierzchnię budynku liczy się po obrysie ścian zewnętrznych, lub w przypadku kondygnacji poddasza, w obrysie połaci dachowych na wysokości 1 m od poziomu podłogi.
Wojewoda lubelski stwierdził nieważność tego zapisu stwierdzając, że rada gminy nie posiada upoważnienia ustawowego do tworzenia w akcie prawa miejscowego definicji lub doprecyzowywania pojęć ustawowych. Także z samej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika, by organy gminy uprawnione były do definiowania sposobu obliczania poszczególnych wskaźników, ale jedynie do określania ich parametrów.
Intensywność zabudowy uwzględnia wszystkie kondygnacje
Wojewoda wskazał, że stosownie do treści art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się obowiązkowo zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu. Uwzględnia się też maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej. Nalezy też wskazać minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów.
Ustawodawca wprost wyjaśnia, że wskaźnik intensywności zabudowy nie zawiera ograniczenia wyłącznie do kondygnacji nadziemnych. Intensywność zabudowy winna uwzględniać całkowitą powierzchnię zabudowy, a więc ujmującą wszystkie kondygnacje, nie tylko nadziemne.
Prawo budowlane. Warunki techniczne i inne akty prawne. Przepisy
Jak rozumieć kondygnacje
Organ nadzoru podkreślił, że definicję określa treść § 3 pkt 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przez kondygnację należy rozumieć poziomą część budynku, zawartą pomiędzy powierzchnią posadzki na stropie lub najwyżej położonej warstwy podłogowej na gruncie a powierzchnią posadzki na stropie lub warstwy osłaniającej izolację cieplną stropu, znajdującego się nad tą częścią budynku.
Za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi oraz poziomą część budynku stanowiącą przestrzeń na urządzenia techniczne, mającą średnią wysokość w świetle większą niż 2 m. Za kondygnację nie uznaje się nadbudówek ponad dachem, takich jak maszynownia dźwigu, centrala wentylacyjna, centrala klimatyzacyjna, obudowa wyjścia z klatki schodowej, kotłownia lub inne pomieszczenia techniczne.
W rozporządzeniu ustawodawca wyróżnia podział na kondygnację podziemną i nadziemną (§ 3 pkt 17 i § 3 pkt 18). Przez kondygnację podziemną należy rozumieć kondygnację zagłębioną poniżej poziomu przylegającego do niej terenu, co najmniej w połowie jej wysokości w świetle, a także każdą usytuowaną pod nią kondygnację. Natomiast kondygnacja nadziemna to każda kondygnacja niebędąca kondygnacją podziemną.
Istotne naruszenia
Rada gminy wskazując, że przy określeniu intensywności zabudowy brane są pod uwagę wyłącznie kondygnacje nadziemne, zmodyfikowała tym samym sposób ustalenia wskaźnika intensywności zabudowy określony w ustawie. Takie działanie jest nieuprawnione i w ocenie organu nadzoru stanowi istotne naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego.
Rozstrzygnięcie nadzorcze z 6 lipca 2018 r. nr IF-II.4131.24.2018