Zasadnicze projektowane zmiany mają dotyczyć następujących czterech kwestii:

1. Likwidacja nakazu zawierania umów najmu lokali komunalnych tylko na czas nieokreślony. Obecnie ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.; dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów ) w art. 5 ust. 2 zezwala na zawieranie umów najmu na czas określony tylko w wypadku lokali socjalnych, wynajmowanych na czas pracy, chyba że sam lokator chce podpisać umowę terminową. W pozostałych wypadkach są to umowy na czas nieoznaczony. Jakie są realne konsekwencje tej regulacji zdaje sobie sprawę każda osoba zajmująca się w gminach zadaniami mieszkaniowymi. Wolny lokal jest często przedmiotem tylko jednokrotnego wykorzystania. To znaczy nawet wybudowane mieszkanie komunalne wynajęte osobie potrzebującej może być zajmowane kilkadziesiąt lat, co w praktyce pozbawia gminę możliwości wykorzystania zasobu dla pomocy osobom uprawnionym. Wydaje się, że jedynie wychowankowie domów dziecka, ze względu na szczególną sytuację, mogliby uzyskiwać najem na czas nieoznaczony. Pozostałe osoby powinny w okresie do 10 lat – taka jest maksymalna granica umów na czas określony – postarać się o poprawę swojej sytuacji. Jeśli taka nie nastąpi, to nie ma przeciwwskazań do zawarcia kolejnej umowy, jeśli byli najemcy spełniają kryteria ubiegania się o pomoc mieszkaniową gminy. Warto pamiętać, że w obecnym stanie prawnym po zawarciu umowy najmu na czas nieokreślony gmina traci możliwość kontroli, czy najemca nadal potrzebuje pomocy publicznej, czy też mógłby samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby lokalowe. Jedyne możliwości wypowiedzenia umowy to podstawy wynikające z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatora – a więc m.in. zaleganie z opłatami za lokal, nieprzestrzeganie porządku domowego albo niezamieszkiwanie w lokalu ponad 12 miesięcy, podnajęcie lokalu bez zgody wynajmującego, ewentualnie posiadanie tytułu prawnego do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości jeśli lokator może używać tego lokalu a lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Tak więc co do zasady, jeśli najemca mieszka w lokalu i wywiązuje się ze swoich obowiązków umownych, nie można rozwiązać umowy najmu.

2. Dodatkowym rozwiązaniem utrudniającym odzyskanie przez gminę możliwości dysponowania wynajętymi lokalami jest konstrukcja z art. 691 k.c . – przewidująca wstąpienie w stosunek najmu po śmierci najemcy. Na podstawie tego przepisu małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (konkubent) wstępują w stosunek najmu, a więc umowa nie wygasa nawet po śmierci najemcy. Założenia zmian przewidują, że przepis ten nie będzie stosowany w zasobie publicznym. A więc po śmierci najemcy umowa będzie wygasała, a dotychczasowy krąg osób wstępujących w stosunek najmu mógłby wystąpić o najem tego lokalu. Wynajmujący miałby możliwość weryfikacji dochodów. Jeśli osoby takie spełniają kryteria dla uzyskania pomocy mieszkaniowej można wynająć im ten sam lub inny lokal, tak aby odpowiadał liczbie osób zamieszkujących. Pozwoli to na przykład odzyskać duży lokal, zajmowany tylko przez 2 osoby. Jeżeli natomiast osoby te osiągają wyższe dochody, to muszą opuścić lokal w ciągu 6 miesięcy od odmowy zawarcia umowy najmu.

3. Ponadto ustawodawca zamierza doprowadzić do urealnienia wysokości czynszów w zasobie publicznym. Pierwszą próbą było wprowadzenie od 2005 r. możliwości obniżek czynszu w zasobie publicznym (ustawą z dnia 17 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych ustaw, Dz.U. Nr 281, poz. 2783). Założeniem było zbilansowanie przez gminy przychodów z czynszów z kosztami eksploatacji lokali. Jednakże instrument ten nie został odpowiednio wdrożony. Niektóre gminy, nie tylko nie podniosły stawek czynszu, ale wprowadziły od dotychczasowych, niskich stawek obniżki, co spowodowało dodatkowe zmniejszenie wpływów z czynszu. Dlatego obecnie planuje się wprowadzenie do ustawy o ochronie praw lokatorów (w art. 7) zasady, że suma czynszów z zasobu komunalnego nie może być niższa niż suma wydatków na utrzymanie lokali. Dodatkowo przewiduje się dwa modele ustalania czynszu, albo w odniesieniu do każdej nieruchomości odrębnie biorąc pod uwagę konkretne koszty, albo ogólnie dla całej gminy lub jej wydzielonej części, jednak w taki sposób aby czynsze odpowiadały wydatkom.

4. Dodatkowo przewidziane jest uchylenie zawartego w art. 14 ustawa o ochronie praw lokatorów katalogu sytuacji, gdy sąd orzekając eksmisję jest zobligowany do przyznania uprawnienia do lokalu socjalnego, niezależnie od konkretnych warunków osób eksmitowanych. Założenia przewidują pozostawienie tej kwestii każdorazowo do oceny sądowi. Ma to pozwolić na zmniejszenie liczby lokali socjalnych, które muszą dostarczać gminy, niezależnie od tego, kto jest właścicielem opróżnianego lokalu.
Opisane założenia wydają się po kilkunastu latach prób i błędów ustawodawcy w dziedzinie mieszkalnictwa odpowiadać potrzebom gmin i mogą pomóc w unormowaniu sytuacji mieszkaniowej rodzin, którym pomoc gwarantuje ustawa o ochronie praw lokatorów . Jednakże trzeba mieć świadomość, że zmiany te nie mają szans na uchwalenie w obecnej kadencji parlamentu – ponieważ nie został umieszczony ani w planie pracy Rady Ministrów na 2011 r. ani jako projekt, ani jako założenia do projektu. Pozostaje mieć nadzieje, że kolejny rząd podejmie te prace i doprowadzi do zmian racjonalizujących instrumenty realizacji obowiązków mieszkaniowych gmin.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)