Przyległe nieruchomości gruntowe - roszczenie o przeniesienie własności lub oddanie w użytkowanie wieczyste

Skutkiem uregulowań obowiązujących w polskim systemie prawnym na przestrzeni lat, dopuszczających wydzielenie działki gruntu jedynie pod budynkiem, na ktrym jest on posadowiony, jest stan gdzie właściciele lokali w budynku decydują o bycie działki dookoła budynku, nie posiadając do niego jakiegokolwiek tytułu prawnego. Art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza możliwość swoistego uwłaszczenia, ktre jest niewątpliwie korzystne zarwno z punktu widzenia właścicieli lokali w budynku jak i komunalnego bądź skarbowego właściciela gruntu.

Możliwość wykupu tzw. gruntu przyległego do nieruchomości zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono już własność co najmniej jednego lokalu, obostrzona jest kilkoma warunkami. Aby w ogóle można było skorzystać z dobrodziejstwa normy zawartej w art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami , działka gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono już własność lokali, nie może spełniać wymogów przewidzianych dla działki budowlanej. Zgodnie z brzmieniem art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami , działką budowlaną jest nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów oraz aktów prawa miejscowego. Trudno jest jednak określić powszechną normę powierzchniową, która jednoznacznie wskazywałaby na wielkość, jakiej miałaby odpowiadać działka budowlana. Na potrzeby niniejszych rozważań należy wskazać, iż wielkość działki budowlanej uzależniona jest od wielkości i funkcji istniejącej bądź planowanej zabudowy.

Najczęstszym przypadkiem, do którego zastosowanie będzie miał przepis art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami , jest wydzielenie działki gruntu pod budynkiem wzdłuż jego murów zewnętrznych. W wyniku przyłączenia gruntu wokół budynku działki stanowiące jedną nieruchomość winny spełniać wymogi przewidziane dla działki budowlanej.

Należy wskazać, iż roszczenie którego treść wskazuje przytoczony przepis przysługuje jedynie w przypadku, gdy właścicielem gruntu wokół budynku jest jednostka samorządu terytorialnego bądź Skarb Państwa. Jeśli zaś podmiotem praw i obowiązków wynikających z własności jest inny podmiot, nabycie gruntu nie jest oparte na roszczeniu z art. 209a, a jedynie na wolnorynkowych zasadach obrotu nieruchomościami. Możliwość żądania przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części przysługuje właścicielom wyodrębnionych lokali w budynku, pod warunkiem, że roszczenie to zostało zgłoszone przez nich wszystkich łącznie. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę na wspominaną w piśmiennictwie konieczność wyodrębnienia wszystkich lokali w danym budynku, aby w ogóle zaistniała możliwość skorzystania z zapisów art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami . Trudno jednak znaleźć uzasadnienie dla takiego stanowiska. Wyodrębnianie kolejnych lokali w budynkach wielomieszkaniowych, których tzw. dotychczasowym właścicielem jest jednostka samorządu terytorialnego bądź Skarb Państwa, jest procesem rozciągniętym w czasie, zaś wyodrębnienie i sprzedaż wszystkich lokali w danym budynku może napotykać niejednokrotnie na przeszkody natury obiektywnej (choćby z powodu stwierdzenia braku samodzielności jednego z lokali w budynku). Nie znajduje więc uzasadnienia i wydaje się wbrew ratio legis przytaczanego przepisu, ograniczanie właścicieli już wyodrębnionych lokali i swego rodzaju warunkowanie roszczenia zawartego w art. 209a w stosunku do tych osób.

Zgodnie z ust. 4 art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami , roszczenie o wykup gruntu przyległego do nieruchomości w ogóle nie przysługuje, jeżeli:
1) toczy się postępowanie dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego;
2) przyległa nieruchomość gruntowa, stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, została oddana w użytkowanie wieczyste innej osobie lub w trwały zarząd jednostce organizacyjnej na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, lub graniczy z tymi nieruchomościami;
3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Postępowanie w sprawie prawidłowości nabycia nieruchomości może dotyczyć m.in. stwierdzenia nieważności decyzji komunalizacyjnej lub wywłaszczeniowej, będącej podstawą nabycia własności nieruchomości, uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym bądź wznowienia postępowania na podstawie, którego sąd wydał orzeczenie o nabyciu nieruchomości.

Zgodnie z ust. 2 art. 209a przeniesienie własności nieruchomości przyległej, może nastąpić po rozpatrzeniu przez właściwe organy wniosków poprzednich właścicieli lub ich spadkobierców o przywrócenie własności tej nieruchomości. Należy jednak wskazać, iż ugruntowany jest pogląd o bezcelowości zamieszczenia powyższego unormowania w redakcji przepisu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera wszak ogólne normy zakazujące nabycia własności nieruchomości od podmiotów administracji publicznej bądź prawa użytkowania wieczystego z naruszeniem praw osób trzecich.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Pisaliśmy o tym również:
Przyległe nieruchomości gruntowe - podejmowanie uchwał w sprawie nabycia gruntu przyległego do nieruchomości
Przyległe nieruchomości gruntowe - podejmowanie uchwał w sprawie nabycia gruntu przyległego do nieruchomości
Przyległe nieruchomości gruntowe – określenie ceny
Przyległe nieruchomości gruntowe – księgi wieczyste i ustanowienie użytkowania wieczystego