Nadzór budowlany na skutek zawiadomienia sąsiada prowadzi sprawę złego stanu technicznego budynku. W trakcie postępowania okazało się, że inwestor kilka miesięcy wcześniej złożył u starosty wniosek o wydanie pozwolenia na jego rozbiórkę.


W wydziale administracji architektoniczno-budowlanej postępowanie nadal jest w toku, gdyż organ dopiero niedawno otrzymał pozytywne stanowisko konserwatora zabytków z uwagi na wpisanie obiektu do gminnej ewidencji zabytków. Starosta na podstawie uzyskanego uzgodnienia zamierza wydać decyzję na rozbiórkę z chwilą pozyskania informacji o ostateczności postanowienia wydanego przez organ konserwatorski.

Czy nadzór budowlany winien zatem umorzyć swoje postępowanie z uwagi na to, iż sprawa której przedmiotem jest rozbiórka tego samego obiektu została wcześniej wszczęta przez starostę?

Czy winien w swoim postępowaniu zwracać się na podstawie art. 67 pr. bud. o uzgodnienie do konserwatora, mimo że organ wydał uzgodnienie staroście?

Jak powinien postąpić i na jakie przepisy winien się powołać organ nadzoru budowlanego?
Co mówi w takich przypadkach orzecznictwo sądów administracyjnych?

Odpowiedź
Postępowanie prowadzone przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie wydania pozwolenia na rozbiórkę obiektu, jest postępowaniem prowadzonym na wniosek, co wynika bezpośrednio z treści przepisów art. 32-33 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – dalej pr. bud., natomiast nakaz rozbiórki wydany przez organ nadzoru budowlanego w oparciu o przepis art. 67 ust. 1 pr. bud. może zapaść wyłącznie po przeprowadzeniu przez organ postępowania z urzędu.


W przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego obowiązkiem organu nadzoru budowlanego jest prowadzenie postępowania z urzędu w celu wydania nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na podstawie art. 66 pr. bud. lub rozbiórki obiektu na podstawie art. 67 ust. 1 pr. bud.@page_break@

Powinnością organów nadzoru budowlanego jest egzekwowanie obowiązków utrzymania obiektu budowlanego w odpowiednim stanie technicznym, czemu służy regulacja zawarta w przepisach art. 66 pr. bud. Możliwość wydania nakazu rozbiórki w oparciu o art. 67 ust. 1 pr. bud. ograniczona jest do wystąpienia szczególnych przesłanek w odróżnieniu od możliwości wykonania rozbiórki na podstawie decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę wydanej przez organ architektoniczny.

Pomimo wszczęcia przez organ architektoniczny postępowania w sprawie wniosku właściciela obiektu o pozwolenie na rozbiórkę, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek zbadać, czy zachodzą przesłanki do wszczęcia postępowania z urzędu w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu.

Rozważając opisaną w pytaniu sytuację polegającą na prowadzeniu przez organ architektoniczny postępowania w sprawie wniosku o rozbiórkę oraz jednocześnie przez organ nadzoru budowlanego w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego tożsamego obiektu – należy wskazać, że pomimo iż każde z tych postępowań może zakończyć się odpowiednio pozwoleniem na rozbiórkę bądź nakazem rozbiórki wydanym przez organ nadzoru budowlanego, to cele tych postępowań są zupełnie różne. Postępowanie organu architektonicznego jest prowadzone w następstwie złożonego do niego wniosku inwestora, którym organ ten jest związany. Wobec tego, że w wyniku zawiadomienia organ nadzoru budowlanego uzyskał informację o nieprawidłowym stanie technicznym obiektu, organ ten ma obowiązek przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, a następnie w przypadku stwierdzenia przesłanek do nakazania rozbiórki wydać taką decyzję.


Zgodnie z brzmienie art. 67 ust. 3 pr. bud. decyzja o rozbiórce obiektu wymaga uprzedniego jej uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Uzgodnienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków powinno nastąpić w formie postanowienia (art. 106 § 5 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm.) – dalej k.p.a.) odnoszącego się do projektu decyzji o rozbiórce. Brak jest możliwości wykorzystania w postępowaniu organu nadzoru budowlanego uzgodnienia WKZ dokonanego na potrzeby postępowania organu architektonicznego.

W postępowaniu organu nadzoru budowlanego prowadzonym na podstawie przepisów art. 67 pr. bud. zastosowanie nakazu rozbiórki obiektu budowlanego powinno nastąpić wyłącznie w przypadku, kiedy właściciel nie wyraża woli remontu, odbudowy lub wykończenia obiektu, lub wtedy gdy właściciel obiektu nie wykonuje obowiązków nałożonych na niego w decyzji na podstawie art. 66 pr. bud.


Szczegółowy sposób postępowania w przypadku wydania nakazu rozbiórki obiektu na podstawie przepisu art. 67 pr. bud. określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 30 sierpnia 2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych (Dz. U. Nr 198, poz. 2043) – dalej r.w.r.o. Specjalna regulacja zawarta w rozporządzeniu, w tym powinność zastosowania przez organ nadzoru budowlanego w razie potrzeby regulacji określonej w art. 69 pr. bud. odróżnia obligatoryjny charakter postępowania prowadzonego w trybie art. 67 pr. bud. od postępowania organu architektonicznego prowadzonego na wniosek właściciela obiektu (inwestora robót) na podstawie przepisów art. 32-33 pr. bud.


Funkcją organ nadzoru budowlanego jest zapewnienie utrzymania obiektów budowlanych w prawidłowym stanie technicznym, o czym stanowią przepisy rozdziału szóstego pr. bud. Zaprezentowana w pytaniu sytuacja może być odczytana jako prowadzenie sprawy odnośnie rozbiórki obiektu budowlanego przez dwa odrębne organy administracji publicznej, jednak należy pamiętać, że zarówno cele i charakter tych postępowań są zupełne inne. Należy zauważyć, że w przypadku wydania przez organ architektoniczny decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę, jeśli inwestor robót porzuci zamiar rozbiórki obiektu – organ architektoniczny nie ma żadnego wpływu na jego realizację oraz termin wykonania robót rozbiórkowych objętych decyzją. Nawet w przypadku, jeśli organ nadzoru budowlanego uzyskał od organu architektonicznego informację o wystąpieniu przez właściciela obiektu z wnioskiem o rozbiórkę obiektu znajdującego się w nieodpowiednim stanie technicznym – fakt ten nie powinien mieć wpływu na postępowanie organu nadzoru wobec tego rodzaju obiektu. Wyjaśnić należy, że obowiązkiem organu nadzoru budowlanego jest w przypadku wydania nakazu rozbiórki kontrola jego wykonania zgodnie z terminem oznaczonym w decyzji.