- W tej konkretnej sprawie, rzeczone działki przylegały do ścieżki o szeroki 2,25 metra, która jest ujęta w ewidencji gruntów i budynków jako „dr” do obsługi gruntów rolnych. Ścieżka z kolei przylega innymi szlakami drożnymi do drogi publicznej. Jest to więc pośredni dostęp. Wydając decyzję udowadniałam, że droga o szerokości 2,25 metra nie zapewni dostępu do drogi publicznej stricte na cele budowlane wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego– wskazuje Agnieszka Czarnota-Stach z Urzędu Miasta i Gminy Olkusz, autorka zgłoszenia do naszej akcji Poprawmy Prawo.
W imieniu burmistrz miasta urzędniczka dowodziła, że nie można dokonać podziału nieruchomości na działki budowlane do momentu aż strona nie przedłoży dokumentu służebności przejazdu ani innego, z którego będzie wynikać, że ta działka na cele budowalne będzie miała dostęp do drogi publicznej.
Prawo budowlne odwołując się do par. 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazuje, jaką szerokość powinna mieć droga dojazdowa w danych okolicznościach.
Cena promocyjna: 103.2 zł
|Cena regularna: 129 zł
|Najniższa cena w ostatnich 30 dniach: 116.1 zł
- Nawet jeśli działka nie ma bezpośredniego lub pośredniego dostępu to drogi publicznej to przed obrotem prawnym jej właściciel powinien taką służebność ustanowić. Wprost wynika, to z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że za dostęp do drogi publicznej uważa się wydzieloną drogę wewnętrzną, ustanowienie służebności lub inny sposób - wskazuje Agnieszka Czarnota -Stach.
Czytaj także: NSA: inwestycja musi mieć faktyczny dostęp do drogi publicznej>>
Urzędnik bada czy droga nie wąska, zdaniem SKO niepotrzebnie
Przepisy normują, że taki warunek jest możliwy tylko i wyłącznie, jeśli droga wydzielona została w granicach nieruchomości objętych podziałem lub przekształceniem. - Właściciel nie powinien wychodzić poza ramy swojej własności – wskazuje zgłaszająca.
Burmistrz wydała więc decyzję odmowną uzasadniając, że tak wąska działka nie zabezpieczy dostępu do drogi publicznej. SKO w Krakowie uchyliło decyzję uznając, że rolą organu nie było badanie parametrów szerokości działki.
- Oczywiście ta działka ma dostęp do drogi publicznej, ale nie na cele budowlane. Brak dookreślania w ustawie o gospodarce nieruchomościami jak definiować dostęp do drogi publicznej rodzi konflikty i następstwa prawne. W obrocie prawnym może pojawić się działka, która takiego dostępu nie ma i właściciele mogą nie dojechać do placu budowy – wskazuje Agnieszka Czarnota -Stach.
Jej zdaniem art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga dookreślenia- np. w słowniczku pojęć - jak należy rozumieć pojęcie dostępu do drogi publicznej.
Mogą pojawiać się dziwne „twory geodezyjne”
- Oczywiście, parametry drogi definiują przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale wydając decyzje podstawą prawną jest dla mnie ustawa o gospodarce nieruchomości, a nie rozporządzenie, które jest aktem wykonawczym do ustawy prawo budowlane – mówi Agnieszka Czarnota -Stach.
- Zgadzam się z tą opinią. Faktycznie na etapie podziału nieruchomości organ nie ma możliwości weryfikowania szerokości dostępu do drogi publicznej, co może prowadzić do powstawania dziwnych „tworów geodezyjnych” – komentuje Maciej Obrębski adwokat, partner w Kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie. I zwraca uwagę, że kwestia szerokości drogi powróci na etapie pozwolenia na budowę, gdzie regulacje w tym zakresie zawiera wspomniane rozporządzenie. Tym samym co do zasady nie jest możliwe zabudowanie działki, gdy dojazd do budynku ma mniej niż 4,5 m.
- Innymi słowy, inwestor i tak ostatecznie będzie musiał zapewnić prawidłowy dostęp do działki – mówi Maciej Obrębski.