Gmina oddaje w dzierżawę grunty z przeznaczeniem na cele rolnicze. Umowa dzierżawy została zawarta w dniu 7 marca 2011 r.

Czy gmina w 2011 r. powinna pobrać całą opłatę roczną z tytułu dzierżawy czy też naliczyć ją proporcjonalnie do okresu trwania umowy?

Odpowiedź

Dzierżawa gruntu to umowa cywilnoprawna, której zasady i właściwości regulują przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. Stanowią one, że przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. Jest to więc umowa dwustronna i odpłatna co potwierdzone jest faktem, że jej istota wyraża się w ekwiwalentności korzystania przez dzierżawcę z przedmiotu umowy i obowiązkiem zapłaty czynszu. Wysokość czynszu powinna być określona w umowie. Brak ustalenia opłaty za takie korzystanie zmienia charakter umowy i jej charakter prawny. Możemy wtedy mówić o użyczeniu. Co do płatności takiego czynszu należy wskazać, że art. 699 k.c. wprowadza zasadę, że jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. Ustawodawca daje więc w tym wypadku pierwszeństwo uregulowaniom zawartym w umowie dzierżawy. Tym samym to właśnie treść zapisów umowy o dzierżawę będzie regulowała częstotliwość (terminy) zapłaty za dzierżawę. Czynsz, jako sposób zapłaty, może być regulowany stosownie do postanowień umowy, a więc miesięcznie, rocznie lub jeszcze w innych odstępach czasu. Odpowiadając na postawione pytanie, pytający powinien sięgnąć do uregulowań umowy w tym zakresie, a gdy tam nie znajdzie odpowiedzi, posłużyć się treścią przepisu art. 699 k.c. Oczywiście treść tego przepisu nie daje nam wprost odpowiedzi na postawione pytanie, ale może być w pewnym zakresie pomocna. W postawionym pytaniu mówi się o "opłacie rocznej", przez co należy rozumieć roczny czynsz dzierżawny przy zawarciu umowy dzierżawy zapewne na okres dłuższy niż rok kalendarzowy. W przypadku roku dzierżawy, gdy umowa została zawarta 7 marca 2011 r. występuje pewien problem. Rozwiązać go można odwołując się do treści umowy. Czynsz dzierżawny roczny nie musi oznaczać, że jego płatność będzie się pokrywać z rokiem kalendarzowym. Roczny okres trwania umowy to realnie okres od 7 marca 2011 r. do 7 marca 2012 r. i za ten okres pobrany powinien być czynsz roczny. Pobranie więc całej opłaty rocznej w 2011 r. będzie możliwe tylko i wyłącznie wtedy kiedy termin pobrania takiej opłaty będzie w umowie ustalony kalendarzowo na datę w tym roku przypadającą np. 31 grudnia 2011 r. Nieustalenie w treści umowy daty płatności czynszu znacznie utrudnia ustalenie terminu jego płatności i powoduje konieczność posiłkowania się treścią wspomnianego art. 699 k.c. Posiłkując się poglądami komentatorów kodeksu cywilnego w tym zakresie "ustawodawca pozostawia stronom swobodę w określeniu terminów płatności czynszu dzierżawnego. Podstawą do określenia terminów płatności czynszu są postanowienia umowy, natomiast w dalszej kolejności przyjęte zwyczaje. W odniesieniu do terminów zwyczajowych płatności czynszu wskazana swoboda jest ograniczona wymogiem ustawowym płatności czynszu z dołu" (cyt. Komentarz do art. 699 k.c. Z. Gawlik, A. Janiak, A. Kidyba, LEX 2010).

Reasumując, wysokość czynszu (opłaty rocznej) i jej terminy powinny być określone w umowie dzierżawy. Brak jej określenia powoduje obowiązek stosowania wskazań interpretacyjnych określonych w art. 699 k.c. Stan faktyczny przedstawiony w pytaniu pozwala niestety tylko odpowiedzieć następującą: gmina powinna pobrać opłatę roczną bądź w terminach określonych umową dzierżawy bądź zgodnie z treścią przytoczonych przepisów. To, czy zostanie ona pobrana z góry lub w określonej dacie roku 2011 czy proporcjonalnie do okresu jej trwania, powinno wynikać bądź z uregulowań umowy lub przyjętych zwyczajów w tym zakresie (z dołu), a przy braku takich zwyczajów opłata może być pobrana półrocznie z dołu.

Pytanie pochodzi z publikacji Vademecum Głównego Księgowego Administracja