Rozmowa z Maksymilianem Grasiem – adwokatem z Kancelarii Kijewski Graś.

 

Andrzej Mazurowski: Na czym polega główny problem wynikający z prawa do odszkodowań z tytułu znajdowania się nieruchomości w OOU (Ograniczonego Obszaru Użytkowania) przy lotniskach?

Maksymilian Graś: Główny problem leży w przepisach. W tym konkretnym wypadku także w orzecznictwie sądów, szczególnie tych wyższych instancji, które zmieniały pierwotne rozstrzygnięcia sądów pierwszej instancji, uznając odszkodowania za należne właścicielom nieruchomości.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że zasadniczo nie dziwiłoby nikogo odszkodowanie z tytułu faktycznego spadku wartości nieruchomości, dla której sąsiedztwo portu lotniczego jest czymś nowym. Wiele przykładów jednak wskazuje na to, że odszkodowania otrzymują także ci, którzy mieszkają od wielu lat przy lotniskach o nawet wiekowej tradycji. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w Poznaniu. Tym bardziej zaskakujące są rozstrzygnięcia na rzecz właścicieli, którzy np. wybudowali się już po uchwaleniu ograniczonego obszaru użytkowania.

Przepisy uprawniające do uzyskania odszkodowania wynikają wprost z Prawa ochrony środowiska, czyli ustawy o charakterze administracyjnym. Odszkodowanie zaś ma charakter cywilistyczny. Przejście z procedur i rozwiązań administracyjnych na cywilne zawsze budzi wątpliwości i rodzi znaczne trudności. W tym wypadku nie jest inaczej. Rozwiązania Prawa ochrony środowiska znacząco zmieniają te wynikające z Kodeksu cywilnego. To do czego przywykliśmy na gruncie KC nijak się ma do Prawa Ochrony Środowiska. Z jednej strony nie powinno to dziwić, gdyż mamy jednak specyficzną sytuację na styku administracji państwowej a uprawnień właścicieli. Z drugiej jednak orzecznictwo wskazuje na coraz większe niedopasowanie przepisów do rzeczywistości.

Czytaj: SA: odszkodowanie za hałas przysługuje tylko, gdy przekracza on dopuszczalne normy>>

Wydaje się, że jest to najwłaściwszy czas, aby ustawodawca zweryfikował czy cel Prawa Ochrony Środowiska, w zakresie odszkodowań na rzecz właścicieli nieruchomości objętych OOU, został osiągnięty regulacjami w ich obecnym brzmieniu. I tu leży cały szkopuł, wydaje się bowiem, że przepisy nie odpowiadają pierwotnym założeniom, a wypłacane odszkodowania nie są już tylko faktycznym wyrównaniem poniesionych szkód. W wielu sprawach mamy bardziej do czynienia z czystym zyskiem, a nie naprawieniem szkód. Tym bardziej, że pieniądze nie zawsze zostają spożytkowane na poprawę warunków mieszkalnych.

 

Czy rzeczywiście zawsze automatycznie ceny nieruchomości w OOU spadają, a właściciele nieruchomości ponoszą straty z racji znajdowania się w OOU?

Nie, nie jest to automatyczne. OOU dzieli się na strefy, gdzie wpływ hałasu jest bezpośredni i ewidentny oraz gdzie nie zawsze mamy do czynienia z jakimkolwiek faktycznym wpływem portu lotniczego na nieruchomości oraz osoby je zamieszkujące bądź użytkujące. Najistotniejszy jest tutaj jednak sam fakt objęcia określonego terenu ograniczonym użytkowaniem, a nie rzeczywisty wpływ na wartość nieruchomości.

Jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że odszkodowanie jest należne, gdy mamy faktyczną szkodę. Dotychczasowe rozstrzygnięcia wskazują jednak, że nie musi być ani szkody, ani jakiegokolwiek pogorszenia dotychczasowej sytuacji właścicieli nieruchomości. Nie jest też często potrzebny faktyczny spadek wartości nieruchomości. Nie jest to nawet weryfikowane. Co ciekawe, jeśli faktycznie mielibyśmy do czynienia z nadmierną uciążliwością terenów sąsiadujących z lotniskami, to ceny nieruchomości znacznie by spadły, a chęć ich sprzedaży byłaby zdecydowanie większa. Tego jednak nie potwierdzają analizy rynku nieruchomości.

Jakich unormowań w polskim prawie brakuje? Może trzeba doprecyzować przepisy/sankcje/definicje?

Odszkodowanie powinno być zasadne, jeśli obiektywnie oceniając, powstała w rzeczywistości szkoda. Szkoda ta powinna być wykazana i udowodniona. Tego jednak w przepisach obecnie nie znajdziemy. W wielu orzeczeniach nie widać bowiem utraty wartości nieruchomości czy nawet takiej analizy, nie są też przedstawiane jakiekolwiek dokumenty je potwierdzające. Sądy bardzo często decydują w oparciu o opinie biegłych, które nie stanowią formalnego operatu szacunkowego. Dopiero z takiego dokumentu można by wywieść faktyczną utratę wartości nieruchomości. Przy obecnych przepisach nie jest to jednak wymagane.

Kierunkiem do rozważenia byłoby wprowadzenie odgórnych kwot odszkodowań dla nieruchomości objętych OOU. Jeśli natomiast właściciel nadal czułby się poszkodowany, to powinien wykazać faktyczną szkodę. Stworzony w ten sposób system mieszany zapewniałby pewne odszkodowanie w trybie uproszczonym, zaś w większym zakresie przywracane byłyby przepisy ogólne Kodeksu cywilnego.

Jakie mogą być straty polskich lotnisk z tego tytułu?

Straty mogą być ogromne. Skąd ta pewność? Wyliczenia portów lotniczych już teraz wskazują na kwoty sięgające setek milionów złotych, docelowo może to być jednak liczone nawet w miliardach złotych. Pamiętajmy, że tereny objęte OOU są duże, a mówimy o wpływie na nieruchomości, które stanowią jeden z najdroższych przedmiotów obrotu. Na przykładzie lotniska w Poznaniu-Ławicy obecne odszkodowania mogą przewyższać przychody roczne nawet dwukrotnie. Tu pojawia się więc pytanie, czy lotniska będą w stanie to udźwignąć. Pamiętajmy też, że nawet jeśli proces zakończy się po kilku latach dla portu lotniczego korzystnym wyrokiem, to będzie musiał najpierw to stosownie wykazać w księgach, a obciążony w ten sposób dochód nie będzie mógł być dzielony czy w inny sposób wykorzystany. Już sam fakt istnienia sporu jest dla lotniska obciążeniem, nawet jeśli w danym wypadku można mówić o dużym prawdopodobieństwie wygranej.

Na czym polega stosunkowa łatwość zasądzania odszkodowań (np. założenia, że zawsze się należą wszystkim prywatnym nieruchomościom położonym w OOU?

W przypadku postępowań bazujących na Kodeksie cywilnym niezbędne jest wykazanie szkody, odpowiedzialności danego podmiotu za określone działanie czy zaniechanie oraz związku przyczynowego pomiędzy działaniem/zaniechaniem a powstałą szkodą. Są to postępowania trudne, czasochłonne i generują spore koszty, np. opracowania operatu szacunkowego nieruchomości, który wykazuje spadek wartości. Na gruncie Prawa Ochrony Środowiska takich trudności już nie mamy. Nie trzeba bowiem wyliczać szkody, odpowiedzialność wynika z samego faktu uchwalenia OOU przez dany sejmik województwa, a i ze związkiem przyczynowym nie trzeba się mierzyć, albowiem jest on zaszyty w treści przepisów. Innymi słowy, zasadniczo można mówić, że skoro posiadam nieruchomość w OOU, to należy mi się odszkodowanie. Nie oznacza to jednak, że te postępowania są proste i bezproblemowe. Jednak są one znacznie prostsze niż te bazujące na ogólnych przepisach KC. Pojawiają się bowiem orzeczenia korzystne dla portów lotniczych, są one jednak w mniejszości w stosunku do tych, wydawanych zgodnie z oczekiwaniem właścicieli nieruchomości.

Jak ten problem załatwiony jest w krajach, do których aspirujemy?  

Kraje zachodnie nie posiadają aż takich ułatwień jak Polska. Właściciele muszą wykazać się znacznie większym zaangażowaniem, niż jest to wymagane w naszym kraju. Rozwiązaniem byłby jak zwykle złoty środek. Nie widzę problemu w istnieniu ułatwień dla obywateli, szczególnie w tak specyficznych przypadkach, jednak powinien być to kierunek bardziej wyważony niż mamy obecnie. Oczekiwanie, że zostaną wykazane wszystkie warunki dla odszkodowania, jak to opisano w KC, też nie jest dobre. Pamiętajmy, że fakt wpływu lotnisk na sąsiednie tereny jest bezsprzeczny. Pytanie jednak, czy na pewno wszystkie tereny objęte OOU wykazują taki negatywny wpływ. Co natomiast zaskakuje, to przyznawanie odszkodowań osobom, które zakupiły swoje nieruchomości już po objęciu ich OOU czy osobom, które świadomie wybrały tereny przy lotnisku. Trudno jest mi zrozumieć, że odszkodowania oczekuje ktoś, kto wiedział o istnieniu lotniska i rosnącym od wielu lat natężeniu ruchu lotniczego.