We wspólnocie mieszkaniowej jeden z lokali jest współwłasnością dwóch współwłaścicieli w częściach ułamkowych. Udziały współwłaścicieli nie są równe. Zalegają oni z zapłatą zaliczek.

Czy odpowiedzialność współwłaścicieli lokali wobec wspólnoty jest solidarna, czy wspólnota musi występować do każdego ze współwłaścicieli o kwotę zaległości odpowiadającą udziałom?

Odpowiedź

Współwłasność w częściach ułamkowych, nie jest zobowiązaniem solidarnym i obciąża poszczególnych współwłaścicieli stosownie do wielkości ich udziałów w przedmiotowej nieruchomości.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 369 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. zobowiązanie jest solidarne, jeżeli to wynika z ustawy lub z czynności prawnej.

"W myśl omawianego przepisu przyjęcie konstrukcji solidarności (zarówno biernej, jak i czynnej) uwarunkowane jest istnieniem podstawy prawnej w tym względzie. Jeżeli podstawa ta istnieje, przypisanie zobowiązaniu charakteru solidarnego następuje niezależnie od innych okoliczności, w szczególności od cech, jakie wykazuje dane zobowiązanie, czy też od natury świadczenia będącego przedmiotem danego zobowiązania. Ustawodawstwo polskie stoi, bowiem na gruncie formalnego ujęcia źródeł solidarności.

Źródłem solidarności zgodnie z art. 369 k.c. może być jedynie ustawa lub czynność prawna.

(...). Norma kreująca odpowiedzialność solidarną może mieć charakter bezwzględnie wiążący (ius cogens) albo względnie wiążący (ius dispositivum). Kreowanie solidarności przepisem iuris dispositivi nakłada na strony dodatkowy obowiązek jej wyraźnego wyłączenia, w przeciwnym, bowiem wypadku zaciągnięte przez nie zobowiązanie zostanie objęte konstrukcją solidarności (por. B. Lewaszkiewicz-Petrykowska; Konstrukcja solidarności biernej w kodeksie cywilnym; SPE 1974; t. XII; s. 65).

"Źródłem solidarności może być również czynność prawna. (...) W praktyce jednak czynnością prawną stanowiącą źródło solidarności jest umowa. Może to być zarówno umowa tworząca stosunek zobowiązaniowy, jak i umowa zawarta po jego nawiązaniu, w szczególności zaś umowa dotycząca przystąpienia do długu, który pierwotnie nie był związany z odpowiedzialnością solidarną (zob.: A. Klein; Istota solidarności biernej; s. 213-214). Umowne zastrzeżenie solidarności następuje w granicach określonych przez zasadę swobody umów (art. 3531 k.c.)". – A. Pyrzańska; Komentarz do Kodeksu cywilnego; 2010.

"Zastrzeżenie solidarności może być dokonane zarówno w trakcie zawierania umowy, jak i poprzez wprowadzenie odpowiedniej klauzuli do istniejącego już stosunku prawnego. [...] Dozwolone jest zastrzeżenie solidarności w każdym stosunku prawnym, chyba że przepis ustawowy explicite tego zabrania". – K. Padrak; Solidarność dłużników; Zam. Pub. Dor. 2007, nr 2, poz. 60.

W myśl wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 9 października 2008 r. w sprawie II SA/Lu 445/08 "solidarności nie można domniemywać". Zgodnie zaś z wyrokiem Sądem Apelacyjnym w Katowicach z dnia 28 lutego 1992 r. w sprawie I ACr 42/92 "w prawie polskim o istnieniu solidarności bądź o jej braku przesądza ustawa lub wola stron wyrażona w umowie a nie cechy zobowiązania (art. 369 k.c.). Solidarności nie domniemywa się, ale skoro została ona ustanowiona w ustawie lub w umowie, to racje dłużników dotyczące charakteru zobowiązania i wzajemnych relacji dłużników między sobą nie mogą zwolnić żadnego z nich od odpowiedzialności względem wierzyciela, gdyż prawo wyboru dłużnika przy solidarności biernej należy wyłącznie do wierzyciela (art. 366 § 1 k.c.)".
Przechodząc zaś do współwłasności, stosownie do art. 196 § 1 k.c. zauważyć należy, iż współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. "Współwłasność ułamkowa jest samoistnym stosunkiem prawa rzeczowego. Tutaj udział poszczególnych współwłaścicieli we wspólnym prawie własności jest określony, co do wielkości, ułamkiem (zwykłym lub dziesiętnym)." – E. Gniewek; Komentarz do Kodeksu cywilnego; 2001.

Mając na uwadze powyższe rozważania wnioskować należy, iż ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) nie zawiera przepisu, który nakładałby na współwłaścicieli w częściach ułamkowych jednego lokalu odpowiedzialności solidarnej wobec wspólnoty mieszkaniowej z tytułu wszelkich wydatków związanych z utrzymaniem tegoż lokalu. Ewentualnej odpowiedzialności solidarnej można szukać np. w treści umowy kupna lokalu przez aktualnych współwłaścicieli.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)