W dniu 6 sierpnia 2010 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 149, poz. 996, dalej jako nowelizacja). Ustawodawca rozszerzył znacznie definicję legalną odbudowy (znowelizowany art. 4 ustawy z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, Dz. U. z 2001 r. Nr 84, poz. 906 ze zm., dalej jako ustawa o odbudowie). Wraz z wejściem w życie nowelizacji odbudowa możliwa będzie w całości lub w części w dotychczasowym miejscu, bądź w innej lokalizacji na terenie tej samej gminy, wskazanej w aktach planistycznych. Ta druga opcja dopuszcza również możliwość powstania obiektu o wymiarach innych niż obiekt, który uległ zniszczeniu bądź uszkodzeniu.

Odbudowa obiektów w dalszym ciągu możliwa będzie po dokonaniu zgłoszenia, bądź, jeżeli nie są spełnione przesłanki określone w art. 7 ust. 1 ustawy o odbudowie, po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Niemniej, zgłoszenie odbudowy obiektu budowlanego w innej lokalizacji (o tych samych bądź innych wymiarach) wymagać będzie dołączenia projektu budowlanego. Dalsze zaostrzenie wymogów przewiduje znowelizowany art. 8 ust. 2a ustawy o odbudowie: jeżeli odbudowywany w innej lokalizacji obiekt wymagać będzie przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz może potencjalnie znacząco wpływać na obszar Natura 2000, organ administracji architektoniczno-budowlanej nałoży (w drodze decyzji) obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę.
Jeżeli dla odbudowy wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę, podmiot zainteresowany musi złożyć odpowiedni wniosek z dołączonym projektem budowlanym. Co ważne: odbudowa obiektu w tej samej lokalizacji może być uznana za przedsięwzięcie mogące znacząco oddziaływać na środowisko, jeżeli nie zostaną zachowane dotychczasowe parametry techniczne określone projektem budowlanym lub inną dokumentacją techniczną (art. 9 ust. 2a ustawy o odbudowie).

Najważniejszą zmianą wprowadzaną przez nowelizację jest nałożenie na gminy obowiązku podjęcia konkretnych działań w celu odbudowy zniszczonych terenów. Działania te przyjmują formę:
• Wyznaczenia obszarów, na których nastąpiło zniszczenie bądź uszkodzenie obiektów budowlanych, a odbudowa obiektów odbywać się może na określonych warunkach (art. 13a ustawy o odbudowie)
• Wyznaczenia obszarów, na których obowiązuje zakaz budowy nowych budynków, odbudowy oraz rozbudowy, przebudowy i nadbudowy już istniejących (art. 13c ustawy o odbudowie)
• Uchwalenia miejscowego planu odbudowy obiektów budowlanych (art. 13d ustawy o odbudowie)
• Wpisu w szczególnym trybie do rejestru terenów zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz terenów, na których występują te ruchy – prowadzonego przez starostę (art.13b ustawy o odbudowie).

Dla wyznaczenia obszarów, na których odbudowa może być przeprowadzona na określonych warunkach, bądź na których obowiązuje zakaz odbudowy, ustawodawca przewidział termin 3 miesięcy. Termin ten liczy się od dnia określenia w drodze rozporządzenia przez Prezesa Rady Ministrów gmin lub miejscowości, w których stosuje się szczególne zasady odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych, a także szczególne zasady zagospodarowania terenów oraz zasady i tryb nabywania nieruchomości, w związku z osunięciem ziemi. Upoważnienie do wydania tego aktu jest zawarte w, również znowelizowanym, art. 2 ustawy o odbudowie.

Aby móc odbudować obiekt na obszarach wyznaczonych przez gminę na podstawie art. 13a ustawy o odbudowie, teren musi zostać uprzednio ustabilizowany zgodnie z odrębnymi przepisami oraz musi być uzyskane pozwolenie na budowę. Do wniosku o pozwolenie powinny być dołączone wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektu budowlanego.

Znaczącą zmianą jest wprowadzenie miejscowych planów odbudowy, które regulują odbudowę na obszarach innych niż objęte aktami prawa miejscowego (m.in. wymienionych w art. 13a i 13c ustawy o odbudowie). Są to akty zbliżone do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, o uproszczonej w porównaniu do nich procedurze uchwalania. Procedurę sporządzania miejscowego planu odbudowy zawiera art. 13d ustawy o odbudowie.

Uchwalenie miejscowego planu odbudowy rodzi znaczące skutki w sferze gospodarowania nieruchomościami. Tereny objęte planem mogą być sprzedawane, oddawane w użytkowanie wieczyste, wydzierżawiane lub użyczane w trybie bezprzetargowym, ale wyłącznie na rzecz osób, którym przysługuje prawo własności bądź użytkowania wieczystego nieruchomości, która znajduje się na terenach, gdzie odbudowa może się odbywać jedynie na określonych warunkach bądź została zabroniona. Cenę nieruchomości ustala się wg przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), może być ona ponadto rozłożona na raty, pod warunkiem wpłaty przez kupującego minimum 20 % ceny. Możliwe jest również dokonanie zamiany na inne nieruchomości będące własnością gminy, co reguluje art. 13h ustawy o odbudowie.

Drugą istotną rolą miejscowego planu odbudowy jest określenie terenów, wobec których musi być wszczęta procedura wywłaszczeniowa na rzecz gminy. Decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta na podstawie wykazu nieruchomości dostarczonego przez wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. Wywłaszczenia dokonuje się za słusznym odszkodowaniem, po wydaniu wspomnianej decyzji, przy czym wysokość odszkodowania ustala się w drodze negocjacji pomiędzy wójtem (burmistrzem, prezydentem miasta) a właścicielem, użytkownikiem wieczystym bądź inną osobą, której przysługuje ograniczone prawo rzeczowe względem nieruchomości. Jeżeli negocjacje nie skończą się zawarciem porozumienia w ciągu 30 dni, wysokość odszkodowania zostanie ustalona zgodnie z przepisami o wywłaszczaniu nieruchomości. Co ważne – nieruchomość wywłaszczoną na wniosek dotychczasowego właściciela bądź użytkownika wieczystego należy oddać w nieodpłatne użytkowanie do czasu, gdy nie zostanie wykorzystana w odpowiednim celu. Decyzja o wywłaszczeniu stanowi również podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości oraz zatwierdza podział nieruchomości.

Co ważne – akty prawa miejscowego dotyczące określonych warunków bądź zakazu odbudowy, a także miejscowe plany odbudowy, wyłączają na terenach nimi objętych dotychczasowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, w zakresie sprzecznym z tymi nowymi aktami.

Zmiany wprowadzone przez nowelizację stanowią znaczącą zmianę w stosunku do dotychczasowego podejścia do usuwania skutków żywiołów. Dokonywanie napraw zniszczonych nieruchomości lub ich odbudowa na terenach już raz dotkniętych zniszczeniami powodowało, iż w trakcie następnych katastrof ulegały one ponownym uszkodzeniom. Generowało to dodatkowe koszty, które obciążały budżety samorządów oraz państwa, a także niejednokrotnie przekładało się na osobiste tragedie osób bezpośrednio poszkodowanych. Częstokroć też powodzianie nie mieli dostatecznych środków materialnych by przenieść się na tereny niezagrożone przez działanie sił natury. Wprowadzone zmiany stwarzają instrumenty prawne, by uniknąć takich sytuacji w przyszłości. Warto także podkreślić, że nowe regulacje starają się pogodzić zapewnienie ogólnego bezpieczeństwa i przyspieszenie procedury administracyjno-prawnej przy jednoczesnym zachowaniu ochrony praw jednostki, co należy poczytać za działanie ze wszech miar pożądane.

Ustawa wchodzi w życie z dniem ogłoszenia, tj. 16 sierpnia 2010 r.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 6 sierpnia 2010 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 149, poz. 996)
Ustawa z dnia 11 sierpnia 2001 r. o szczególnych zasadach odbudowy, remontów i rozbiórek obiektów budowlanych zniszczonych lub uszkodzonych w wyniku działania żywiołu, Dz. U. z 2001 r. Nr 84, poz. 906 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)