Czy udziały w częściach wspólnych budynku mieszkalnego są obciążone hipoteką?

Deweloper ustanawia odrębne własności lokali mieszkalnych z czym związane są udziały w częściach wspólnych. Księga wieczysta budynku mieszkalnego ma obciążoną hipotekę. Lokale mieszkalne są wyodrębniane do nowych ksiąg wieczystych bezobciążeniowo.

Czy udziały w częściach wspólnych będą obciążone?

Odpowiedź

Udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu nie może być przedmiotem hipoteki.

Uzasadnienie

W myśl art. 3 ust. 1–3 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

"Artykuł 3 ust. 3 ustawy o własności lokali wprowadza zasadę ustalania wielkości udziału poszczególnych właścicieli lokali we współwłasności nieruchomości wspólnej. Zasada ta – jak wynika z dalszych przepisów ustawy – powinna być stosowana w każdej sytuacji, z wyjątkiem tych, dla których w ustawie przewidziano możliwość zastosowania innych zasad obliczania udziałów. W myśl tej zasady, wyrażonej w art. 3 ust. 3, udziały przypadające właścicielowi danego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej są ułamkowe, a ułamek ten określony jest przez stosunek powierzchni użytkowej danego lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku (wraz z powierzchnią wszystkich pomieszczeń przynależnych do tych wszystkich lokali). Jest to zatem ułamek zwykły (próby zamiany tak obliczonych udziałów na ułamki dziesiętne muszą spowodować, że suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie będzie równa 1, albo w wyniku zastosowania zaokrągleń zmierzających, by suma była równa 1, udziały nie będą dokładnie odzwierciedlały proporcji powierzchni lokalu do sumy powierzchni wszystkich lokali)". – E. Bończak-Kucharczyk; Komentarz do ustawy o własności lokali; 2010.

Zauważyć tu również należy, iż przedmiotem hipoteki może być "każda nieruchomość jako całość, bez względu na formę własności (prywatna, państwowa, komunalna). Właściciel nieruchomości nie może obciążyć hipoteką udziału w przysługującym mu prawie własności, mimo że może zbyć udział w tym prawie. Co do rodzaju nieruchomości, to hipoteka może obciążać każdą nieruchomość gruntową i lokalową. (...). Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością jej części składowe, przynależności i niektóre roszczenia okresowe (czynsz najmu, dzierżawy) należne właścicielowi obciążonej nieruchomości" - E. Bałan-Gonciarz, H. Ciepła; Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece; 2007.

Niewątpliwie udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z odrębną własnością lokalu nie jest nieruchomością w rozumieniu art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. - o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.) w związku z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. - o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.)