Podstawową zasadą jest, że prawo użytkowania wieczystego jest ustanawiane w drodze umowy cywilnoprawnej. Jednakże w wyjątkowych sytuacjach, wprost przewidzianych przepisami prawa, użytkowanie wieczyste może powstać na mocy decyzji administracyjnej właściwego organu administracji publicznej. Najczęściej jest to decyzja wydana przez wojewodę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej.

Co do zasady prawo użytkowania wieczystego, wbrew nazwie, jest prawem terminowym a „ustalenie okresu, na który oddaje się grunt w użytkowanie wieczyste, zostało – z uwzględnieniem ogólnych wskazań określonych w art. 236 par 1 k.c.– pozostawione swobodzie stron zawierających umowę.

 

Wskazanie okresu trwania prawa użytkowania wieczystego

Niezależnie od trybu powstania użytkowania wieczystego, jednym z kluczowych elementów tego stosunku prawnego jest okres, na jaki to prawo zostanie ustanowione. W myśl art. 236 par. 1  r. kodeksu cywilnego oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Natomiast w myśl art. 29 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste ustala się okres użytkowania wieczystego zależnie od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości, stosownie do art. 236 i art. 239 k.c.

Pomimo tak brzmiącego przepisu, Sąd Najwyższy w postanowieniu z 15 grudnia 2021 r. (sygn. akt  IV CSKP 269/21) stwierdził, że pominięcie w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oznaczenia okresu użytkowania wieczystego nie powoduje nieważności umowy, lecz sprawia, iż miarodajna jest reguła podstawowa określona w art. 236 par. 1 zd. 1 k.c.

Wskazanie terminu użytkowania wieczystego ma istotne znaczenie nie tylko z punktu widzenia praw użytkownika wieczystego do korzystania z gruntu, ale także ma znaczenie w sytuacji wywłaszczenia użytkownika wieczystego i ustaleniu wysokości odszkodowania, gdzie okres, jaki upłynął od jego ustanowienia i jaki by pozostał do jego wygaśnięcia, jest uwzględniany przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny (par. 30 ust. 6 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości).

Czytaj w LEX: Zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu > >

 

Nabycie prawa użytkowania wieczystego na podstawie specustaw

Niekiedy przepisy związane z tzw. „specustawami” skutkują tym, że nieruchomość zostaje wywłaszczona a użytkowanie wieczyste zostaje jednocześnie ustanawiane na rzecz wnioskodawcy o wydanie decyzji o realizację inwestycji danego typu. Dla przykładu można tu wskazać:

Wspólną cechą wskazanych ustaw jest fakt, iż nieruchomości znajdujące się w liniach rozgraniczających teren inwestycji stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji stała się ostateczna, a inwestor nabywa z mocy prawa z tym dniem prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych oraz prawo własności budynków, innych urządzeń trwale z gruntem związanych i lokali znajdujących się na tych nieruchomościach. Jednocześnie przepisy te nie wskazują okresu, na jaki ustanawia się użytkowanie wieczyste. Tym samym wydawane decyzje, choć wskazują na nabycie prawa użytkowania wieczystego, to jednocześnie nie stwierdzają, na jaki okres jest ono ustanawiane.

Zobacz także w LEX: Dopuszczalność ustanowienia służebności przesyłu na prawie użytkowania wieczystego > >

 

Określenie okresu użytkowania wieczystego a prowadzenie ksiąg wieczystych

Mając na uwadze przepisy regulujące tryb prowadzenia ksiąg wieczystych, należy jednak przyjąć, że zarówno umowa, jak i decyzje administracyjne, powinny wprost wskazywać termin ustanowienia prawa użytkowania wieczystego. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym jednoznacznie stanowi, że struktura wpisów w dziale pierwszym księgi wieczystej obejmuje podanie terminu, do kiedy zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (par. 27).