Czy przy ustaleniu w trybie art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz gminy pod drogę publiczną, konieczne jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej?
Czy organ orzekający ma obowiązek dokonania oceny operatu rzeczoznawcy majątkowego?
Odpowiedź
Ustalając odszkodowanie za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz gminy pod drogę publiczną właściwy organ obowiązany jest przeprowadzić rozprawę administracyjną w sytuacji, gdy nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania z właścicielem lub użytkownikiem i w konsekwencji odszkodowanie to będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu. Obowiązek ten wynika bowiem z art. 98 ust. 3 w zw. z art. 118 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto organ administracji publicznej w każdym przypadku postępowania zmierzającego do wydania decyzji administracyjnej winien rozważyć, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w myśl przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Decyzja co do konieczności przeprowadzenia lub dopuszczenia w ramach konkretnego postępowania określonych dowodów, w tym np. dowodu w postaci operatu rzeczoznawcy majątkowego, należy do organu prowadzącego to postępowanie, a wybór środków dowodowych powinien mieć na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego. W sytuacji wątpliwości co do konieczności przeprowadzania określonego dowodu, organ powinien brać pod uwagę spoczywający na nim obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
Uzasadnienie
Art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje sposób ustalania odszkodowania za działki gruntu, które w myśl tego artykułu przeszły z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa. Co do zasady przepis ten przewiduje, że odszkodowanie przysługuje w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. W toku postępowania mającego na celu uzgodnienie wartości odszkodowania dopuszczalne jest prowadzenie wszelkich dowodów, które pozwolą określić rzeczywistą wartość nieruchomości, a tym samym doprowadzić do porozumienia w zakresie wysokości odszkodowania. Nie jest na tym etapie wykluczone również przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Rozprawę taką w myśl art. 89 Kodeksu postępowania administracyjnego organ administracji publicznej winien przeprowadzić w każdym przypadku, gdy zapewni to przyśpieszenie lub uproszczenie postępowania bądź osiągnięcie celu wychowawczego albo gdy wymaga tego przepis prawa. Ponadto organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne dla wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. W konsekwencji stwierdzić należy, że obowiązek przeprowadzenia rozprawy administracyjnej będzie spoczywał na organie administracyjnym w każdym przypadku, gdy stwierdzi on zaistnienie którejkolwiek z ww. okoliczności. Ponadto wskazuje się, że obowiązek przeprowadzenia rozprawy należy rozpatrywać w połączeniu z zasadami ogólnymi Kodeksu postępowania administracyjnego, w szczególności zasadą jawności, bezpośredniości, kontradyktoryjności, prawdy materialnej, swobodnej oceny dowodów i koncentracji materiału dowodowego. Podobnie jest w przypadku rozważań organu co do obowiązku przeprowadzenia innych środków dowodowych np. dowodu w postaci operatu rzeczoznawcy majątkowego. Na organie przede wszystkim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego), czemu służy postępowanie dowodowe, w ramach którego organ obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Tylko postępowanie przeprowadzone zgodnie z zasadami ogólnymiKodeksu postępowania administracyjnego i dalszymi przepisami regulującymi przebieg postępowania gwarantuje utrzymanie się decyzji w mocy.
Jednakże oprócz tych ogólnych zasad, którymi organ powinien się kierować dokonując wyboru środków dowodowych, istnieją przypadki, gdy przepis prawa wyraźnie nakazuje organowi zastosowanie konkretnych środków. Na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami będzie to m.in. sytuacja, gdy nie dojdzie do uzgodnienia z właścicielem lub użytkownikiem wysokości odszkodowania za przejęcie nieruchomości z mocy prawa na rzecz gminy pod drogę publiczną. Przepis art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje tu bowiem ustalać i wypłacać odszkodowanie według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu. Z kolei art. 118 ustawy o gospodarce nieruchomościami wymaga, aby po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego starosta przeprowadził rozprawę administracyjną. W tym wypadku, niezależnie od pozostałych okoliczności, przeprowadzenie rozprawy będzie dla organu administracji obligatoryjne.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)