Na początku lat 90. decyzją Wojewody zostały przekazane na własność Gminy budynki mieszkalne. Jednocześnie zostały one przekazane do PUM Sp. z o.o. (jest to spółka z 100% udziałem Gminy). Spółka administruje nimi na podstawie umowy zawartej z Gminą. W chwili obecne budynki te nie widnieją w ewidencji środków trwałych spółki, ani też Gminy. W związku z tym nie są amortyzowane, a wartość bilansowa mienia komunalnego jest zaniżona. Gmina prowadzi tylko ewidencję tych budynków jako mienia komunalnego, która jest załącznikiem do budżetu.









1. Czy Gmina powinna wprowadzić do ksiąg rachunkowych budynki mieszkalne jako środki trwałe i dokonywać odpisów umorzeniowych?

2. Czy odpisy umorzeniowe powinny być naliczone od momentu, kiedy budynki zostały przekazane Gminie, czy od momentu wprowadzenia ich do ewidencji środków trwałych?

3. Jaką stawkę amortyzacyjną zastosować w przypadku budynku mieszkalnego, w którym są lokale niemieszkalne?

4. Jak aktualizować wartość początkową budynku w przypadku sprzedaży mieszkania wchodzącego w jego skład, czyli jak wycenić wartość początkową sprzedanego mieszkania?

5. Czy w przypadku sprzedaży mieszkań roczne umorzenie powinno być naliczone w kilku częściach, czyli za miesiące do momentu sprzedaży od wartości początkowej i za miesiące po sprzedaży od wartości pomniejszonej o wartość mieszkań?

Odpowiedź

Ad 1. Gmina otrzymując budynki na własność powinna była w oparciu o decyzję Wojewody (wg wartości wskazanej w decyzji lub w oparciu o wycenę, gdy decyzja lub inne dokumenty przekazania nie wskazują wartości) - przyjąć budynki na stan środków trwałych i w konsekwencji dokonywać ich amortyzowania.

Ad. 2. Wobec faktu braku ich ujawnienia w Waszych księgach należy ujawnić środki trwałe i dokonać ich amortyzowania.

Środki trwałe ujawnione otrzymane nieodpłatnie wycenia się według cen sprzedaży takiego samego lub podobnego przedmiotu, tj. według aktualnej ich wartości rynkowej. Ujawnienie środka trwałego, który nie był objęty ewidencją bilansową, a stanowi własność jednostki wprowadza się do ksiąg rachunkowych - według aktualnej ceny sprzedaży - obciążając konto środków trwałych i zarachowując jego wartość początkową ustaloną w ten sposób do Funduszu jednostki, zapisem:
Wn konto 011 Środki trwałe
Ma konto 800 Fundusz jednostki

Rozpoczęcie dokonywania odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych dla celów bilansowych jest więc możliwe dopiero wtedy, gdy składnik aktywów figuruje w ewidencji środków trwałych jednostki - tu dopiero po udokumentowaniu ujawnienia w księgach. Składniki majątku podlegające amortyzacji należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych najpóźniej w miesiącu przekazania ich do używania zgodnie z art. 16d ust. 2 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.) - dalej u.p.d.o.p.
Późniejszy termin wprowadzenia do ewidencji traktowany będzie jako ujawnienie środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej, o których mowa w art. 16h ust. 1 pkt 4   u.p.d.o.p .

W takim przypadku odpisów amortyzacyjnych będzie można dokonywać od miesiąca następującego po miesiącu, w którym ujawniony środek trwały został wprowadzony do ewidencji.

Ad. 3. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 242, poz. 1622 z późn. zm.) rodzaj 110 "Budynki mieszkalne" obejmuje obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych, tj. budynki jednorodzinne, o dwóch mieszkaniach, wielomieszkaniowe i budynki zamieszkania zbiorowego, np. domy opieki społecznej (bez opieki medycznej), hotele robotnicze, internaty i bursy szkolne, domy studenckie, placówki opiekuńczo-wychowawcze, domy dla bezdomnych itp. Rodzaj nie obejmuje hoteli i podobnych budynków krótkotrwałego zakwaterowania - rodzaj 109. Stawka amortyzacyjna wg załącznika nr 1 do   u.p.d.o.p poz. 01 to 1,5%. Właściwa stawka amortyzacyjna powinna być dostosowana do charakteru lokalu (wyodrębnionego). Jeżeli lokale niemieszkalne mają charakter odrębnych lokali i odrębnych środków trwałych to stosować należy stawkę wg   u.p.d.o.p . W przypadku gdy środkiem trwałym jest cały budynek to o stawce amortyzacyjnej decyduje tzw. przeważający charakter budynku wg KŚT.

Ad. 4. Nie dokonuje się aktualizowania wartości początkowej budynku w przypadku sprzedaży mieszkania wchodzącego w skład zbywanego budynku. Wartość początkowa ulega jednak zmniejszeniu o wartość ewidencyjną zbywanego lokalu i analogicznie wyksięgowuje się dotychczasowe umorzenie. W przypadku braku informacji o wartości oddzielnego lokalu (traktowanie budynku całościowo) należy statystycznie np. wg stosunku powierzchni użytkowej budynku jako całości i lokalu ustalić przypadającą na zbywany lokal wartość początkową i dotychczasowe umorzenie.

Ad. 5. W przypadku sprzedaży, w zależności o zasad stosowanych w jednostce (amortyzacja raz w miesiącu, raz na kwartał czy raz do roku), niezamortyzowana cześć wartości ewidencyjnej środka trwałego stanowi koszt.

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się według zasad, określonych w art. 32 ustawy o rachunkowości , tzn. drogą systematycznego, planowego rozłożenia wartości początkowej środka trwałego na ustalony okres amortyzacji. Rozpoczęcie amortyzacji następuje nie wcześniej niż po przyjęciu środka trwałego do używania, a jej zakończenie - nie później niż z chwilą zrównania wartości odpisów amortyzacyjnych lub umorzeniowych z wartością początkową środka trwałego lub przeznaczenia go do likwidacji, sprzedaży lub stwierdzenia jego niedoboru, z ewentualnym uwzględnieniem przewidywanej przy likwidacji ceny sprzedaży netto pozostałości środka trwałego.

Amortyzacja powinna być naliczona ostatnio za pełen miesiąc poprzedzający datę likwidacji w drodze sprzedaży.

Rekomendowałbym Waszej Gminie wniesienie do spółki budynków w formie aportu i wówczas amortyzacja nawet dla celów podatkowych będzie kosztem uzyskania przychodów w spółce.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 54, poz. 654 z późn. zm.)
Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 grudnia 2010 r. w sprawie Klasyfikacji Środków Trwałych (Dz. U. Nr 242, poz. 1622 z późn. zm.)
Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (tekst jedn.: Dz. U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223)