Indywidualne zbieranie podpisów przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej

W zebraniu wzięli udział właściciele posiadający łącznie 80% udziałw w częściach wsplnych nieruchomości. Stwierdzono ważność zebrania oraz że obecni właściciele lokali są zdolni do podejmowania prawomocnych uchwał. Pod uchwałami głosowano w sposb 40% głosw za i 40% głosw przeciw - uchwały nie zostały podjęte na zebraniu.

Zarządca wspólnoty mieszkaniowej, składającej się z 24 lokali mieszkalnych, zwołał zebranie właścicieli lokali, wszyscy zostali powiadomieni pisemnie, listem poleconym na 7 dni przed dniem zebrania. Wszystkie wymogi formalne związane ze zwołaniem zebrania zostały zachowane. W zebraniu wzięli udział właściciele posiadający łącznie 80% udziałów w częściach wspólnych nieruchomości. Stwierdzono ważność zebrania oraz że obecni właściciele lokali są zdolni do podejmowania prawomocnych uchwał. Pod uchwałami głosowano w sposób 40% głosów "za" i 40% głosów "przeciw" - uchwały nie zostały podjęte na zebraniu.



Czy w takiej sytuacji istnieje obowiązek "dozbierania" podpisów pod uchwałami w drodze indywidualnego zbierania podpisów przez zarząd?

Odpowiedź

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) przewiduje w art. 23 ust. 1 u.w.l., że uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Istotnym jest podkreślenie, iż ustawa traktuje powyższe sposoby jako równorzędne. Brak jest w ustawie jakiegokolwiek ograniczenia w wyborze sposobu dochodzenia do podjęcia uchwały. Można jednak wskazać, iż podejmowanie uchwał na zebraniu odpowiada najbardziej idei współuczestniczenia właścicieli w zarządzaniu nieruchomością wspólną, gdyż pozwala im na wypowiedzenie się o sprawie, poznanie wszelkich za i przeciw, wyjaśnianie na bieżąco wszelkich wątpliwości, itd.

Stosowanie trybu polegającego na zbieraniu indywidualnie głosów od każdego z właścicieli, powinno następować zwłaszcza w razie braku licznego przybycia na zebranie, braku wymaganej większości dla podjęcia głosów na zebraniu, trudności w zapewnieniu obecności na zebraniu (np. choroba, niedołężność właściciela).

Nie ma przeszkód aby wspólnota stosowała każdy ze wskazanych trybów dowolnie, zamiennie i bez przypisywania do danego typu spraw. Możliwe są w tym zakresie ograniczenia lub wiążące inne postanowienia, jednakże decyzja w tego typu sprawie będzie wkraczała w ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną (dowolność wyboru trybu z art. 23 ust. 1 u.w.l.), a więc będzie wymagała jego zmiany w sposób określony w art. 18 u.w.l.
W przedstawionym opisie sytuacji mamy do czynienia z klasycznym przykładem sytuacji, w którym powinno nastąpić połączenie trybu głosowania na zebraniu i poprzez zbieranie głosów. Skro nie doszło do podjęcia uchwały na zebraniu z uwagi na brak wystarczającej ilości głosów ale nie została wyczerpana możliwość uzyskania jeszcze dodatkowej ilości głosów z uwagi na nieobecność części właścicieli, to powinno się nadal zbierać głosy indywidualnie.

Ten sposób polega tak naprawdę na przedstawianiu poszczególnym właścicielom projektu uchwały oraz zbieraniu od nich ich głosów. Często ten sposób nazywany jest głosowaniem "od drzwi do drzwi". Z samego sposobu zbierania w ten sposób głosów wynika, iż niezbędne jest aby zarząd przedstawiał właścicielowi na piśmie projekt uchwały, a także zebranie na osobnej karcie głosu każdego właściciela, z zaznaczeniem czy był on za, przeciw, czy też wstrzymała się on od głosu.

Ważny jest to, że zbieranie głosów należy wyłącznie do zarządu (zarządcy) – wyraźnie stanowi o tym art. 23 ust. 1 u.w.l. Taki sposób pozwala uniknąć chaosu i zamieszania, który mógłby powstać gdyby to właściciel próbował samodzielnie przedstawiać projekt uchwały i dążyć do jej podjęcia. Zarząd jest powołany do kierować sprawami wspólnoty. To zarząd zna najlepiej potrzeby wspólnoty i to co powinno być przedmiotem decyzji właścicieli na dany moment.

Brak jest w ustawie wskazania w jakim terminie (jak długo) powinno trwać zbieranie głosów. Najlepiej jest aby zarząd zbierał głosy w jak najkrótszym czasie. Ewentualne wydłużenie okresu zbierania musi być związane z problemem dotarcia do konkretnego właściciela (np. jego wyjazd, długotrwała choroba). Nie powinno jednak być tak, aby uchwała "wisiała w próżni", czekając długi czas na podjęcie. Właściciele nie mogą tkwić w niepewności co do tego czy dane postanowienia uchwały będą w końcu ich obowiązywały czy też nie. Z tego względu zarząd (zarządca) powinien przedstawić właścicielom w odpowiednim czasie do rozstrzygnięcia sprawę czy ma dalej próbować zbierać głosy pod uchwałą.

Zgodnie z art. 23 ust. 3 o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie [tak samo należy traktować sytuacje "dozbierania" głosów], każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Jest to prosta konsekwencja faktu, iż właściciele nie mają możliwości śledzenia jak przebiega głosowanie, a więc i tego czy uchwała zdobyła wystarczającą większość.