Dopłaty do czynszu najmu lokali mieszkalnych wprowadza ustawa z 20.07.2018 r. o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania (Dz.U. poz. 1540), której przepisy wchodzą w życie 1.01.2019 r., z wyjątkiem przepisów art. 7, 8, 11- 13, 31, które weszły w życie 24.08.2018 r. (dalej nazywana już tylko ustawą). Według art. 1 tej ustawy określono zasady stosowania dopłat pokrywających część czynszu za najem mieszkania. Jednakże chociaż w art. 3 tej ustawy napisano, że dopłaty do czynszu przysługują najemcy będącemu stroną umowy najmu mieszkania, to jednak z innych przepisów tej samej ustawy wynika, że nie wszystkim najemcom mieszkań one przysługują, a nawet, że nie przysługują wszystkim najemcom, którzy spełniają określone w tej ustawie w art. 4 warunki. Przysługują bowiem tylko nielicznym najemcom, przy czym sami najemcy mieszkań, nawet ci, którzy spełniają określone w ustawie warunki mają bardzo znikomy wpływ na to, czy takie dopłaty otrzymają.
Różne warunki stosowania dopłat niezależne od najemców
Bo chociaż pomoc finansowa w postaci dopłat do czynszu najmu udzielana jest przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Funduszu Dopłat (zgodnie z przepisami rozdziału 4 ustawy), to jednak aby mogła być ona udzielona, to nie tylko w danej gminie musi pojawić się inwestor zainteresowany dokonaniem inwestycji mieszkaniowej spełniającej wymogi ustawy (zob. m.in. art. 2 pkt 11 ustawy), ale też musi on zawrzeć z gminą (tj. z jej organem wykonawczym) odpowiednią umowę, która musi spełniać warunki ujęte w odpowiedniej uchwale rady gminy (zob. art. 7 i 8 ustawy.
Zatem nie tylko inwestor, ale również wójt, burmistrz lub prezydent miasta oraz rada gminy muszą być zainteresowani zastosowaniem omawianych dopłat. A dodatkowo organ wykonawczy gminy winien być nie tylko zainteresowany kwestią dojścia do porozumienia z inwestorem (i zawarciem z nim odpowiedniej umowy), ale też kwestią zgodności tej umowy z kryteriami określonymi w uchwale rady gminy, co wymusza skorelowanie w czasie wspomnianej umowy z odpowiednią uchwałą rady gminy, a w zasadzie (biorą pod uwagę przepisy omawianej ustawy dotyczące umowy i uchwały) uchwała rady gminy powinna wyprzedzać zawarcie umowy przez organ wykonawczy gminy.
Sama uchwała rady gminy bez umowy zawartej z inwestorem przez organ wykonawczy gminy, ani też sama umowa z inwestorem zawarta przez organ wykonawczy gminy (bez uchwały rady gminy) nie umożliwiają zastosowania dopłat do czynszu. Podobnie jak brak inwestora zainteresowanego inwestycją spełniającą warunki podane w ustawie uniemożliwia stosowanie tych dopłat, choćby nawet organy gminy były ich zastosowaniem bardzo zainteresowane. A przy tym raczej nie można się spodziewać, by organy gminy szczególnie interesowały się współpracą z inwestorami, którzy w ramach swojej inwestycji mają wybudować (jak dopuszcza ustawa w definicji inwestycji mieszkaniowej) jedno mieszkanie lub nawet kilka mieszkań.
Czytaj też: Aktualne i przyszłoroczne komplikacje regulacji o najmie lokali mieszkalnych
Wymogi proceduralne
Aby dopłaty mogły zostać zastosowane, spełnione też być muszą procedury przewidziane w ustawie, umożliwiające finansowanie przez BGK omawianej pomocy ze środków Funduszu Dopłat (określone w art. 10-15 i art. 19 i n. ustawy).
Zatem dopłaty do czynszu będą mogły być stosowane (w przyszłości, tj. po dokonaniu odpowiednich inwestycji i przeprowadzeniu odpowiednich procedur) tylko w takich gminach, w których nie tylko wykonane będą odpowiednie inwestycje, ale też organ wykonawczy i rada gminy spełnią opisane wcześniej wymogi oraz tylko w odniesieniu do spełniających ustawowe wymogi najemców lokali wybudowanych w ramach tych inwestycji i tylko wtedy, gdy prowadzone przez BGK procedury prowadzące do uzyskania finansowania z Funduszu Dopłat dadzą pozytywny wynik.
Charakter dopłat jako pomocy finansowej państwa
Z przepisów ustawy wynika także, że mimo sformułowania w niej różnych wymogów, jakie spełnić muszą najemcy, by można było przyznać dopłaty do czynszu, dopłaty te (oprócz tego, że będą mogły zostać zastosowane do niektórych tylko najemców o niezbyt wysokich dochodach) nie są ani formą pomocy skierowaną do osób młodych, ani pomocą dla osób starszych, ani dla osób podążających za pracą, ani w ogóle nie są adresowane do żadnej konkretnej grupy osób, której miałaby dotyczyć taka forma pomocy. Nie mają nic wspólnego z pomocą w uzyskaniu pierwszego samodzielnego mieszkania przez osoby, które dotychczas mieszkania nie miały, ani też nie zależą od tego, czy jest to pierwsze mieszkanie wynajmowane przez osoby korzystające z dopłat. W świetle przepisów tej ustawy dopłaty są bowiem skierowane nie do osób, lecz do niektórych mieszkań i to takich, które zostaną wybudowane dopiero po wejściu tej ustawy w życie.
Zaś gdy w tytule ustawy mowa jest o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, to z konkretnych przepisów ustawy wynika, że nie chodzi o pierwsze lata najmu mieszkania przez danego najemcę, ale o pierwsze lata, w których wynajmowane jest mieszkanie, o którym mowa w ustawie. Bo chociaż najemca takiego mieszkania musi spełnić wiele określonych ustawą warunków, to gdy minie okres 20 lat od zakończenia inwestycji mieszkaniowej, w której ramach mieszkanie wybudowano, żaden z jego najemców dopłat do czynszu nie otrzyma. Choćby spełniał wszystkie sformułowane w ustawie pod adresem najemców warunki. A przy tym pierwszemu najemcy takiego mieszkania dopłaty mogą przysługiwać przez maksimum 15 lat liczonych od chwili dokonania pierwszej wpłaty dopłaty na rachunek inwestora. Kolejnym najemcom jedynie przez okres jaki pozostał od chwili opróżnienia mieszkania przez pierwszego najemcę do upływu 20 lat od miesiąca, w którym zakończona została inwestycja mieszkaniowa (zob. art. 9 ustawy).
Czytaj też: Przepisy o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie ułatwiają ich interpretacji
Dopłaty skierowane do mieszkań
Zatem dopłaty do czynszu nie są formą pomocy skierowaną do ogółu najemców o niskich dochodach lub osób spełniających inne warunki podane w ustawie, mające uzasadniać udzielanie im pomocy finansowej, lecz są formą pomocy skierowaną do niektórych spośród takich najemców – takich, którzy wynajmować będą akurat lokale objęte odpowiednią inwestycją dokonaną w gminie zainteresowanej korzystaniem z takiej pomocy, o ile pomoc taka zostanie sfinansowana przez BGK po spełnieniu przewidzianych ustawą procedur.
I to tylko wtedy, gdy wynajmować będą takie mieszkania w okresie pierwszych 20 lat od zakończenia inwestycji.
Książka Ewy Bończak-Kucharczyk Ochrona praw lokatorów, gospodarowanie mieszkaniowymi zasobami gmin i innych jednostek samorządu terytorialnego, najem lokali mieszkalnych, Warszawa 2019 r. ukaże się w kwietniu 2019 r.
Ewa Bończak-Kucharczyk specjalizuje się w zagadnieniach dotyczących mieszkalnictwa, nieruchomości, gospodarki komunalnej i lokalnego rozwoju. Jest autorką wielu publikacji z tego zakresu. Brała udział w pracach legislacyjnych nad wieloma ustawami (m.in. w latach 1998-2001, gdy była wiceprezesem Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast), w tym prowadziła prace nad ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Współpracowała też z Wyższą Szkołą gospodarowania Nieruchomościami w Warszawie i Uniwersytetem Warszawskim i prowadziła szeroką działalność doradczą w kraju i zagranicą”.
Zobacz też komentarz praktyczny: Optymalizacja najmu lokalu mieszkalnego
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.